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8种利用出租物业创造退休收入的方式
发布时间:2020/07/15 文章来源:美房吧
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导读:在20世纪,退休是这样的:你工作了40年,把工资的5%到10%存起来,然后退休,靠养老金、社会保险和花掉你存下的一小笔储蓄来生活。但是现在
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8种利用出租物业创造退休收入的方式

在20世纪,退休是这样的:你工作了40年,把工资的5%到10%存起来,然后退休,靠养老金、社会保险和花掉你存下的一小笔储蓄来生活。但是现在退休不是这样的,今天,养老金几乎从私营部门消失。一份报告显示,自2000年以来,社会保障福利的购买力一直在下降,下降了30%,而且没有理由相信这种趋势不会持续下去,因为社会保障现在正处于赤字状态。

所有这一切意味着美国人越来越多地依靠自己的储蓄、投资和退休计划,对于像我这样的人来说,这已经够吓人的了,我拿着工资教他们如何提前退休和如何应对灾难,但对普通美国人来说,这似乎是一个几乎不可能完成的任务。幸运的是,把储蓄的钱存到股票和债券里,然后在退休时花掉,这已经不再是唯一的方式了,美国人越来越多地求助于房地产来帮助增加他们的退休收入。

这里有八个原因,以及如何利用房地产来补充你的退休收入,同时也帮助你提前退休,即出租物业如何增加你的退休收入。

1. 没有资产损失的持续收入

20世纪的理财模式是逐渐抛售股票和债券,这是有道理的,为什么要强迫自己只靠股息和利息收入生活,而你本来也只能在退休后再活10年或20年?你死后剩下的一切都归孩子们所有,你的故事到此结束。我不知道你是怎么想的,但我想在40岁之前实现经济独立,或者最坏的情况,在我40岁出头的时候。但这意味着,如果你的计划涉及逐步出售你的资产,你就得靠我的投资维持半个多世纪,这是一项艰巨的任务。

你不需要出售你的出租物业来产生高收益收入,这些出租物业就像是一只金鹅,他们每个月都会下一个金蛋,直到你把他们卖了为止。根据你的投资策略和市场,你可以从租金收入中获得6%到15%的现金回报,但要找到收益率在6%到15%之间的可靠股票、基金或债券,难度要大得多。另外,你必须从股票和债券的回报中扣除通货膨胀问题,稍后再详细介绍。这可以归结为一个巨大的优势,当你不必出售你的资产来产生强劲的月收入时,你就不必担心回报的顺序风险或安全的提现率,因为你没有卖掉资产,你就不用担心钱花光了。

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2. 经通胀调整后的回报率

租金不仅随着通货膨胀而上涨,它们还是通货膨胀的主要驱动力,这意味着你的投资回报要与通货膨胀同步调整,而不是被通货膨胀冲淡。相比之下,假设一年期债券支付4%,你一整年都在支付利息,然后在到期时收回你的初始债券投资,所以一年后,你收回你的现金加上4%。只是你的钱现在比一年前值钱多了,如果当年的通胀率为2.5%,那么你的实际回报率只有1.5%,这很难让人感到兴奋。但是你把租金提高了3%,这意味着你实际上比前一年多赚了0.5%的回报,这让你更容易从出租物业中获得回报。

 

3. 可预见的收益

我已经写了很多关于预测现金流和预测租金回报的文章,所以这里我就不赘述了。但这是真的,即使受教育程度和经验不高,投资者也能学会如何准确预测自己的回报。当然,你每个租赁房产的实得利润逐月反弹,你可能有5个月没有不正常的开支,然后突然有一个500美元的维修或一个月的空缺问题,而你的房屋正在出租。但从长期来看,这些支出的平均值是可以预测的,所以在每年年底,你的回报会看起来差不多,它只是涉及到自律问题,自律是在购买前预测回报时不要戴上有色的眼镜,自律是每个月要为未来的支出留出资金,而不是把钱都装进口袋。

4. 利用别人的资金

你可以利用别人的钱来建立自己的租赁资产组合,他们的钱和你的资产,每一项你都增加了你的被动租赁收入。新投资者往往把这个概念想得太过了,他们在寻找快速致富的计划。上周,在我面向房东和房地产投资者的Facebook群里,一位女士问我如何才能在没有首付的情况下买到一套出租房,然后她又补充道“哦,我是一个母亲,所以我没有时间来考虑这个问题,我最好的选择是什么?”所以你没有钱去投资,你也没有时间去投资,那你有什么要投资的?

出租房产可不是免费的午餐,你必须投资一些东西,通常是一些钱和一些时间,但你不需要投资全部购买价格,甚至是大部分。你可以让别人承担你的大部分成本,同时还能获得正的现金流,随着每个月的过去,你最终获得了收入和权益。

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5. 你的净资产会随着时间增长而不是减少

早些时候,我提到了这样一个事实,即你不必出售任何资产,就能通过出租房产获得收入,这与股票和债券不同,因此,你的资产净值实际上会随着时间的推移而增长,而不是逐渐卖掉你的储蓄。它的增长是因为你在每个房产中的权益增长了,这是通过两股力量来实现的,即升值和抵押贷款偿还。

当然,你不能把感激当成理所当然,一个肮脏的当地开发商可以贿赂一个同样肮脏的当地政客,让他们穿过你的后院,获得通往他们新开发楼盘的道路,但随着时间的推移,大多数房产的确会增值。你的抵押贷款余额总是随着时间的推移而下降,假设你支付了,事实上,你的房客会帮你还清抵押贷款,你每个月都有工资,你的抵押贷款余额下降,你的房产价值会上升,最终你还是赢家。

6. 资产类型多样化

我喜欢股票,别误会我的意思,我每个月都会投资一系列指数基金,由机器人顾问自动操作,我使用嘉信理财的智能投资组合服务,该服务是免费的,最低余额为5000美元。但股市的波动性很大,这让人很难相信它们的月收入,房地产市场的一个好处是,它们很少与股市同步,房地产危机和随后的大衰退被证明是一个特别突出的例外。不过,房地产市场通常不会受到股市调整的影响,房地产市场的下跌往往是局部事件,而不是我们在2008年看到的全国性灾难。即使房价下跌,租金也几乎不会下跌(至少在全国范围内)。在大萧条时期,房租在几年时间里基本持平,如下图所示:

8种利用出租物业创造退休收入的方式

如果你的生活既依赖于租金收入,又依赖于股票分红,那么如果一个月的日子不好过,你就可以更多地依赖其中之一,如果那个月你有一大笔租金,你可以卖掉一些股票,如果股市下跌,你可以再等几个月,把你正在考虑进行的房产升级。

7. 税收优惠

每一笔租赁物业费用都是可扣除或可折旧的。维修、物业管理费用、差旅费、法律表格、租户筛选报告、保险、物业税,所有这些都可以扣除,你的租户支付的抵押贷款利息是可以扣除的。不仅仅是逐条记录,所有的费用都在这条线以上,所以你可以按标准扣除,但仍然可以从你应纳税的租金收入中扣除所有这些费用。

8. 你可以降低风险

房东面临的三大风险是财产损失、拖欠租金和空置,你可以减轻每一个。通过租户筛选和安全保证金来减轻财产损失,通过租户筛选和可能的租金违约保险来缓解租金违约,通过租户筛选、积极的物业管理、维护和广告宣传,你可以减少空置率。当然,通过在理想的市场购买房产,而不是在那些高犯罪率、高空置率、较低端的市场上购买房产,你可以减少上述三种风险。

9、最终的想法

租房不应该是你唯一的退休计划,但它们肯定能帮助你更快地实现财务独立,并为退休,尤其是提前退休提供一个很好的补充收入来源。他们确实比股票需要更多的工作和学习,无论是购买还是管理,但如果你愿意付出努力,跨越这个门槛,你就能享受到高收益、可预测的回报和持续不断的收入,最终你的净资产在增加而不是减少。

出租物业如何符合你的退休计划?你是否利用它们来实现财务独立和提前退休(解雇)?一起来分享你的想法吧。

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