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我做这行已经超过25年了，主要工作是购买、改造和转售房产。当你也做了这么久的时候，偶尔就会有机会购买和修复你之前修复和转售的房子，近年来，我有过十几次这样的机会，但是我从来没有做过，直到现在。

1、第一次购买房产的糟糕经历

我并不是特别喜欢重新装修这栋房子，第一次的时候事情并没有按计划进行。那是在2003年，房子是北加州一个小城市的一处不良房产，这是我第49次投资，我有足够的经验，你会以为我知道自己在做什么。这所房子没什么特别的，但它坐落在一个很大的街角地段，我的买价是5.9万美元，我打算花2万美元用于房产修复。我买了有台阶的房子，所以直到我拥有它时我才看到了里面，这房子里面原来比从外面看起来更糟，地板搁栅腐烂了、电线坏了、水管坏了，你能想到的糟糕情况这里都有。

最终的结果是，房屋修复工作花费了7.5万美元，还有很多心痛的经历，令我雪上加霜的是，卖掉房子花的时间比我计划的还要长，这意味着持有和退出成本为1.6万美元。两年后的今天，我终于把它以15.5万美元的价格卖了出去，只赚了区区5万美元，我甚至还得背上一小段时间才能完成交易，所以我甚至连一年的微利都没有得到，这很难说是一个成功的故事，但它本可以更糟。

2、第二次再购买

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大约在我出售房产的一年后，新业主以24万美元的价格进行了再融资(我不知道他们是怎么做到的)，然后，他们完全重建了房子(是的，甚至在我自己刚花了7.5万美元买下它之后)，把它改成了复式公寓。去年，这套复式公寓丧失了抵押品赎回权，法院的开价是61,875美元，拍卖那天早上，我看到我的数据库中出现了那个地址，我立刻就认出了那个地址，我对自己说：“哦，不，别再去那间房子了。”我想我是一个喜欢受惩罚的人，所以尽管第一次购买的时候我的经历很糟糕，我还是想看看这房子值不值第二次购买。而且，自从我第一次买这个房子以来，我已经抛了几百次了，所以这次我肯定能做得更好，对吧？

3、我的尽职调查

成功地购买止赎权全靠尽职调查，所以跟紧我的思路。在竞拍这处房产之前，我开始了我的例行程序，检查地契并估算其价值，这通常包括查看谷歌地图和街景，然后再亲自去查看。我看了看天线，发现街角那块地已经没那么深了，原来是后院的地方有一个建筑物，因为我以前是这房子的主人，所以我知道这块地过去常常在街区的半山腰。这让我开始调查，我所了解到的是，房主把这块地分成了两块，并在2007年的第二块地上建了一套新的复式公寓，大概是用了再融资的收益。

当止赎贷款发放时，该房产只有一个家庭居住，所以贷款人只有原始地址记录是有道理的。在分割地块时，贷款人已经批准了法律描述的变更，但显然没有意识到后来在第二个地块上建造了另一个结构。我的猜测是，当业务流程外包代理访问该物业时，他们会经过给他们的一个地址，并相应地赋值，开盘价可能就是基于这一价值。我之前对这处房产的了解给了我一个巨大的优势，因为我知道这块地的面积，而且知道它之前就包括了第二套复式公寓的建造区域，对法律描述的系统分析证明我的直觉是正确的。

4、我的收获

我得到了一套免费的复式公寓，有人能发现吗？显然，没人发现，因为我是拍卖会上唯一的竞拍者，我以比开价高出一美分的价格买下了它，比我十年前多花了不到3千美元，而这次是4个单元。那么最终的结果是什么呢？我有两套复式公寓，几乎完好无损，加上买价和一些轻微的修复工作，我把这处房产的总价加起来是6.8万美元，我以每月2700美元的总租金租出了这四套公寓，这两处房产目前的市值超过18万美元，所以这次我要留着它。

5、有时失败会让你走向成功

每一次失败都是一次教训，如果交易没有按计划进行，这可能是一次学习的经历，或者，这可能是一次为你以后赢得大交易的铺垫。也许这个故事可以作为一个提示，让你去寻找房产隐藏的信息，从而获得战术优势，如果没有其他的事情，我希望它能激励你不断地找出房产中每一个闪光点，知道你做的每一笔交易都是为以后更高层次的成功做铺垫。你曾经两次卖掉同一幢房子吗？结果如何？请务必在下方留言，我们一起讨论。

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