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今天我想谈谈BRRRR战略背后的一些数学原理。我和我的妻子希望在纽约地区完成一次房屋改造，并找到你可以成功完成再融资部分的交易。在通过出租物业和BRRRR计算器进行了一系列交易后，我们很快意识到，我们需要一个更简单的筛选工具来帮助分析交易，然后再费心为完整的现金流分析提取所有输入。在这篇文章中，我想分享一些通过仔细观察这些数字而得到的观察结果。

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这篇文章的目的是帮助新投资者，特别是那些想要通过FHA 203k贷款来完成房屋改造的投资者，了解成功的BRRRR背后的数字是什么样子的。

在我们开始快速概述这个策略之前，让我先做一些免责声明。这并不能代替完整的现金流分析，此分析应该是分析属性的许多步骤中的第一步。由于这是一种快速、回封式的筛选器，所以计算的简便性是最重要的。因此，它没有考虑到与实际购买投资性房地产相关的许多成本，为了简单起见，成交费用、卖方佣金、检验等都被忽略。同样，这并不是一个完整的现金流分析的替代品，只是一个工具，以决定一个完整的现金流分析是否值得。

众所周知，BRRRR是英国石油公司旗下的布兰登·特纳创造的首字母缩写。它代表买修复中心，租金，再融资，重复。购买你的第一套(也可能是第二套、第三套和第四套)投资性房产，这是一种非常有效但高度杠杆化的策略。这可以通过许多不同的方式来实现，但我将重点介绍大多数首次使用的形式，即FHA或类似类型的修复贷款。

第一步是用FHA、FNMA的住房预备贷款或其他低首付贷款购买破旧或过时的房产，你可以将建筑贷款打包。你可以只投入3.5%，甚至通过FHA 203k计划来支付修复费用。一旦你把你的丑小鸭房产变成了一个漂亮的更新物业，租户们就会砸门而入，你就可以把联邦住房管理局的高利率贷款再融资为一个传统的30年固定利率，有20-30%的产权。这可能会降低你的利率，让你把投资的钱拿出来。让我们看一个例子，假设你找到了一套25万美元的复式公寓，需要5万美元的维修费用。

在你完成翻修工作后，房产价值37.5万美元。这通常被称为ARV或修复后值。假设你所在的地方银行需要至少20%的股权，你可以在重新融资后获得最高30万美元的贷款。

这将足以偿还你的原始贷款，并收回建设成本加上任何首付款。这是一个梦幻的场景，你现在拥有一个现金流的租赁物业，首付为0，如果你支付了建设费用，并使用了3.5%的首付，你将只需要占用10500美元(300000 * 3.5%)的时间，它需要你购买，修复房产，出租它，再融资。现在你可以拿回你的10500美元，你可以重复这个过程。这在某些地区是完全可能的，如果找到足够好的交易，你甚至可以在重新装修的时候把钱拿出来。房子估价在37.5万美元以上的每一美元，你就能得到0.80美元，因此，如果房产估价为40万美元，你将从银行得到额外的2万美元。

现在你可能在想，“哇，这太棒了，我想明天再去。”如果你生活在一个非常昂贵的市场，这说起来容易做起来难。

1、RE-ality检查

看到我做了什么吗？我最近出价37.5万美元购买了一个3口之家的房子，需要7.5万美元的维修费用才能更新，如果我想实现上面描述的梦想场景，这就是数字看起来的样子。

这里有个问题，在那个特定的小镇上，一个三口之家的房产最多能卖到大约50万美元，也许55万美元，远远低于收回我所有成本所需的费用。当我以50万美元重新抵押这处房产时，我能得到的最大贷款将是40万美元(50万美元* 80%)，然后，我还需要支付34,250美元的现金，以偿还联邦住房管理局的贷款。好吧，深呼吸，去喝杯咖啡，我们可以的，不是不可能，只是很难，如果这很容易，那么每个人都会去做。

2、现金中性再融资

既然我们已经建立了梦想场景，我想谈谈你的最低目标应该是什么。为了正确确定目标，我们需要设定一个下限，这就是我所说的“现金中性再融资”。这是您在评估属性时应该达到的最低限度，现金中性的再融资是你不需要拿出比你最初为这笔交易投入更多的现金的目标费用。换句话说，它是目标ARV，你的再融资贷款将足以支付原始贷款，但你将不得不把你的首付款留在物业，这里是相同的房产，但计算使用现金中性Refi ARV。

它背后的数学原理是这样的：

再融资贷款=购买贷款

购买贷款=(购买价格+建筑成本)*(1-首付(%))

再融资贷款= ARV *(1-股本指标(%))

因此ARV *(1-股权目标(%))=(购买价格+施工成本)*(1-首付(%))

通过求解ARV得到：

ARV =(购买价格+建设成本)*[(1-首付(%))/(1-股权目标(%)]

3、增值乘数

如果你仔细看一下这个公式，你会发现目标ARV是你的购买价格加上建设成本乘以你最初使用的杠杆与目标股本百分比的比率函数。我把这个比率称为增值乘数，它代表为了获得你的目标ARV你需要获得的投资回报。

增值乘数=[(1-首付(%))/(1-股权目标(%)]

这告诉了我们：

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  增值乘数是达到目标ARV所需的最小增值。
• 获得成功的BRRRR所需的回报纯粹是你所使用的融资策略的作用。
• 由于这是一个最低限度，较高的增值意味着实现目标所需的回报较高（坏），较低的增值意味着实现目标所需的回报较低（好）。
• 你越是前面花的少，你就越需要挣更多的钱来弥补你的成本。
• 银行的股本要求越高，达到目标所需的回报就越高。
• 要计算全部成本回收率，只需假设首付为0

例如：

首期付款= 3.5%

目标股本= 20%

增值乘数(现金中性)=[(1-首付(%))/(1-股权指标(%)]

增值乘数(现金中性)= (1-3.5%)/ (1-20%)

增值乘数(现金中性)= 0.965/ 0.800

增值乘数(现金中性)= 1.206

第一种情况(全额成本回收)，可以计算假设0%首付：

增值乘数(全部成本回收)=[(1-首付(%))/(1-股本指标(%)]

增值乘数(全部成本回收)= (1-0%)/ (1-20%)

增值乘数(全部成本回收)= 1/ .800

增值乘数(全部成本回收)= 1.250

并排结果：

增值乘数(现金中性)= 1.206

增值乘数(全部成本回收)= 1.250

这告诉我们，完成这一策略所需的增值，即贷款203k减少3.5%，大约在21%-25%之间。以下是首期付款3.5% - 25%及目标股票10%-50%的回报表。0%首付款列代表全部BRRRR,，0现金投入，如下表所示。

4、总结

在这篇文章中，我们讨论了很多数学问题。在这一点上你可能会觉得很无聊，但是理解我们梳理出来的基本概念是很重要的，别担心，你不需要真正理解这些公式，只需要我们得出的结论。需要记住的主要一点是，你最初投入的资金越少，实现全额BRRRR或现金中性再融资所需的回报率就越高。如果你正在分析的房产没有达到你的arv目标，那么准备好为refi表带来更多的现金，或者确保你的房产有更高利率的FHA贷款的现金流，包括PMI。如果您无法从联邦住房管理局贷款中重新申请贷款，您将无法执行BRRRR策略的重复步骤，因为您一次只能获得一笔联邦住房管理局贷款。

你也可以重新整理这个等式来得到你的修复预算：

建设成本= ARV *[(1-股权目标(%))/(1-首付(%))]-购买价格

注意：你将ARV乘以的项是1/增值乘数，所以对于3.5%的首付和20%的股权目标，你只需将ARV乘以1/ 0.21，然后减去购买价格。

解决您的最高购买价格：想知道你的出价上限应该是多少吗？简单地重新排列方程中的施工成本和采购价格：

采购价格= ARV *[(1-股权目标(%))/(1-首付(%)]-建设成本

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