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长租 VS 短租| 为何有钱人都热衷投资短租房？

发布时间：2023/05/18　文章来源：

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导读：都说在美国，投资房是当前税法下最好的投资形式之一。除了赚取不菲的租金收益外，美国的投资房还能在税务方面实现各种减免，何乐而不为之

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都说在美国，投资房是当前税法下最好的投资形式之一。除了赚取不菲的租金收益外，美国的投资房还能在税务方面实现各种减免，何乐而不为之！对于高净值人士，尤为如此。无论你是钟情于固定收取月租的长租，还是热衷于在Airbnb争做人气短租，房产投资总能给高收入净值人士带来投资收益和最大化省税的双重功用。
那么，这两类房产投资到底有何区别呢？对于那些高净值人士来说，又是哪一个更合适呢？今天我们跟你聊聊长租与短租的红与黑。

短租的流行:税务优惠趋动
随着Airbnb的兴起，短租这两年在地主群里确实火了一把。经常听到某某高净值人士在某旅游胜地投资了一套不小的湖边别墅，其别具风格的装修和多种娱乐设施把房子打造成Party house,使其迅速成为网红短租屋，长期订满，房东也赚的盆满钵满。
但如果深究这两年短租流行的原因，并不仅仅是因为其较高的投资收益率。美国政府对于短租给予了一系列的税务优惠，才是这几年让高收入人士趋之若鹜的主要原因之一。
第一点是短租airbnb，如果你是自己亲力亲为，而不是交给第三方去管理，因其在管理上需要花费大量精力和时间，就容易达到Material Participation的要求，好处是运营短租屋带来的所有亏损都算作 active loss, 报税时可以去抵扣你的active income（主动收入）如w2的收入。
第二个好处是短租有accelerated depreciation（加速折旧）的好处.比如本来要多年才能折旧完的，一年就可以折完了。加速折旧带来的账面亏损也可以用于抵消房东当年的active income。
当然了，material participation和加速折旧都是税法上很专业的概念
短租的局限性
任何事情都有其两面性，在短租爆火的背后，我们也应该冷静的看到其局限性和弊端。
第一，短租的运营和成功需要花费大量时间和精力。如何在一众房源中拔得头筹，如何在频繁更换的房客中减少房屋的空置率，让每一个运营者绞尽脑汁。真正成功者，也是凤毛麟角。
第二，短租也有各种主要商业风险包括季节性、依赖于当地政策、安全问题以及高额的平台服务费和维护费。短租业务的收入往往受季节性影响，可能会导致收入不稳定。现在美国也有越来越多的城市短租业务的开展。不同于长租房客，短租的住客更容易变动，这就需要业主更加小心地筛选住客，防止可能的破坏、偷窃等问题。
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第三，短租的税务利好accelerated depreciation加速折旧也会在2026年结束，届时你再购买短租，这个优惠政策就无法享受了。

长租的魅力
很明显，需要花费大量时间和心思的短租并不会适合所有投资者，对于百般忙碌的高收入高净值人士，更是一种挑战。
月租类的长租房可能还是大部分高净值人士的心头肉。长租省时省力，风险较低，现金流稳定，基本就是购房后就可以坐着收租金。
在税务上，长租的租金收入也可以抵消折旧和利息等被动亏损，实现省税的目的。并且，被动损失可以逐年累积，可以用来抵减未来卖房时的资本收益。这是一个非常重要的优势，尤其是对于那些可能在未来几年里出售地产的投资者。这些被动损失可以在你出售地产时用来抵减你的资本收益，从而大大降低你的税务负担。
长租的第三个好处是通过雇佣专业的物业托管公司，你可以最小化你在长租地产上所需要投入的时间，而不需要为了短租省税这样亲力亲为的处理各种房产相关的琐事。
长租在时间投入上的低要求，对于日理万机的高收入高净值人士来说，无疑是一种巨大的吸引。
被忽略了的长租省税秘器
可是，也正是这种“坐享其成”的好处，长租的租金亏损只能属于passive loss，只能抵扣上限为2万5美金的active income. 如果是收入超过了15万美金的人士，那就一点active income也无法抵扣。这些是，为何很多高收入人士觉得长租没有短租那么sexy 的主要原因。
但其实，长租的很多省税利好被低估了。即使是只能抵扣被动收入，也有很多策略可以利用也。尤其是针对收入更为多样化的高收入净值人士来说，长租的省税功用还可以好好挖掘。最直接的，就是将被动收入最大化，以此来提高长租可抵税收入的数量。
综上所述，可以看出，短长租对于高收入高净值人士来说，各有利弊，关键在于结合自身情况，深思而后行，切勿跟风！

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发布时间：2023/05/18

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