53年美国房产市场曲线告诉了我们什么？
发布时间：2019/08/05 文章来源：网络
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导读：而现今阶段美国房地产市场在经过次贷危机的冲击之后迅速回升并超过了之前最高点，那么未来房地产市场的走向会如何呢。
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2008年美国房地产市场泡沫的破裂，信贷环境出现恶化，最终导致了历史上最严重的地产危机。很多人认为，美国房地产市场前景堪忧，未来无法预测；也有人坚信美国的经济实力与世界第一强国的地位定能使房地产市场回暖。而现今阶段美国房地产市场在经过次贷危机的冲击之后迅速回升并超过了之前最高点，那么未来房地产市场的走向会如何呢。
美国房产
我们知道预测未来最有效的方法之一便是回顾历史，下文我们将通过回顾美国50多年来的实际交易房产均价来探索美国房地产市场的规律和趋势。
这一场房地产市场的崩溃持续了近四年，直到2012年才重新回归上升的趋势。
美国房价的整体规律
根据官方数据，自1965年至2018年第四季度，美国实际成交房价涨了近19倍；1965年Q1至2018年Q1，53年间平均年涨幅达5.5%。1990年Q1至2018年Q1，28年间房价年均涨幅为3.3%，2010年Q1至2018年Q18，8年间房价年均涨幅为3.9%。
从53年的美国房价趋势图中可以看出：美国房产价格小波动不断，大趋势稳定上涨。从1965年至今，共有四次大的房地产危机，亦称为“市场调整期”。应该说美国房地产市场每一次的市场调整期都与美国甚至世界经济周期密切相关。
美国房产
总结来说：房地产市场长期看经济与人口，短期看杠杆，利率与市场情绪。
影响美国房价波动的三大因素：
经济发展是影响房价最核心的因素
从长远发展来看，有经济前景的国家和城市，房价才有希望。脱离了经济发展，高房价定不能持久。
人口结构决定房价增速何时见顶
人口结构是决定房地产需求的核心因素。从美国历年房产市场情况来看，当适龄购房人口占总人口的比重上升，房地产市场需求旺盛，房价上涨动力较强，当适龄购房人口占占比回落，房价增速也无法再创新高，美国房地产市场之所以保持较为稳定的周期波动规律，与房地产总需求的持续增加有关系，美国相对开放的移民环境对于保持美国有活力的人口结构发挥了重要作用，美国适龄购房人口占比没有出现实质性的恶化而长期下降，绝对量保持在平稳状态。
杠杆、利率与房价指数总体正负相关，市场情绪短期影响显著
2008年以前随着美国家庭杠杆的不断抬升，美国房价指数逐年提高，二者斜率与走向高度相似。2008年后美国家庭杠杆率逐年降低，然而房价指数走出了下降后再上升的形态，与家庭杠杆率出现背离。从利率角度看，大体上，银行抵押贷款利率走势与房价指数反向而行。
2018年美国房地产市场情况回顾
目前最权威的美国房价价格指数-凯斯.席勒房价指数数据显示：2018年全美整体房价较去年同期增长4.26%。
2018年美国房价增速情况：
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NO.1 拉斯维加斯（同比2017年12月）
NO.2 凤凰城7.48（同比2017年12月）
纽约房产价格增长放缓，整体稳定，低端房产增长明显；波士顿，芝加哥稳定增长；洛杉矶和旧金山增速放缓。
2019年美国房地产市场的四大趋势
美国房产
1.全美房源存量持续紧张
过去几年间，美国房地产市场中的房源存量不断下降。尽管上季度数据显示，位于加州的几大热门房地产市场上，代售房屋数量有所增长，但是全美范围内，房源紧张的情况却没有明显的改善。即便出现回升态势，想要从低点回复到几年前的水平或实现市场供需平衡，仍然需要很长的时间。随着建筑行业材料及用工成本的不断上涨，以及利率上升带来的负面影响，预计2019年新增建筑数量将不足以扭转目前库存紧张的整体局势。
2.美国房价将持续上升
过去几年间，美国房价增速大幅超过收入增长，导致普通买家的购房负担不断加重。2019年，即使房价增速放缓，有限的房源供应量仍然会继续推高房价，美国全国房源的挂牌价格到2019年3月份第一次突破30万美元价格线。
3.首次购房的千禧买家队伍将进一步壮大
美国年轻一代将进一步推动住房自有率的增长，上一次经济衰退以后，美国住房自有率曾经一度降至几十年来的历史最低水平，随后稳步回升。其中，35岁以下年轻买家住房自有率上升最为明显，潜在买家的人数也在不断增长，参与本次调查问卷、年龄在18至34岁的受访者中，有21%表示将在明年买房，比去年同期14%的水平有所增长。
4.美国中部地区代替硅谷，成为主要增长点
近年来推动美国房产市场发展的主要热点城市（主要集中在沿海科技中心）在2019年将逐步让位于一批新型中部城市，未来几年内，这些充满机遇，房价适宜的地区将取代硅谷和西雅图等地，成为拉动美国房地产市场的主力军。
上面是美国房地产市场的整体分析，如果是纯投资的角度，该如何选择投资区域呢？
可以从下面五个方面进行考察：
1.就业增长率：用于衡量当地经济发展潜力。
2.住房空置率：用于考察当地房市供需关系。
3.居住成本占收入比：用于衡量首次房屋买家的住宅负担能力
4.本地-外地房源搜索比例：用于考察当地人流动方向
5.35岁以下人口占比：用于衡量首次购房买家人群基础
文章来源：网络，无法核实真实出处，如有侵权，请联系删除 www.meifang8.com
2008年美国房地产市场泡沫的破裂，信贷环境出现恶化，最终导致了历史上最严重的地产危机。很多人认为，美国房地产市场前景堪忧，未来无法预测；也有人坚信美国的经济实力与世界第一强国的地位定能使房地产市场回暖。而现今阶段美国房地产市场在经过次贷危机的冲击之后迅速回升并超过了之前最高点，那么未来房地产市场的走向会如何呢。
美国房产
我们知道预测未来最有效的方法之一便是回顾历史，下文我们将通过回顾美国50多年来的实际交易房产均价来探索美国房地产市场的规律和趋势。
这一场房地产市场的崩溃持续了近四年，直到2012年才重新回归上升的趋势。
美国房价的整体规律
根据官方数据，自1965年至2018年第四季度，美国实际成交房价涨了近19倍；1965年Q1至2018年Q1，53年间平均年涨幅达5.5%。1990年Q1至2018年Q1，28年间房价年均涨幅为3.3%，2010年Q1至2018年Q18，8年间房价年均涨幅为3.9%。
从53年的美国房价趋势图中可以看出：美国房产价格小波动不断，大趋势稳定上涨。从1965年至今，共有四次大的房地产危机，亦称为“市场调整期”。应该说美国房地产市场每一次的市场调整期都与美国甚至世界经济周期密切相关。
美国房产
总结来说：房地产市场长期看经济与人口，短期看杠杆，利率与市场情绪。
影响美国房价波动的三大因素：
经济发展是影响房价最核心的因素
从长远发展来看，有经济前景的国家和城市，房价才有希望。脱离了经济发展，高房价定不能持久。
人口结构决定房价增速何时见顶
人口结构是决定房地产需求的核心因素。从美国历年房产市场情况来看，当适龄购房人口占总人口的比重上升，房地产市场需求旺盛，房价上涨动力较强，当适龄购房人口占占比回落，房价增速也无法再创新高，美国房地产市场之所以保持较为稳定的周期波动规律，与房地产总需求的持续增加有关系，美国相对开放的移民环境对于保持美国有活力的人口结构发挥了重要作用，美国适龄购房人口占比没有出现实质性的恶化而长期下降，绝对量保持在平稳状态。
杠杆、利率与房价指数总体正负相关，市场情绪短期影响显著
2008年以前随着美国家庭杠杆的不断抬升，美国房价指数逐年提高，二者斜率与走向高度相似。2008年后美国家庭杠杆率逐年降低，然而房价指数走出了下降后再上升的形态，与家庭杠杆率出现背离。从利率角度看，大体上，银行抵押贷款利率走势与房价指数反向而行。
2018年美国房地产市场情况回顾
目前最权威的美国房价价格指数-凯斯.席勒房价指数数据显示：2018年全美整体房价较去年同期增长4.26%。
2018年美国房价增速情况：
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纽约房产价格增长放缓，整体稳定，低端房产增长明显；波士顿，芝加哥稳定增长；洛杉矶和旧金山增速放缓。
2019年美国房地产市场的四大趋势
美国房产
1.全美房源存量持续紧张
过去几年间，美国房地产市场中的房源存量不断下降。尽管上季度数据显示，位于加州的几大热门房地产市场上，代售房屋数量有所增长，但是全美范围内，房源紧张的情况却没有明显的改善。即便出现回升态势，想要从低点回复到几年前的水平或实现市场供需平衡，仍然需要很长的时间。随着建筑行业材料及用工成本的不断上涨，以及利率上升带来的负面影响，预计2019年新增建筑数量将不足以扭转目前库存紧张的整体局势。
2.美国房价将持续上升
过去几年间，美国房价增速大幅超过收入增长，导致普通买家的购房负担不断加重。2019年，即使房价增速放缓，有限的房源供应量仍然会继续推高房价，美国全国房源的挂牌价格到2019年3月份第一次突破30万美元价格线。
3.首次购房的千禧买家队伍将进一步壮大
美国年轻一代将进一步推动住房自有率的增长，上一次经济衰退以后，美国住房自有率曾经一度降至几十年来的历史最低水平，随后稳步回升。其中，35岁以下年轻买家住房自有率上升最为明显，潜在买家的人数也在不断增长，参与本次调查问卷、年龄在18至34岁的受访者中，有21%表示将在明年买房，比去年同期14%的水平有所增长。
4.美国中部地区代替硅谷，成为主要增长点
近年来推动美国房产市场发展的主要热点城市（主要集中在沿海科技中心）在2019年将逐步让位于一批新型中部城市，未来几年内，这些充满机遇，房价适宜的地区将取代硅谷和西雅图等地，成为拉动美国房地产市场的主力军。
上面是美国房地产市场的整体分析，如果是纯投资的角度，该如何选择投资区域呢？
可以从下面五个方面进行考察：
1.就业增长率：用于衡量当地经济发展潜力。
2.住房空置率：用于考察当地房市供需关系。
3.居住成本占收入比：用于衡量首次房屋买家的住宅负担能力
4.本地-外地房源搜索比例：用于考察当地人流动方向
5.35岁以下人口占比：用于衡量首次购房买家人群基础
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