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不要犯这样的错误,在联合交易时不要把钱放在桌子上
发布时间:2020/09/07 文章来源:美房吧
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导读:我最近有机会与几位房地产投资者交谈,他们都想筹集资金购买多户住宅,但他们都犯了同样的错误。
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不要犯这样的错误,在联合交易时不要把钱放在桌子上

我最近有机会与几位房地产投资者交谈,他们都想筹集资金购买多户住宅,但他们都犯了同样的错误。他们给投资者的交易太多,给自己的却很少(或根本没有),这怎么可能是双赢呢?这告诉我,他们要么是在和非常老练的投资者谈判,要么是从一个非常有经验的投资者那里复制交易,而这个投资者是从非常老练的投资者那里筹集资金的。

1、这是一个错误选择

虽然经验丰富的投资者确实会让你获得大笔资金,但他们这样做的方式是,希望获得对他们非常有利的条款,而不会给你留下什么好处。我自己也有过几次这样的经历,但每次我的直觉都告诉我不要这样做,我很高兴我听了,你也应该听。我问投资者他们是如何构建这笔交易的,他们告诉我:“我给我的投资者一个8%的优先收益率和80%的股权”,我说:“哇,你有没有想过你可能永远不会从这笔交易中赚到钱?”然后他们疑惑地看着我,好像我疯了一样。

假设你从一个想要资助你的成熟投资者那里拿了10万美元,你很想拿他的钱,因为这意味着你可以做下一笔交易,你高兴得耳朵都竖起来了。你对现金回报的预期是正常的10%,在接下来的几年里可能会更高一点,你的交易没有真正的价值,但也有一些好处。给投资者8%的优先回报意味着最初的8000美元现金流首先支付给投资者,然后投资者得到剩下的80%,你得到20%。

我们把它转换成美元,假设你第一年的现金回报率是10%(如预期),也就是每年1万美元,其中,投资者从最上面的投资中获得8,000美元(占其10万美元投资的8%),剩下2,000美元现金可供分配。其中,投资者得到80%,也就是1600美元,你得到400美元,投资者得到9600美元,你得到400美元。这是真的吗?你已经做了并且还在做所有的工作,你看了80笔交易,最后才拿到这个合同,你完成了尽职调查,筹集了资金,获得了融资,你在拿你的存款冒险,排除万难成功完成了交易,然后你从物业管理公司中筛选出最好的一家。现在他们正在优化收入,增加价值,你的年薪是400美元吗?真的吗?

2、这是最好的情况

如果你的情况和你的预测不一样,你的现金回报率只有5%,会发生什么呢?这意味着所有的现金流都被分配了,而你一分钱也拿不到。没错,什么都没有,更糟糕的是,你没有偿还的3%(3000美元)现在被转到下一年,所以下一年,你欠了11%。你知道结果会怎样吗?你可能永远得不到任何报酬,永远!你甚至可能欠钱当你出售房产的时候。www.meifang8.com

好吧,你说,你最终会得到报酬,当你出售房产的时候。那是因为你在这笔交易中没有自己的钱,所以,很公平,你可能会在5年后卖房子的时候得到报酬,但你只能得到20%的利润,这是在你的投资者得到他的首选回报和他的80%之后,然后你得到剩下的部分。除非你把它赶出社区,否则你几乎看不到任何有价值的东西。为什么要为这样的事情烦恼呢?不要成为只对投资者有用的人,对投资者来说,这是一桩多么诱人的交易,但对你却一点好处都没有,所以不要这样做。这里的教训是,不要从非常老练的投资者那里拿钱,除非你有一个非常成熟的记录,并且正在做大的交易。

3、另一种选择

你可以从朋友、家人和高净值人士那里筹集资金(我把他们统称为“朋友和家人”)。朋友和家人与老练的投资者有什么不同呢?虽然朋友和家人可能无法给你100万美元去投资,但他们可以投资5万美元甚至更多,然而,他们不会要求你提供一个更好的回报率,所以不用提供。同样,这也很简单,不要谈论像“内部收益率”这样的高级概念,因为没有人知道该怎么做,这只会让他们感到困惑。而应该讨论年度现金流(“现金对现金”回报)和平均年度回报,这些都是投资者的朋友和家人知道并关心的概念。

如果你现在有一个经验丰富的投资者想和你一起投资,但条件对他非常有利,那么是时候扩展你的视野,开始和其他人交谈了。还要多做一点工作吗?可能需要,但这真的值得你做一笔得不到公平补偿的交易吗?我想不太值得。

我不会向我的投资者提供更优惠的回报率,我只会给他们60%到80%的股份。这在多大程度上取决于我需要为我的投资者实现11% - 15%的平均年回报率,如果交易很好,我可能会保留更多的股权,如果交易有点小,我可能不得不放弃更多的股权。但我希望最终能获得至少20%的股份来联合整个公司,对我来说,任何低于这个标准的交易都不值得。

最终,你想要的是你和投资者的双赢局面,确保你不会放弃太多交易。你是如何与投资者构建交易的?什么对你来说最有用(什么没用)?你可以和我一起讨论。

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发布时间:2020/09/07
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