对于在美国置业的国际买主比比皆是,海外资产配置已经走在未来的路上了,那么,有这么一小群高净人士游走在世界各地,他们海外资产往往会选择托管,同时,也常常收到客户最关心的租金抵税的疑问。
出租型房产如何抵税?
非美国税务居民,每年填报税单及表格,才能申报租房收入,来抵扣关于出租型房产相关的费用,包括:
◆保险费;
◆管理费;
◆物业费;
◆中介费;
◆清洁费;
◆维修费;
◆水电费;
◆垃圾费;
◆地产税费;
◆房屋贷款利息;
◆打理出租产生的差旅费;
◆申报出租收入而产生的会计师费;
◆买房的成本需通过折旧费抵扣;
◆装修或新家具的费用;
◆低于$2500美元的费用可在当年抵扣(单笔或单件);
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◆高于$2500美元的装修及家具费,第一年可抵扣50%,剩余需按预计可使用的年限分摊通过折旧费来抵扣等。
★以上任何维修或装修费用皆可抵扣。如果外国人不申报所得税税单就租房收入,税务局一旦知晓,将不允许再补报税单,不可扣抵任何费用。
自住型房产如何抵税?
◆美国税务居民每年仅地产税和房贷利息能作为抵税外,其他费用不可以抵税;
◆非美国税务居民0抵扣费用。
★自住或一年不超过15天出租日,都划为自住房。
二套房如何抵税?
合理拥有两套房,无论自住超过14天或出租少于15天,这15天以内的租金收入美国税务机构也许会忽略,会划为自住房(参考上面自住房)。若不满足上述条件,你的租金则需要上报Sch E,而相关贷款利息,房产税等抵扣都需要分成出租和自住两部分,美国税务机构追踪能力非常强,还是自觉为好。
★保留所有费用的“证据”一定不会错!
度假出租房如何抵税?
你有两套房子,第三套或以上你肯定不会轮着住吧。美国税务机构会默认出租。租期超过14天,自住天数少于14天,这样就会划为出租房了。和上面出租型房产一样,所有租金收入和支出都需上报,才能抵税更多。
投资型房产如何抵税?
◆无论美国税务公民,既不出租也不自住,0抵扣的费用;
◆非美国税务居民,既不出租也不自住,0抵扣的费用。
★每年能上报所有维修、装修费用及个人所得税,这些税单会积累成再转卖时的成本,用来降低增值收益。反之,买价作为再转卖的成本。
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