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测测你是美国房产投资的哪一帮派

发布时间：2014/07/14　文章来源：美房吧

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导读：国人都来美国抄底投资房产了，要在市场上和洋人真刀真枪较劲，不可不知美国房产投资的三大帮派：转手派（flip），买持派（buy-and-hold），和等升值派（waitforappreciation）

　　国人都来美国抄底投资房产了，要在市场上和洋人真刀真枪较劲，不可不知美国房产投资的三大帮派：转手派（flip），买持派（buy-and-hold），和等升值派（waitforappreciation）。洋人的路数也容易理解。知己知彼，百战不殆。还助国人牛到成功，旗开得胜。

　　先说中美武功的区别，美国和中国房市投资江湖最不同的是，中国投资对象大多是新的单元房产，要对付的对手是开发商，开发商一般武功很高，价钱只要是不违反基本大法，人家说了算，你是什么帮派什么武功也没有用，人家个个只练葵花宝典，大小通吃，统领江湖。而美国投资的大部分是二手房产，要对付的是卖主，房客，和别的投资者竞争，条件全由市场定，余地很大。美国江湖讲规矩，事事有法规（很多中国的地产操作方法在美国是不合法的，比如中介不可以不对客户公开信息）。动动脑子，挺好赚美国绿色金子的。所以中美武功一般不能互用，到了鬼子的山头，还要用鬼子的武功。以夷之道制夷。

　　下面讲讲美国中小型房产投资三大帮派：

　　转手派

　　转手派的武功基本路数是这样的，买个价值远远低于市值的房子，一般是烂得一般投资者不敢买的，然后施工队（多是投资者本人为主）开入，修复翻修（rehab），装修标准稍高于市场上同等房子的装修水平，然后以略低于市价挂牌，上市出售。

　　一般买房和装修用现金，或借高利贷。所以现金消耗很大，要快进快出。转手贵在快。一进一出，赚到差价，然后在进军下一个项目。一年反复几次。转手派的手法有的象中国的"炒房",只不过他们买的是很差的二手房，而且还要花力气去翻修。

　　此图是房子施工现场中，墙打掉，剩下梁，要重新加电线，和内墙。这是转手派常常要亲自干的活：

　　这派武功有点像国内的"炒房团",有些不同的是，他们转手的是旧房，国内炒房一般是新房。

　　在美国半夜开电视，以前有很多这种Infomercial地商业新闻节目传授武功秘籍《转手宝典》，500美金一套，多是一对夫妻坐在大游泳池边，讲述他们如何一年前买到一个低价房子，然后装修转手，3个月挣了8万，然后一年做3个这样到项目，很快发了财，脱贫致富，也不种地了，专门天天坐在游泳池旁边说话就行了。现在这样的节目少多了，因为市场不好房子修好了也卖不掉了。

　　转手派命门缺点是，投入现金太大，市场一定要能以接近市价来接受修好的房子。如果修好的房子卖不出去，那只好忍痛断臂脱战，低价出售以兑现。

　　买持派斥转手派不是投资武林正宗，因为投资者的最高境界是不用干活就能有钱进来，不能做了武林大师还要一年去修3个房子，一段时间不修房子，就一段时间没有收入。郭大侠的打坐睡觉也能增加内力的功夫也是如此。

　　买持派

　　买持派到基本武功是，在好出租的区买一个一定程度低于市价的房子。最好是买带着租户的房子，这样一是保证房子能住人，二是买来就有一定租金收入了。如果需要简单装修，一般是以实用耐用为原则，修好，然后迅速出租，挣到租金。

　　买房而持有，用房子的租金抵所有的支出，还要有结余。租出去了还要每月往里赔钱是此派的低级弟子，一般他们被逐出山门后都去投奔"贴钱等升值派",此非投资回报正道，略去不提。买持追求的是正的现金流。之所以能长期持有，是因为每月都有正的收入，而不是往里搭钱。

　　他们把现金流奉上排位，叫"被动收入".被动收入说白了就是，你不用主动去管房子，每个月支票会自动寄来。买持派的人一般都比较懒，但这也不是疏于武功。因为能懒本身就是一种极高强的武功。

　　本人是买持派五袋弟子，所以言语多有偏袒本派。本人有个房子，租给一帮大学兄弟会的小厮，每个月坐收支票，就跟没有这个房子一样，只是邻居番邦偶尔老大娘打电话来，说我的这帮兄弟又酒后在他家园子里撒尿，我只得电话过去正告他们说小心点，不然警察来抓你们低龄饮酒，他们就会又老实两个学期左右。其余时间，完全忘了这个房子，当然收不到支票时不会忘。

　　买持派的缺点是，有的房产类型和地段不能用。比如我有个"贴钱派"朋友在加州，一个3卧室的房子70万，每个月还贷就是3500,租金才2700,这怎么算都是赔钱的。万万不可。同样的房子在匹兹堡，3个卧室5万买下，月租750,每月结余150元，年收入1800,也不错。

　　对买持派，每个单元单价越低越好，比如买公寓楼，在匹兹堡合4.5万一个两居室单元，租金600元，结余450元，而且一个楼100个单位，你450万买下，全交给专业管理，年收入54万，收益12%.每年还可以涨房租。此乃我派8袋以上长老的境界。他们每日只是数钱，有时还出去找新楼投资，无聊之极。

　　此派最重要的是要和有渠道商业房产公司联手，找到好的高回报的地产。投资范围可以是任何有回报的房产类型。

　　转手派斥买持派是投资武林正宗，因为投资者投入的钱不能快速兑现，因为租金比起房子修好升值，比例总是较少的。每到华山论嘴时，我派九袋长老必说，投资的最高境界是不用干活就能有钱进来，不能做了武林大师还要一年去修3个房子，一段时间不修房子，就一段时间没有收入，而且短期投资收益，还要交高税，难成正果。

　　公寓楼其实没什么稀奇，和国内的居民楼是一样的，不过是所有单元同一个业主。

　　等升值派

　　此派多有大量不用作废的现金，一般每年贴钱不太在乎，对升值的期待很高。其来钱之道和持家之道必有奇门秘籍。本人不敢妄述。

　　洛杉矶某房，曾卖120万，现在市价96万，房主破产，现价76万。贷款30万。月租金2500美金，税，月供，保险，维修共800.年收入20400,回报率2.6%.放在银行利息最保守是3%.每年亏0.4%,还有个房子累赘。如果要是借贷，更要每月贴钱了。希望8年后房涨回到120万，共赚44万。所以等升值心力要强。

　　但是反正房子也不是自己住，用同样的钱投资有现金流的房产，专人管理，每月挣到钱，又有升值，显然会更有利。

发布时间：2014/07/14

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