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商业地产(CRE)的整体价值受到一系列不同因素的影响，包括但不限于整体经济、利率、供求和政府政策。随着我们进入2018年及以后，所有这些因素都将继续对CRE的价格和回报产生影响。更具体地说，在政府policy bucket下，变化可能以税收政策的形式出现。

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税收改革法案已提交特朗普总统，目前正在审核中。有几个税收政策的变化可能会直接影响到CRE行业。

1、传递实体和公司税率的变化

商业房地产投资通常通过合伙企业和有限责任公司等实体进行。在传递实体中，利润不按实体纳税，而是传递给这些实体的合伙人和成员，并按他们各自的税率纳税。该税单表明，成员、所有者或合伙人每年可扣除其应纳税收入的20%。这一扣除额表示对从转手实体获得的利润所支付的最高有效税率可能从39.6%降低到29.6%。这一税率有能力为那些按最高普通收入税率纳税的房地产投资者创造增加的税后利润。

该法案还将把所有公司的实际所得税税率从35%降低到21%。减税可能创造数十亿美元的税后企业利润增量。虽然对公司的税收计划会有一些额外的变化，可能会在一定程度上抵消这些增加的税后利润，但这估计会为公司创造额外的1万亿美元利润。任何增加的利润要么再投资于公司的发展，要么作为现金红利分配给股东。无论哪种情况，增加的美元都可能以某种形式重新注入经济。由于综合重估价值一般会随整体经济的健康程度而上升，这对综合重估业的发展有利。

2、商业房地产税收减免

房地产投资者可以从他们的收入中扣除他们支付的抵押贷款(或债务融资)利息，以减少他们必须支付的总税收。共和党的税收法案将把第一套或第二套住房的最高抵押贷款利息从100万美元的抵押贷款本金减少到75万美元。然而，该法案并没有提议对CRE投资的利息税收减免做出任何改变。尽管抵押贷款利息扣除税提案可能会影响到一些房主，但CRE的利息扣除额规则预计仍将保持不变。

另一种形式的税收减免是资本支出，即房地产投资者为翻新或修复其房产而支付的美元。目前，CRE投资者支付的资本支出可以在其使用年限内折旧。这些成本的折旧可以从投资者的税收中扣除。根据最终税单，第179条“物业”的定义将会扩大，包括一系列新的基本建设改善工程，这些工程可全部用于非住宅物业。当这些资本改善被视为费用时，它们可以从投资的净营业收入中“冲销”，从而一旦发生资本支出，就将投资者的应纳税收入减去资本支出的全部价值。综上所述，这一税收变化使得CRE的投资者能够立即意识到资本支出增加的税收收益，而不是在其使用年限内折旧。在考虑货币的时间价值时，这种变化将有利于税后的CRE投资回报。

3、1031规则的交流

目前，如果房地产投资者出售一处房产，并在原房产出售后180天内获得一处同类房产，出售该房产的资本利得税可以全部递延。这一规则也适用于其他几个行业，包括运输和仓储、设备/车辆租赁、建筑、采矿和石油开采。安永(EY) 2015年的一项研究指出，完全废除1031条规则可能会使美国经济每年缩水至多130亿美元。1031规则将被废除，在一些行业，它目前使用，但它将保留为CRE交易。在真空中，这对CRE行业是一个利好。然而，如果1031规则在其他行业被废除，这可能会阻碍一般的商业投资。1031规则对所有行业保持完整不变。

4、附带权益

CRE投资伙伴关系的常见薪酬结构包括对投资中的普通合伙人(GPs)的附带权益或促进。附带权益是指在房地产投资中获得资本收益的金融权益。在有限合伙制结构中，普通合伙人获得附带权益是为了获得投资回报，这些回报超过了他们在交易中向有限合伙人(LPs)承诺的特定年度首选回报。例如，如果有限合伙人有商定的每年9%的优先收益，那么GP将有权获得超过9%的收益的一定百分比，通常是超额收益的20%。附带权益为GPs在有限合伙人中的良好表现提供了激励，并弥补了GPs薪酬的大部分。持有时间超过1年(被认为是长期)的房地产投资所得的附带权益，目前按15%或20%的长期资本利得税率纳税，具体税率取决于GP所处的所得税等级。这一税率对普通公民极具吸引力，因为它大大低于39.6%的普通收入最高联邦税率。共和党的税收法案将增加附带权益下“长期”的定义，即持有超过3年的投资，而不是持有超过1年的投资。

目前，持有时间不足1年的投资所得的附带权益按普通所得税税率纳税。房地产投资一般持有3年以上，但随着附带权益改革的实施，有可能减少CRE交易的总量。原因在于，CRE投资的大部分通常持有时间不到3年，例如CRE开发项目，一旦建设完成(如果在不到3年的时间内完成)，相对较慢的速度易手的几率相对较高。开发商为获得3年以上的税收优惠而坚持不出让，可能导致这些开发项目的转手速度相对较慢。

5、总结

共和党的税收改革给包括CRE在内的大多数现有企业带来了不确定性。虽然有一些行业的输家，但CRE已准备好从税收改革中获得更多的优势。

（1）CRE投资者将通过降低传递实体税率来降低有效税单。
（2）对于非住宅物业，某些资本支出的税收减免将优先从能够在较长时间内对这些资本支出进行折旧，转变为能够在发生资本支出后立即完全变现的经营费用。
（3）对CRE行业来说，1031汇兑规则将保持不变，但对其他几个行业来说，这一规则可能会被废除，这可能会对经济产生负面影响。
（4）为了获得附带权益的税收优惠，房地产投资必须持有的期限可以从1年增加到3年。

这些税法的每一项变化都可能对CRE价值产生总体影响，这些变化将对CRE价值和投资回报产生积极影响。

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