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美国住宅   美国购房   美国房地产经纪人

“房东”不是我特别喜欢的一个词。它来自封建时代，那时农奴被束缚在土地上。幸运的是，这样的安排被废除了，所以“房东”的概念真的需要更新了，像“住房提供者”这样的新术语对我来说听起来有点俗气，而“业主”既可以指房屋所有者，也可以指出租房屋的人，所以它不是很精确。此外，一些房东自己管理自己的房子，一些人雇佣第三方物业经理，一些投资者积极寻找物业作为他们的业务，一些人只是把他们的储蓄投资到房地产。尽管我不喜欢这个过时的词，但在本文的其余部分我将使用它。虽然投资和管理房地产的方法有无数种，但我将使用“房东”一词来指代物业的所有者和管理者，以避免本已冗长的文章陷入繁琐的说明和细节追究。

1、目前对房东的限制有所增加

今天，在美国各地，人们对房东的敌意与日俱增，对房东经营业务的能力也有很大的压力，当然，我永远不会否认有糟糕的房东(尤其是贫民窟的房东)。事实上，大财主存在的原因之一是教育业主如何更有效地管理他们的房产，既能提高他们自己的财务成功，也为他们的客户(租户)提供更好的产品。任何一个好房东(甚至是正派的)几乎都会和租客一样鄙视坏房东，因为这类房东给我们带来了坏名声，让我们更难做生意，任何人都应该能够很容易地判断出这样的房东，房东的真实情况适用于每一家企业、每一个行业和每一群客户。

出于这个原因，租户确实需要一些保护措施，房东必须发出入住通知，保持物业的宜居条件，并通过法律程序驱逐房客，让他们纠正过失。此外，除了其他类似保护措施外，还应建立法律机制，让租户向疏忽大意的房东要求赔偿。不幸的是，我们开始看到的提议和通过的法律往往适得其反，而且不公平，尽管来自右翼和左翼经济学家的压倒性证据表明，租金控制不起作用，但它在俄勒冈州和加利福尼亚州都通过了。明尼阿波利斯市已经通过了一项重要的限制措施，来限制房主审查房屋拆迁、信用记录和犯罪记录的能力，而西雅图则明令禁止房东使用犯罪背景调查。

我居住的堪萨斯城提出了一项《租户权利法案》，该法案将禁止房东筛选驱逐、信用记录或犯罪记录，除非房东能够证明，出租决策是基于所有可获得的信息，包括对犯罪记录的频率、最近程度和严重程度的考虑。这似乎相当模糊，可能违反公平住房的权利，这要求我们对申请人一视同仁虽然它没有禁止租户筛选，但全国肯定在朝着这个方向努力。按照某些提案的标准，这是相对温和的，一些人只是想或多或少地禁止拥有和出租房产的做法，比如，这里是人民行组织关于“全国住房保障”的提案：人民行动组织（People's Action）房屋运动负责人塔拉•拉格维尔说：“对我们来说，这是一个主要的干预措施，它将房屋从市场上剥离出来，并使其商品化。”住房保障提议对私人住宅的升值征税，而1200万个新的社会住房单位则将大量的新单位完全从投机市场中撤出，其目的是将这种模式从作为财富储备的家庭转变为基本生活必需品。

据我所知，他们的目标是在十年内生产1200万个房产单元，不幸的是，如果不是房屋所有权本身，“对私人住宅升值征税”将大大终结房地产投资和住宅开发。而且考虑到2019年10月的年开工率为130万套，即使这一拟议的政府计划按计划交付(至少可以说，这是一个不太可能发生的事件)，新增的住房总套数也很可能会低于足够好时的水平。有人可能会说，开发商和投资者增加的住房通常是针对富裕客户的高端住房，尽管这是事实，但它却完全误解了房地产市场的运作方式。住房通常是为高端客户建造的，然后随着它的老化，它转向更经济的住房，A型公寓在15年或20年后(或大约20年后)会变成B型公寓，以此类推。考虑到更新的建筑通常具有更高的质量(当然，也有值得注意的例外)，每种类型的房产都会随着时间而改进。

换句话说，10年后，A房产的性能会比此时A的好，B房产的性能会比此时B的好，等等。此外，是房地产投资者和房东买下了这些老房子，把它们修缮好，并把它们改造成适合居住的房子。最后，我不得不补充一句，房地产的“反编译”听起来很可怕，类似于一个特定的政治制度，它在整个20世纪都被彻底审查过，在经济增长、人类自由、环境退化、技术进步，当然还有大规模屠杀方面，被发现是一场彻头彻尾的灾难。但我不会在这里夸张赘述，值得庆幸的是，这些提议大多没有达到那个程度，即便如此，许多较温和的政策还是会让事情变得更糟。

2、许多提议的措施会适得其反的

即使你认为房东是纯粹的，纯粹的邪恶，你也可能会想要通过法律，让事情变得更好，但上述法律不会，事实上，他们会让事情变得更糟。我们先从控制租金说起，一项针对经济学家的研究发现，93%的人认为“房租上限会降低住房的质量和数量”，左倾的布鲁金斯学会(Brookings Institute)很好地总结了这方面的研究：研究租金管制如何影响租户和住房市场的新研究，为租金管制如何影响市场提供了视角，虽然租金控制似乎在短期内有利于现有租户，但从长远来看，它会降低他们的负担能力，加剧中产阶级化，并对周边社区产生负面溢出效应。

面临住房短缺的市场(如俄勒冈州和加利福尼亚州)正在用租金控制等政策抑制房屋建设，这无疑是搬起石头砸自己的脚，而加州以严格的建筑法规而闻名，这让事情变得更糟。事实上，一项研究发现，没有争议的更广泛的一点是，加州的城市有一些全国最严格的建筑法规，这也是为什么加州的人均住房供应量在50个州中排名第49，以及为什么住在这里要花这么多钱的一个重要原因。俄勒冈州和加利福尼亚州也在全国无家可归者中排名第二和第三，研究清楚地表明，与他们的意图相反，这些措施只会使住房更加难以负担。

阻止(或严重阻碍)房东筛选驱逐和重罪筛查是另一回事，虽然我完全理解人们需要第二次机会，而且在被驱逐或被判重罪后很难找到住处，但禁止房东做一些银行和雇主(包括政府)所做的事情，即筛选申请人，是完全不合理的。现实就是现实，不幸的是，累犯率高达43%，与我交谈过的每一位房东都注意到，由于糟糕的住户带来的成本，他们不得不增加筛查来维持生意，我们自己也有几个租户损失超过1万美元。还有比这更糟糕的故事，限制筛选给房东增加了一项重大成本，许多房东要么无法承担，要么不愿通过撤资来承担。

当然，我应该公平地说，我也从租户那里听说过关于房东的可怕故事，这就是为什么需要法律来保护租户。尽管如此，很明显，有些人会把房子租给那些有着曲折历史的人，慈善机构也会在这方面提供帮助。我看过很多有多次被驱逐经历的人的背景报告，知道有些房东是这样做的，我们自己(以及我认识的大多数房东)也会在一段时间后这样做，而激励房东把房子租给这些人的最好方法就是创造大量的住房(比如，建造更多的房子)，因此，供应超过了需求。事实上，这样的法律对大多数租户来说是非常糟糕的，以西雅图为例，当一名单身女性居住在一套相邻的复式公寓的另一边时，房东真的想把其中一边租给一名强奸犯吗？我从租客那里听到的最大的抱怨之一是“房东会把所有人都安排在这里。”大多数租户(包括不到10年前还是租户时的我)不仅希望房东有权审查犯罪史，而且会要求他们行使这项权利。

如果政客们让房地产投资者做生意的风险加大，简单的经济学告诉我们，进入房地产市场的资本将会减少，进入房地产市场的资本减少会减少供应，当供应减少而需求保持不变时，价格就会上升，这些政策显然会降低住房的可负担性。那么，为什么不让政府自己提供住房呢？我不否认，在某些有限的情况下，这可能是有道理的，但政府在这方面的记录令人沮丧，可预见的灾难，如卡布里尼·格林、普鲁特·伊戈和罗伯特·泰勒之家，往往集中了贫困，增加了犯罪和对福利的依赖。克利夫兰联邦储备银行的一项研究发现，交易大型公共住房开发项目，并将以前的居民分散到城市的更大范围，与城市一级的暴力犯罪净减少有关。

因此，抵用券比公共住房要好得多，虽然许多房东接受抵用券，但也有一些不接受，现在一些州有法律禁止“收入来源”歧视，其他地方也有禁止歧视的提案。而不是所有的解决方法，一个更好的解决方案是改革HUD和要求问责制，《巴尔的摩太阳报》很好地解释了这个问题。www.meifang8.com

去年5月，约翰·霍普金斯大学和贫困与不平等研究实验室为美国住房和城市发展部进行了一项深入研究，研究人员采访了巴尔的摩、克利夫兰和达拉斯的127名房东，分析了150万份有关HCV项目房东和租户的行政记录，研究中大约40%的房东是黑人，13%是非黑人少数民族，60%的房东拥有30套或更少的公寓，20%的房东拥有不到5套出租公寓。报告发现，有证据表明，行政和程序因素阻止了房东的参与，而不是种族歧视，研究还发现，有证据表明，行政和程序上的要求是阻碍房东参与的关键因素，而不是许多租户维权人士所声称的盈利能力或社会偏见。

3、房东对社会的贡献

在我看来，房东有时被视为与其他企业家或投资者有本质区别，这很奇怪，政客和社区活动人士会不会更喜欢房地产投资者把钱投到华尔街，而不是投资到他们自己的后院，同时改善和维护他们社区的房产？这也不是一笔小数目的投资，2012年，大口袋网站和孟菲斯投资公司进行了一项调查，发现2810万美国房地产投资者投入了92亿美元用于房屋翻修，在过去七年中，这个数字无疑在大幅上升，虽然其中大部分是用于改造破旧的房屋，以便转售，但也有大量资金用于租赁，此外，这92亿美元还不包括机构投资者、房地产开发、商业装修或物业管理相关的成本(如周转费用)。

如果这2810万房地产投资者把所有的钱都投到华尔街会更好吗？越来越多的人选择租房，这就为房东和物业经理创造了更大的需求，是的，负担能力是最大的原因，这意味着我们应该鼓励新建建筑和改造，但越来越多的人，尤其是千禧一代，选择租房。正如《公寓名单》所指出的那样，“2019年，12.3%的千禧一代租房者表示，他们计划‘一直租房’，而一年前这一比例为10.7%，”有些人也更喜欢这样的生活方式，比如可以更灵活地探索在新的城市和社区生活，他们可以在家里使用新的设施，他们可以避免房屋维护的麻烦和意想不到的住房成本。

2008年金融危机是由华尔街银行或政府/联邦储备政策(而非房东)造成的，在那之后，人们迫切需要购买和翻新大量被取消赎回权的房屋和空置的房屋，一项研究在很大程度上谴责了购买此类房产的投资者(尽管它至少指出了许多负责任的投资者)，该研究提出了一些值得讨论的关键点：超过60%损坏的REOs，大约20%的REOs和卖空是由投资者购买的，因此，在有大量受损房产的社区，投资者代表了大部分业主，他们中的大多数(58%)打算出租他们的房产。

这项研究认为这并不理想，也许这并不理想，但还有什么选择呢？房主不会购买受损的房产，因为大多数房主想买的是可以随时搬进去的房子，另外，在那个时候，银行很少会贷款给破旧的房屋，而且大多数房主手头没有现金来进行维修。因此，这项研究的正确解释似乎相当明显，如果没有房地产投资者和房东，这些社区将会完全被毁，大多数空置和损坏的房产将会保持这种状态。这一打击会鼓励犯罪，阻止未来的房主搬进来，造成社区瘫痪。

我很清楚有很多可怕的房东，但是，即使是那些糟糕的房东，他们中的大多数也不是可怕的敲诈房客的人，他们的能力有限，或者他们没有钱来维修或者做类似的事情。再说一遍，大多数租户都是好人，甚至那些被赶出去的人或同意用“现金换钥匙”的人(一种大多数房东给房客而不是被赶出去的安排)通常也会陷入困境。如果我们能假设大多数租客都是最好的人，我认为对大多数房东也是这样做才公平。的确，上述研究指出，大多数房东没有接受过房地产物业管理的正规培训，他们维护物业的能力和技能差异很大，该研究还建议对房东进行更多的培训，顺便说一句，其中恰好包括了筛选申请人的最佳做法。

只有当事情出错时，我们才会注意到这些事情，我很少对自己说:“哇，这是一家多么棒的餐厅啊，他们正确地给我做了三明治，而且很快就上菜了。”大多数房东会维护他们的物业，需要时立即进行维修，并会公平对待租客。许多房东甚至自己做维护和租赁工作，成为一名业主实际上是他们的日常工作，然而，这成为了一种背景噪音，就像我在租房子的时候一样。不过，应该指出的是，有些人做得更好，比如康涅狄格州的这位房东，他在一场火灾后为30名流离失所的租户找到了新家。

尽管如此，房东之间的差异引出了另一个重要的问题，由于购买保证金的日子基本上已经过去了，投资股票也不再有特别大的风险，是的，你可能会失去本金，但如果是崩盘，你也不会破产。尽管如此，我仍然坚信房地产是一项更好的投资，事实上，我相信投资房地产是一个有中等收入的人成为独立富人的最佳方式。这是政府应该鼓励的事情，话虽如此，但不可否认的是，这需要大量的现金和债务。似乎有这样一种误解，即房东只是坐着收支票，实际上，大多数房东赚钱的主要方式是通过增值和首付来增加股本，而不是现金流。毫无疑问，无债购买的投资者将拥有可观的现金流，但是，他们也可以很容易地把钱用到华尔街上，事实上，如果房产上有债务，在扣除所有费用后，通常不会有大量的现金流。

对于高价的沿海市场来说，这基本上是一个普遍真理，与单户住宅相比，多户住宅的情况就不那么严重了，尽管根据世邦魏理仕的数据，2019年第一季度，全国的平均最高税率(相当于没有融资的情况下购买房产的年度利润)仅为5.2%，郊区多户型房产为5.49%，现金流对长期投资者来说是好事，但并不过分，也绝不是房地产投资者致富的主要途径。此外，认为投资者从穷人身上赚钱的刻板印象是不正确的，本•雷波维奇(Ben Leybovich)提出了一个极其有力的理由，即以低于3万美元的价格购买的房屋根本不会产生现金流，因为其运营成本超过了租金收入，有充分的证据表明，要在这些领域取得成功，一个人必须是专家。

我们最不需要做的就是让投资者更难在更破旧的地区获得成功，这只会使更多的资本流失，并使这些地区的衰退更加严重。我见过不少投资者破产(尤其是那些在经济不景气地区买了非常便宜房子的人)，我甚至从被取消赎回权的投资者那里买了几套房产，我不得不告诉那些抵押贷款的人，我无能为力。即使是像Maguire Properties这样的大型投资公司(2007年的投资组合为28.8亿美元)有时也会破产，《经济季刊》上的一项研究发现，在住房市场崩盘之前，自住房和非自住房的止赎率差别不大。

在这项研究中，如果抵押贷款在发放后出现违约，就被认为是丧失了抵押品赎回权，例如，2004年发放给非业主住户的抵押贷款的止赎率为6.9%，略低于同一发放年份业主住户7.5%的止赎率，2005-2007年，非业主住户的止赎率分别为12.8%、20.0%和17.4%，同年，业主住户的止赎率分别为12.3%、18.7%和15.1%。作为一个房东不仅仅是一个投资者，作为一个典型的企业所有者，它和其他企业一样伴随着值得注意的风险，不是那种只印钞票的造币厂。

4、结论

我倾向于支持自由市场，但我不否认政府可以在房地产市场发挥积极作用，犹他州备受吹捧的“住房优先”计划的结果被无意中夸大了，这似乎不是一个可以在全国范围内提供帮助的项目，尤其是在像洛杉矶这样有大量无家可归问题的地区，尽管如此，它似乎确实起到了一些作用。话虽如此，政府所做的、正在做的和被提议的很多事情都是适得其反的。此外，业主和房东在我们的经济中扮演着重要的企业家角色，这不是坐着收钱的肥差，相反，不管他们怎么看待那些在道琼斯指数上上市的大公司，无论左派还是右派都倾向于欣赏的是同一类企业家。

房东只是企业家和投资者，他们选择在房地产行业开店，严格限制房东做生意的能力将会伤害很多企业家和投资者，以及整个房地产行业，使住房变得更加难以负担。你如何看待这些类型的房东限制？请在下方评论。

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