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几个星期前，我参加了费城REIA集团的一个小组会议，有一个当地著名的、非常成功的房地产投资者参加了会议，他确实是当地房产市场的专家，他的所有系统和方法，特别是在翻新和管理租户方面都很有见地，他建立了一个大的房地产投资组合。我只看到了两个问题，第一个问题更加明显，当我问这位先生他个人未来的目标是什么，以及他的房地产投资组合时，老实说，他好像不知道，这让我想起了我的投资组合，它只值一些纸面上的东西，但在它被清算之前，它实际上是无形的资产。

我注意到的第二个问题是，所有的任务都围绕着他，所以从某种意义上说，这不是一个真正的生意，因为它是可以扩展的，除非新买家想要一份疯狂的全职工作。他真正拥有的是许多投资性房产，我当然不是说这是件坏事，但你想要管理它们多久，直到你80岁还是90岁？我知道通常的答案是，总有一天物业经理会接手，但是，事实是，管理它们并不总是那么有趣，我现在就在做这件事，我不确定我是否会喜欢退休后还做这件事。

我们可能需要面对的另一个事实是，我们的继承人可能没有接受过管理房地产投资组合(或在某些情况下一团糟)的培训，还有，他们真的想继承你的房地产投资组合吗？更常见的回答是他们不想要，他们只想要钱。例如，我曾经是一个承包商，我曾经做过很多房产的维护工作，但这并不意味着我的妻子熟悉承包商、城镇或一般的维护计划。虽然管理我的笔记对我妻子来说比较容易，因为这些工作不需要那么多的工作，但她不会对管理我的房地产感到兴奋，还有，我的一个继承人住在加利福尼亚，所以他怎么能轻松地管理我在费城的租赁房产呢？所以，不管你是做债券还是房地产，你要想清楚你是在管理投资还是在经营企业。

1、投资房地产或商业生意

我在西海岸有一个朋友，他有相当大的房地产和商业投资组合，他的生活方式很好，他的投资也不是围着他转，他有一个很好的物业经理，他利用一个服务程序来管理他的笔记，所以这给了他很大的自由来管理他的时间。但当我们在晚餐期间讨论有员工或没有员工运营的挑战时，我们都认识到了优点和缺点，我们都知道管理人员的一般缺点，但我朋友真正的缺点是，他不能以目前的形式出售他的房产，只能作为投资。第二个大缺点是他的投资不能呈指数增长(仅仅是增量增长)，也不能很好地复制自己的投资，但是，这本身并没有错。

2、经营房地产或商业生意

我第一次意识到我的业务是一个生意(而不是一家企业)，第一次有其他机构试图收购我们。我很快意识到一个商业买家在寻找什么，他们在哪些领域看到了价值(或没有价值)，以及我需要做些什么来将我的投资生意转变成一个真正的企业。最初，我必须定义组织的结构，以及所有员工的角色和职责，接下来，我必须把所有的流程都规划好，并对我们所有的法律和会计实践进行微调。如果让我来总结一下，就像迈克尔·戈贝尔的《电子迷思》一书中指出的那样，你需要知道如何经营你的企业，而不是从事it行业，否则，你只有一份工作。一个很好的类比是将街头批发商比作房产投资者的特许经营商。一个真正的商业买家不是想要一份工作，而是想要一份生意，在我过去的情况下，他们的目标是收购我们、改善业务，然后在三年内把它卖掉。

3、如何为您的企业带来价值

最近，我与一名会计师和一名商业规划师一起讨论了一项核心价值观，包括18个方面的商业价值评估(corevaluessoftware.com)。这是一个多么巧妙的过程，它揭示了您组织的长处和短处，以及通过关注那些领域来提高公司估值的最佳策略，从而在提高您的整体企业价值方面给您带来最佳的回报。这个项目是由查克·理查兹设计的，他在威廉姆斯学院获得了经济学学士学位，在麻省理工学院获得了工程学和商学的硕士学位。

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  增长——你的公司或企业是否有持续增长超过竞争对手的历史，以及未来收入增长超过市场预期的历史？
• 巨大的潜在市场——市场(房地产)是否支持业务的显著增长？
• 国内市场份额——相对于竞争对手，贵公司占有的市场份额最高吗？
• 经常性收入——你的公司能否依靠一部分来自合同客户的未来收入？
• 障碍壁垒——新进入贵公司市场的公司是否面临重大障碍？
• 产品差异化——你公司的产品和服务有什么独特的特点可以提供竞争优势吗？
• 品牌——你的公司是否有一个可识别的品牌来加强企业在市场上的存在，并支持公司的目标？
• 利润率优势——你的公司的毛利润率和净利润率是否高于行业标准？

这些只是任何业务的18个整体价值驱动因素中的几个例子，有了这个项目，我们可以看到我们今天的情况，并检查我们可以做得更好的价值差距。我们能够使用这些外部的眼睛，看着我们的业务，想出一个计划，在最短的时间内为公司带来最大的价值，这真是太棒了，毕竟，如果明天有人想收购你的企业，你必须做好准备。这也许可以解释为什么我的一个从事并购工作的朋友告诉我，80%-90%的收入低于5000万美元的公司实际上从未被出售。一切都开始有意义了，如果你在经营一家企业，它能在没有你的情况下运行吗？似乎它可以，你就是更有价值的潜在买家。我并不是说经营企业比管理投资更好，反之亦然，重要的是要认识到它们的区别，清算你的投资和出售你的企业只是两个非常广泛的潜在退出的例子。

你投资的另一个潜在的出路，特别是房地产，可能是出售这些地产并持有它们的票据。我妈妈就是这么做的，她现在仍然有现金流，但她再也不用为拥有房产而烦恼了。另一种选择是直接出售房产，将资金投入投资工具，或者捐赠给你最喜欢的慈善机构，例如，一些人可以出售他们的房产，并将收益捐赠给他们最喜欢的慈善机构的慈善剩余信托基金，这将抵消这些房产的税收。在这种情况下，慈善机构会将资金投入到一种投资工具中，他/她将从中获得回报，直到他/她去世，但在此期间，他/她可以用这笔回报支付一份人寿保险，以支持他/她的继承人。

在抵押贷款服务中放置票据可以省去很多工作，您可以在任何地方管理它们，如果你真的想退出你的生意作为投资，这是非常简单的。你可以很快地卖掉一张票据，因此，用票据作为投资工具来结算房地产比用许多租赁资产来结算房地产要容易得多。其他一些退出业务的例子可能包括直接出售业务和把资金放在一个更被动的投资工具中。或者，你可以卖掉公司，持有票据，另一种选择是建立这样的公司，关键员工可以购买公司合伙人的股票，我们实际上是通过ESOT(员工持股信托)来实现这一点的。

当然，这些只是潜在出口的一小部分，不管你是做房地产还是做债券，不管你是管理投资还是经营企业，归根到底都要计划好你的退出策略。所以，我很想听听一些更有钱的人对这个话题的看法，你的退休生活是什么样的？你会留下什么样的遗产？请务必在下方留言。

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