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无论你是站在经济扩张的阵营里，还是开始关心如何在经济低迷时期保护你的资产，或将损失最小化，我想分享我投资的3个利基市场。几十年来，这三个商业地产利基市场——自储空间、人造家庭公园和增值公寓，一直是表现最好的。我认为，长期以来它们表现如此出色的原因之一，是它们比其它资产类别或房地产利基市场更能应对低迷，因此恢复得更快，对回报率的损害更小，同时在景气时期的表现也令人钦佩。

当你从整体上考虑你的投资组合时，当风暴来袭的时候，没有很多地方可以用股票来避险，债券当然也不是一个可以增加你财富的方式，尽管它在保护经济下滑方面做得还不错。我交谈过的许多投资者现在都在寻找“全天候”的机会，那些有长期增长记录的利基市场，但在风暴到来时不会被疯狂地抛来抛去，也不会倾覆。让我们简单地从历史返回数据开始。

1、回报率表现(过去25年)

根据全国房地产投资信托协会(National Association of REIT，简称REIT)的数据，在1994年至2017年的年度回报率中，自我储存是表现最好的行业。我把标准S&P500指数放进去做个比较。在过去的25年里，这三个商业房地产类别的收益超过了股票6 - 10%，这还不包括拥有房地产所带来的巨大税收收益。从税后的角度来看，这将更加令人印象深刻。

越来越多的存储：17.43%

公寓：13.32%

制造房屋：13.27%

S&P500指数：7.54% (https://dqydj.com/sp-500-return-calculator/)

我鼓励大家复习一下NAREIT的数据。https://www.reit.com/data-research/reit-indexes/an..。

2、抗衰退能力(2007 - 2009)

NAREIT的数据显示，在2007 - 2009年经济低迷期间，在所有商业地产中，人造住宅和自储式住宅的表现最为强劲。

制造房屋：47%

自存：-3.80%

公寓：-6.72%www.meifang8.com

办公室：-8.16%

零售：-12.32%

工业：-18.31%

抵押贷款：-19.54%

S&P500指数：-22.03% (https://dqydj.com/sp-500-return-calculator/)

公寓退货数据包括新楼盘和增值楼盘，但研究表明，在房价调整期间，增值楼盘的表现要好得多。此外，在2009年市场崩盘期间，MF公寓的抵押贷款拖欠率不到1%，而全国范围内的单户住宅的拖欠率为4.5%。

3、为什么这三种资产是“全天候”的执行者

（1）自存

为什么在最近的经济衰退中，自我存储能够超越几乎所有的REIT部门？当经济状况良好，可支配收入上升时，人们会购买更多“东西”，需要一个地方来存放它们，这是有道理的。为什么这个行业在某种程度上没有受到经济衰退对其他市场行业的影响？在经济衰退期间，房主们因为丧失抵押品赎回权或缩小公寓面积而失去了他们的房子，他们把东西放在哪里了？是在越来越多的存储单位。这个问题的核心是，美国人有一种购买太多东西的文化，我们似乎无法摆脱其中的大部分。自储的需求曲线似乎缺乏弹性，这有助于推动该行业度过任何重大低迷时期。据估计，三分之一的存储空间被存放了三年以上的物品所占据。

（2）工业住宅及公园(MHPs)

日益加剧的负担能力危机让许多人面临买房的挑战。婴儿潮时期出生的人每天有一万多人退休，他们的积蓄很少，主要依靠社会保障生活。再加上在全国范围内新建的mhp供应很少或根本没有，就会出现需求强劲、供应不足的有利局面。供应受到限制，因为城镇和市政当局从建设新公园中获得的税收收入很少，而且可能带有历史污点。此外，由于重新安置人造房屋(对个人业主而言)成本高昂，而且地段租金更容易负担，因此你有更可靠的收入来源。最后，地段租金处于相对较低的水平，全国平均每月275美元。地段租金每年增加5%，一般不会对你的业主的支付能力产生重大影响。

（3）公寓(增值)

有了公寓，这是最受欢迎的利基市场，人们需要一个屋顶以外的独户住宅。随着越来越多的年轻人和退休人员希望在任何地方都有更多的生活、工作和旅行自由，而无需支付看房的费用和负担，为首付储蓄和支付抵押贷款的可承受性问题使得这一资产类别在所有周期中都表现稳定。对老旧公寓（1980-2005年份）进行增值投资，业主希望改善这些资产的外观（翻修）和运营绩效，有助于在一定程度上保护您免受经济衰退的影响。租金优惠肯定会在经济严重下滑的情况下出现，但与新建筑不同，租金优惠应该更合理，因为你主要是为工人阶级服务业提供住房，而工人阶级服务业受到的影响不如更高的工资收入者，后者更容易受到裁员的影响。

总结一下，增加一个或几个以上的利基市场可以帮助提高你的整体表现，不仅在低迷的市场，但也表现良好的时候。这就是为什么把一些“全天候”资产作为整体投资组合的一部分是个好主意。参与这些利基市场的最佳方式之一是通过联合。辛迪加是由专注于这些利基之一的专家。在典型的持有期(约5年)，他们每月或每季度会获取、管理和分配现金流，并最终在投资结束时用利润回报你的资本。你，作为一个有限合伙人(投资者)，可以通过提供投资者资金来换取回报，而不必把时间花在日常管理上。做好你的功课，一次专注于一个领域，研究有良好业绩记录的优秀经营者。这里有一篇关于审查公寓赞助者的文章，你可能会觉得很有帮助。

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