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德州要炸：人口和经济高速腾飞

发布时间：2018/07/04　文章来源：网络

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导读：

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1 特朗普宣布退出伊核协议

      美国总统川普宣布美国将退出伊核协议，并计划重启对伊朗的制裁。

      受此影响，油价暴涨3%之后继续攀升。

      上一次（2012年）美国制裁伊朗的时候，伊朗每天石油输出量下滑约100万桶，油价在此后一段时间内涨幅达到15%。

      寻求全球能源主导，巩固“石油美元”的地位，也许才是他最真实的目的。

      川普总统的心思有两点是非常清楚的：
      ① 川普致力于让美国走能源发展路线，加大油气产能。如果油价大涨，美国就会大赚，牢固美元国际地位。简单粗暴，立竿见影。
      ② 作为石油和页岩气等能源充沛的德克萨斯州（石油产能占到全美20%），本来经济就在迅猛发展，特朗普这么搞无疑是让德州乐开了花。

      作为房产投资者，我们最关心的是，哪里人口和经济发展会更快，哪里的房市更有潜力。快速崛起的德州，是我们一定不能错过的地方。

   2 德州铁三角同时也是黄金三角

      NBA德州铁三角在中国圈粉非常多。达拉斯小牛、休斯顿火箭、圣安东尼奥马刺，强大到让所有对手颤抖。

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有意思的是，这三支球队所在的城市，同时也构成了德州人口和经济崛起的黄金三角：达拉斯-沃斯堡都市圈，休斯顿都市圈，以及奥斯汀-圣安东尼奥都市圈。

3 德克萨斯，南部经济中心叫板加州

      作为一个人口自由流动、商业自由发展的国家，美国独立后的二百多年里，经济中心其实一直在变迁。

      最开始是波士顿，再是曾经作为首都的费城，然后随着伊利运河的开通，纽约快速成长为超级中心。

      19世纪开始，芝加哥渐渐可以与纽约分庭抗礼；

      而到了20世纪50年代，加州渐渐成为新的中心。

      先是洛杉矶长成了美国第二大城市；

      之后，旧金山湾区陡然暴起，成为全美乃至全世界科技创新中心，风头一时无两——未来能与加州争雄的，德州有很大的机会。

4 德州要炸：人口和经济高速腾飞

      老规矩，先来看人口数据。

      2018年人口数量将达到2870万的德州，在美国仅次于加州，排名第二，但是，德州的人口年增长率目前加州的3倍（1.80% VS 0.61%）。

      实际上，德州的人口，在近30年来一直保持着1.5%以上非常稳定的增速——得益于稳定的高增速和已经足够庞大的人口基数，德州人口增长的指数效应开始发威：

德州总人口 (From: World Population Review)

      看这趋势，是要爆表的节奏？

      人口是城市房产的基础支撑。这个观点，我们从各个角度、多个数据维度阐释过好多次。

      而且，德州人口的年轻化趋势非常明显。

      德州30岁以下的年轻人比例占到43%，而加州是41%，纽约是39%。

     “我没生在德州，但我要尽快来这里。”

      美国年轻人对德州的感觉，大体上就是这句流行语传达出来的意思。

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除了人口，再说说经济。

      德州的GDP也同样仅次于加州，据最新统计世界500强总部有58家在德州，应该已经超越了纽约，成为美国第一大世界500强总部聚集州。

      德州是靠能源和石油起家的，至今依然强势，石油产能占到全美近20%，而且非常符合美国新的发展战略，这在客观上会加速德州的崛起。

      传统能源产业美孚石油，美国三大航空公司之一马尔克尔航空，以及包括德州仪器在内的20多家世界500强总部设在达拉斯。

DFW高科技人才数量占德州的48%，接近一半。DFW总人口约740万，占德州19%的人口却创造了31%的产值。

5 德州为什么有这么强的吸引力

      为什么德州对人口和企业会产生如此强劲的吸附力？主要原因很简单：

      德州没有州税。

      加州的州税最高达到了13.8%，为全美之最，再加上日益攀升的高房价，已经成为公司和个人越来越无法承受的双重负担。据美国第一大搬家公司United Van Lines统计，已经有超过50%年收入在5-15万之间的中产家庭选择离开加州。那么，这些人去了哪里呢？看到下面这张图就一目了然了：

除了税收非常优惠，德州的商业、教育、医疗条件也很优秀，道路、机场等基础设施完善而且很新；此外，生活成本低廉、房价绝对值不高、居民幸福度高，也是吸引大量年轻人投奔德州的原因。

6 德州的房价仍会继续上涨

好地段的房子被长期看好。

德州其实是不缺地的，但不缺地不代表不缺房子。目前，德州房屋的供应量是28年来最低水平。

      另据 Real Estate Center 提供的最新数据，整个德州2018年2月份的建筑许可又下降了2.6%。而且，由于人口大量涌入，德州面临着土地成本上升而建筑工人严重不足的短期难解之局。尤其是，价格低于25万美元中位价格的实惠住宅，将越来越短缺。

      几乎可以肯定的说，去年德州房价中位数上涨9％达到历史新高，主要原因就是房屋短缺。

      简单总结，房价涨得快，是因为没有预料到人会来这么多。而因为人口集聚效应，好地段的房子，未来也只会越来越贵。

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发布时间：2018/07/04

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