Sorry

在20世纪，退休是这样的：你工作了40年，把工资的5%到10%存起来，然后退休，靠养老金、社会保险和花掉你存下的一小笔储蓄来生活。但是现在退休不是这样的，今天，养老金几乎从私营部门消失。一份报告显示，自2000年以来，社会保障福利的购买力一直在下降，下降了30%，而且没有理由相信这种趋势不会持续下去，因为社会保障现在正处于赤字状态。

所有这一切意味着美国人越来越多地依靠自己的储蓄、投资和退休计划，对于像我这样的人来说，这已经够吓人的了，我拿着工资教他们如何提前退休和如何应对灾难，但对普通美国人来说，这似乎是一个几乎不可能完成的任务。幸运的是，把储蓄的钱存到股票和债券里，然后在退休时花掉，这已经不再是唯一的方式了，美国人越来越多地求助于房地产来帮助增加他们的退休收入。

这里有八个原因，以及如何利用房地产来补充你的退休收入，同时也帮助你提前退休，即出租物业如何增加你的退休收入。

1. 没有资产损失的持续收入

20世纪的理财模式是逐渐抛售股票和债券，这是有道理的，为什么要强迫自己只靠股息和利息收入生活，而你本来也只能在退休后再活10年或20年？你死后剩下的一切都归孩子们所有，你的故事到此结束。我不知道你是怎么想的，但我想在40岁之前实现经济独立，或者最坏的情况，在我40岁出头的时候。但这意味着，如果你的计划涉及逐步出售你的资产，你就得靠我的投资维持半个多世纪，这是一项艰巨的任务。

你不需要出售你的出租物业来产生高收益收入，这些出租物业就像是一只金鹅，他们每个月都会下一个金蛋，直到你把他们卖了为止。根据你的投资策略和市场，你可以从租金收入中获得6%到15%的现金回报，但要找到收益率在6%到15%之间的可靠股票、基金或债券，难度要大得多。另外，你必须从股票和债券的回报中扣除通货膨胀问题，稍后再详细介绍。这可以归结为一个巨大的优势，当你不必出售你的资产来产生强劲的月收入时，你就不必担心回报的顺序风险或安全的提现率，因为你没有卖掉资产，你就不用担心钱花光了。

2. 经通胀调整后的回报率

租金不仅随着通货膨胀而上涨，它们还是通货膨胀的主要驱动力，这意味着你的投资回报要与通货膨胀同步调整，而不是被通货膨胀冲淡。相比之下，假设一年期债券支付4%，你一整年都在支付利息，然后在到期时收回你的初始债券投资，所以一年后，你收回你的现金加上4%。只是你的钱现在比一年前值钱多了，如果当年的通胀率为2.5%，那么你的实际回报率只有1.5%，这很难让人感到兴奋。但是你把租金提高了3%，这意味着你实际上比前一年多赚了0.5%的回报，这让你更容易从出租物业中获得回报。

3. 可预见的收益

我已经写了很多关于预测现金流和预测租金回报的文章，所以这里我就不赘述了。但这是真的，即使受教育程度和经验不高，投资者也能学会如何准确预测自己的回报。当然，你每个租赁房产的实得利润逐月反弹，你可能有5个月没有不正常的开支，然后突然有一个500美元的维修或一个月的空缺问题，而你的房屋正在出租。但从长期来看，这些支出的平均值是可以预测的，所以在每年年底，你的回报会看起来差不多，它只是涉及到自律问题，自律是在购买前预测回报时不要戴上有色的眼镜，自律是每个月要为未来的支出留出资金，而不是把钱都装进口袋。

4. 利用别人的资金

你可以利用别人的钱来建立自己的租赁资产组合，他们的钱和你的资产，每一项你都增加了你的被动租赁收入。新投资者往往把这个概念想得太过了，他们在寻找快速致富的计划。上周，在我面向房东和房地产投资者的Facebook群里，一位女士问我如何才能在没有首付的情况下买到一套出租房，然后她又补充道“哦，我是一个母亲，所以我没有时间来考虑这个问题，我最好的选择是什么？”所以你没有钱去投资，你也没有时间去投资，那你有什么要投资的？

出租房产可不是免费的午餐，你必须投资一些东西，通常是一些钱和一些时间，但你不需要投资全部购买价格，甚至是大部分。你可以让别人承担你的大部分成本，同时还能获得正的现金流，随着每个月的过去，你最终获得了收入和权益。

www.meifang8.com

5. 你的净资产会随着时间增长而不是减少

早些时候，我提到了这样一个事实，即你不必出售任何资产，就能通过出租房产获得收入，这与股票和债券不同，因此，你的资产净值实际上会随着时间的推移而增长，而不是逐渐卖掉你的储蓄。它的增长是因为你在每个房产中的权益增长了，这是通过两股力量来实现的，即升值和抵押贷款偿还。

当然，你不能把感激当成理所当然，一个肮脏的当地开发商可以贿赂一个同样肮脏的当地政客，让他们穿过你的后院，获得通往他们新开发楼盘的道路，但随着时间的推移，大多数房产的确会增值。你的抵押贷款余额总是随着时间的推移而下降，假设你支付了，事实上，你的房客会帮你还清抵押贷款，你每个月都有工资，你的抵押贷款余额下降，你的房产价值会上升，最终你还是赢家。

6. 资产类型多样化

我喜欢股票，别误会我的意思，我每个月都会投资一系列指数基金，由机器人顾问自动操作，我使用嘉信理财的智能投资组合服务，该服务是免费的，最低余额为5000美元。但股市的波动性很大，这让人很难相信它们的月收入，房地产市场的一个好处是，它们很少与股市同步，房地产危机和随后的大衰退被证明是一个特别突出的例外。不过，房地产市场通常不会受到股市调整的影响，房地产市场的下跌往往是局部事件，而不是我们在2008年看到的全国性灾难。即使房价下跌，租金也几乎不会下跌(至少在全国范围内)。在大萧条时期，房租在几年时间里基本持平，如下图所示：

如果你的生活既依赖于租金收入，又依赖于股票分红，那么如果一个月的日子不好过，你就可以更多地依赖其中之一，如果那个月你有一大笔租金，你可以卖掉一些股票，如果股市下跌，你可以再等几个月，把你正在考虑进行的房产升级。

7. 税收优惠

每一笔租赁物业费用都是可扣除或可折旧的。维修、物业管理费用、差旅费、法律表格、租户筛选报告、保险、物业税，所有这些都可以扣除，你的租户支付的抵押贷款利息是可以扣除的。不仅仅是逐条记录，所有的费用都在这条线以上，所以你可以按标准扣除，但仍然可以从你应纳税的租金收入中扣除所有这些费用。

8. 你可以降低风险

房东面临的三大风险是财产损失、拖欠租金和空置，你可以减轻每一个。通过租户筛选和安全保证金来减轻财产损失，通过租户筛选和可能的租金违约保险来缓解租金违约，通过租户筛选、积极的物业管理、维护和广告宣传，你可以减少空置率。当然，通过在理想的市场购买房产，而不是在那些高犯罪率、高空置率、较低端的市场上购买房产，你可以减少上述三种风险。

9、最终的想法

租房不应该是你唯一的退休计划，但它们肯定能帮助你更快地实现财务独立，并为退休，尤其是提前退休提供一个很好的补充收入来源。他们确实比股票需要更多的工作和学习，无论是购买还是管理，但如果你愿意付出努力，跨越这个门槛，你就能享受到高收益、可预测的回报和持续不断的收入，最终你的净资产在增加而不是减少。

出租物业如何符合你的退休计划？你是否利用它们来实现财务独立和提前退休(解雇)？一起来分享你的想法吧。

如需转载请添加客服（微信号：meifang8kefu）咨询