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别说“没钱”投资房地产！专家：五种省钱投资

发布时间：2023/10/20　文章来源：

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导读：投资房地产的人，在很多人的印象中都是非富即贵，他们用投资房的正现金流，或是房产升值创造更多的财富。但是，口袋里要是没几毛钱，每个月

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投资房地产的人，在很多人的印象中都是非富即贵，他们用投资房的正现金流，或是房产升值创造更多的财富。但是，口袋里要是没几毛钱，每个月都在为生活必需开销烦恼的人，真的有办法投资房地产吗？

投资房地产当然是要有越多钱越好啰，毕竟有钱才能在市场上跟人家抢房，尤其现在美国的房贷利率这么高，你付的现金越多，就不用给银行赚那么多利息，也没有房贷保险，甚至是All Cash买房，那你抢到房子的概率就像打电玩开外挂一样，手到擒来。
但是，不够资本怎么办？比如一般的受薪阶级，光是每个月花在生活必须的费用上，根本存不到什么钱，就算不吃不喝，现在房价动辄就是四五十万、七八十万美元，到底何时才能存到首付款也不知道！
低首付贷款
第二个办法，去买一间复式公寓，住在其中一个单位，同时出租其它的单位。这个方式就是刚刚乔许使用的办法，你可以透过联邦住房管理局（FHA）贷款，购买两单元或四单元的复式公寓，首付款要求仅3.5%。屋主必须住在其中一个单位之中，并可以出租另外的单位以获得额外现金流。而且，租金部分有75%的额度，可以用来增加买家的贷款负担能力。
比如一套复式公寓价值575,000美元，所需的最低月收是5,500美元，但是每月租金收入2,000美元，用2000乘以75%，就能得到1,500美元的额度，买家的最低收入要求便从5,500美元，降到4,000美元。
利用房屋净值
第三个办法，在你的主要住宅或其它投资房产上，建立房屋净值信用额度（HELOC）。如果你有主要住所，或在其它房地产的租赁物业上拥有大量净资产，许多银行会给你一个房屋净值信用额度，然后你可以将其用于房地产投资。举例说，如果你现在有房屋价值20万美元，但是仍欠5万美元的贷款，银行将为你提供15万美元房产净值中70%到80%的房屋净值信用额度，大约是10万到12万美元。
例如许多人会使用房屋净值信用额度来做短期炒房，因为它会比传统的银行贷款更快速，当你急需用一笔资金的时后，房屋净值信用额度就可以帮你快速获得资金。就像有些人刚好差一笔费用来交割房地产，如果去一般银行贷款需要一个月的时间，但是如果你可以从房屋净值中提取资金，可以三五天就拿到钱了。
房屋净值信用额度的利率通常是最优惠利率加上1%或2%，目前大约为5%。但是，房屋净值信用额度的主要优点是它通常没有成交成本，银行只需对你的房产进行路过估价，就是说估价人员只需要在外边看一看房子就可以确认估价，所以买家可快速成交，有些银行甚至不会向你收取评估费用。
但是请小心，HELOC房屋净值信用额度的利率是可变动式的，从技术上讲，它是你财产的第二抵押贷款，所以，你可能需要在利率较低的情况下，偿还更多的本金。假设最优惠利率保持稳定，当你每个月固定支付本金时，利息金额也会下降。
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寻找卖家优惠
第四个办法，要求卖家支付你的成交费用。在许多房地产交易中，房产卖方愿意支付买方的成交费用以刺激销售。相对的，你也可能要提出卖家需要的要价或接近要价。
其实，只要你的租金足以支付你的所有费用，并为你提供每月少量的现金流，那就值得投资了。但如果每月房贷还款，加上税金和保险费，等于或大于你的租金，那最好就寻找另一笔交易。在一些市场上，冷清的房地产交易，卖方或许愿意为你提供一些优惠，尤其是新房销售的市场。但是，在抢房的情况下，这种优惠，我们并不能奢望。除非，你像上面的故事，找到off-market的交易，能和卖方个别的讨价还价，对于急于脱手的卖家有机会获得成交。
寻找贷方优惠
第五个办法，寻找可以支付成交费用，或为你的首付款提供援助的贷款方。因为现在的房贷利率实在太高，接近8%的三十年固定利率，吓着很多想买房的人，导致房贷申请量持续低温，所以贷款方为了刺激房贷申请也推出一些优惠。不过买家也要留心，有些贷款方虽然提供补助优惠，但是会稍微调高利率来做为交换。
例如，Quicken Loans与房地美的房贷计划，最近为购买独立房的自住房买家提供1% 的首付款。如果，买方愿意再支付1%首付款，Quicken Loans也会另外提供2%的补助金。不过，对买家也有条件限制，信用评分必须达到680分，债务收入比不得超过45%。
最后，还是再次提醒，每个方案的细节有很多，也可能会随时变动，还是要请大家要自行研究适合自己的项目。

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发布时间：2023/10/20

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