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房产有贷款能转卖吗?有哪些方式
发布时间:2024/07/09 文章来源:
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导读:买美国房产,好不容易贷款买了,但是中途因为计划有变,想把未还清贷款的房产卖掉,这样可以吗?在美国二手房产交易中,像这类还有未还清贷
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买美国房产,好不容易贷款买了,但是中途因为计划有变,想把未还清贷款的房产卖掉,这样可以吗?

在美国二手房产交易中,像这类还有未还清贷款的房产处于,属于抵押状态,需要先到银行办理注销抵押登记,买卖双方才能继续交易,才能成功办理过户手续。
美国抵押状态的房产进行转卖比较常见。在进行卖美国房产交易前,事先了解所有可行途径,方便在交易前做足充足准备。
何时转卖房产才是最佳时机?
很多人会问,持有美国房产多久再售出才是最好的时机?
其实,何时售出美国房产并没有准确的、统一的标准,要根据卖家的具体情况而定,在售卖之前,卖家最好事先了解当下的美国房产市场情况,可以与地产经纪人进行咨询协商。
通常建议,持有美国房产五年以上再售出,会是一个比较好的周期,这样能够基本保证与前期所有投入成本达到收支平衡。
当然,如果将房产提前售出,也未必一定是件赔本的买卖。根据 IRS制定的法规第121条(Section 121 Tax Exemptions),只要将该房屋用作主要住所居住至少两年,房屋销售的前250,000美元,获得的利润就无需缴纳资本利得税。
如果夫妻联合报税,则该项免税额最高可达500,000美元。其实没有注满两年,只住满一年Irs也会按照比例减免税务,例如只住了一年的话夫妻俩是25万。
简而言之,至少居住两年后再转卖房产,更为划算。
如果不得不将抵押状态的房产转卖,通常有三种形式:
用买方的首付款缴清剩余贷款
这是二手房交易中最常用的方式
一方面,此种方式也取决于房市交易的激烈程度。
另一方面,这种方式需要确定剩余欠款的额度,以及房子市场价格,以确保当前房屋的出售得到的款项能够抵消您抵押贷款的剩余部分。
如果所剩贷款不多,卖方可以利用买方的首付(通常为首付房产总成交额的30-40%)将剩余贷款付清,然后撤销房产的抵押登记,进行下一步交易。
如果买家的首付款小于未还清贷款额,卖家也可以与买家商量提高首付或适当降价等方式协商完成。
需要注意的是有些银行会对提前还贷有限制,如果卖家不符合提前还贷的条件可能无法顺利解约,或者有的银行对提前还贷需要贷方付违约金。
不过现在提前还贷违约金并不常见,一般是要求特定的时间前还才有,比如,如果房子在购买后的五年内出售,提前还款违约金可以通过几种不同的方式计算,由贷款机构决定。它可能是剩余贷款余额的百分比(通常在2-5%之间),欠款利息的百分比等。
转按揭,将贷款转到买家身上
转按揭是指在借款人出售作为抵押物的房屋,经贷款银行同意,由房屋的购买人继续偿还出售人未到期的贷款,对卖家比较有利。
不过这种方式手续流程较为复杂,还要看买家意愿(可能需要买家拿出大量现金)以及银行机构是否允许,存在同行转按揭或跨行转按揭的情况。
再贷款来缴清剩余贷款
这类方法是很少使用的
如果卖方想在卖出房产之前将贷款还清或买方虽然看好但不愿意购买贷款未缴清的房产,又或者卖家现有的利率不如买方自己可以获得的利率,那么这时卖家可以采取重新贷款的方式,通过抵押向银行贷出一定的款来付清想要出售的房产的剩余贷款,但这种方式在法律上比较复杂,时间也会比较长,被使用的较少。
以上,仅作为参考,具体的操作可以和经纪人共同协商。
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