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我们都想要完美的交易，对吧？事实是，这种类型的交易很难获得，尤其是在你没有亲自去探寻的情况下，就更难获得了。如果你依赖美国抵押贷款支持的证券公司(MLS)、房地产经纪人的房产清单或批发商，你往往只能拿到好买卖，而不是大买卖。在这篇文章中，你将学习到一些方法，你可以去创造线索和寻找房地产交易，这需要你亲自打电话，甚至让别人给你打电话，这些人中的一些人只是打电话来看看你是否会为他们的房子提供市场价值，而其他一些人才是会有卖房的动机真正卖家。

为了让我们得到很好的交易，我们不仅需要找到那些积极性很高的卖家，还需要找到那些拥有一套我们可以以低于市场价值的价格买到好房子的卖家。一般来说，这些房产需要做大量的修复工作，但我们将通过清理和修复来增加房产价值。注意，我不建议你在任何邮件或传单上留下个人电话号码，你可以为你的公司准备一个专用电话，或者你的区号。

1、多重列表服务(MLS)清单

这是寻找待售房屋最基本的方法，在这里，你会看到你所在地区的所有人都在积极地试图出售他们的房子。

（1）获取访问权限

你得做些调查，在你想买房的地方找个房地产经纪人，你可以从Zillow的代理查找器开始，您将输入您要购买房产地区的邮政编码，然后会弹出一个该地区一些服务最好的代理商列表，尽可能多地打电话，因为你有时间，并要与那些接听你电话的人开始建立联系。

（2）缩小搜索范围

通常在第一次拜访时，代理人会要求你向他们详细描述你想要投资的房产，然后，中介会给你设置一个电子邮件提醒，只要房子符合你的标准，它就会给你发送电子邮件。以下是一些可以帮助你开始选择的标准：

• 卧室/浴室的数量
• 面积
• 尺寸大小
• 特定的社区/区域
• 价格点

一个好的代理将帮助您制定这些标准，这样您就可以缩小搜索范围，只搜索您真正感兴趣的房产，所以，提前知道这些答案是个好主意。

（3）网络的优势

当你开始与你所在地区的代理人建立关系时，你可能会开始收到所谓的口袋房产清单，这些是代理商把房产投放在市场前，会时不时向买家联系人展示的房产清单。这就是为什么与你所在地区最好的代理商建立联系是值得的，这些口袋房产清单可能会包含有一些未经发现的好房产。

（4）结论

这种方法可能是最不可能给你带来一笔好交易的方法，因为你将与其他每个有机会进入MLS的人竞争，但绝对有交易可以找到，特别是在某些市场中，所以，你不应该错过检查MLS的机会。这也是最便宜的方式，它实际上不需要你花费资金，只需要你花一些时间打电话和查看邮件就可以了。

2、开车寻找交易

这是另一种获取线索的廉价方式，您可以通过稍后讨论的方法与他们联系。虽然你将不得不在汽油上花费一些钱，但这里的主要部分是花在开车和研究车主信息上的时间。

（1）什么是开车寻找交易？

我第一次听说这个战术是来自布兰登·特纳，你只需开上你的车，在每一个你可能想要购买房产的社区里转一圈，寻找任何窘迫或空置的房产迹象，你要找的只是你能以市场价买到的房子，并记下任何你能找到的值得联系的地址。

（2）专业技巧

你需要一个路线地图，我建议使用谷歌，并绘制出您想要覆盖的区域，这样，你就可以设定一条路线，最大限度地利用你的驾驶时间，避免多次在同一条街道上行驶。

你需要研究你的房产列表，在你创建了一份有问题或可能空置的房产清单之后，下一步是做一些调查，找出每栋房子的主人信息，这可能是一个耗时的任务，但如果你是在做预算，那么时间是你的最高营销资产。通常情况下，你可以在县评税员的网站上找到你要找的信息。要做到这一点，只要谷歌一下县的评估，大多数时候，它会是第一个显示的结果。在你进入网站后，输入每个物业的具体地址，就会弹出房产所有者的信息，如果你在网站上遇到了问题，给评估员办公室打个电话就可以了，通常他们非常乐意帮助你。

对于如何处理所有者信息这个问题，你会有一个信息列表，上面有不良或可能空置房产的业主信息，现在怎么办呢？在这里，你可以采用以下一种或所有的策略，包括直邮、电话推销或发短信。

最后一个提示，我不喜欢开着我的车到处跑，但我仍然想把这个策略以某种方式融入我的领导一代，我开始和UPS和联邦快递的司机讨论我要找的房产，他们中的一些人有兴趣为我列出一个固定价格的房产清单，我给他们的酬金是每个地址1美元。当我开始告诉他们我要找的房子类型时，他们的脑海里就已经有了一些他们已经能想到的房产，毕竟，这些司机每天都能看到这个社区，当然，不是所有的司机都会感兴趣。

（3）结论

就我个人而言，这已经不是我利用时间的最佳方式了，当我第一次开始产生一个更有针对性的名单来发送邮件时，就能够产生一些体面的线索，但现在我相信有更好的方法。

3、在门上挂传单

在门上挂传单很少使用，这是让主人给你打电话的好方法，然而，他们中的许多人将成为我们所说的只是打听价格的人，这些人只是想知道你是否会给他们一个他们无法拒绝的提议，这些人不是我们要找的人。这种策略的启动成本很小，而且需要花很多时间在社区里走动，在门上挂传单，这是一个了解你打算购买房产的社区的好方法，也是一个与该地区的人友好相处的机会。

（1）具体应该如何操作，有如下几个步骤：

• 上网搜索一家制造门牌的公司。
• 创建一个定制的门牌，上面有你的商业电话号码，表明你想买他们的房子。
• 在附近走走，把它们挂在任何你想买的房子的门上。
• 接听你的电话，和业主讨论购买他们房子的方案。

（2）结论

这绝对不是让真正有动力的卖家给你打电话的最有效方法，但是如果你有预算，有时间，喜欢在外面走走，那么这是一个很好的策略。

4、直接发邮件

直接发邮件仍然是一种非常常见的找房策略，即使不是最常用的获取线索方式，它所需要的是给业主发一封信，告诉他们你是谁，你有兴趣买他们的房子。这是一个让你的名字进入一个地区的好方法，因为很多人会在短时间内看到你的信件，然而，大多数你将寄信的人不会有兴趣卖掉他们的房子。

（1）建立你的客户列表

发送直邮的第一步是建立一个目标客户名单，这可以是在你开车寻找时创建的房产列表，也可以是你从互联网上许多相关网站或软件程序中创建的房产列表，其中最流行的是ListSource。

（2）发送的信件

你有几个不同的选择，你想如何处理信件，最有效的信是手写的，也就是说，一封手写的信件最有可能被人打开并真正打电话给你。你可以自己手写信件，贴在信封里，贴上邮票，然后把信件送到邮局，或者你可以雇佣一家公司为你完成整个过程，根据我的经验，当你考虑到纸张、信封和邮票时，这两种策略的成本几乎是相同的。然而，正如前面提到的，你自己写的那些信件的回复率稍好一些，即会有人来电查询有关信件，这些信件只是拥有公司无法提供的更个性化的品质。

（3）结论

直接发邮件最大的问题是，几乎所有你寄信的人都不是积极的卖家，这些人就像普通人一样过着他们的日子，他们突然收到一封邮件，说你想买他们的房子，这些人没有任何出售的意图。话虽如此，你还是会收到来自直销函件活动的电话，你有效地跟进这些线索会让你脱颖而出。

5、打电话和发短信

打电话可能有非常负面的含义，但不要被愚弄，这是一个非常有价值的策略，可以在你的通话中找到有动机的卖家。有几种不同的方法，你可以打开电话簿(是的，它们仍然存在)，开始拨号，每个电话号码都要打，直到你找到一个愿意接电话的人。或者，你也可以从你找到的房产列表或者一个网站的房产列表中找到电话。

（1）根据房产列表www.meifang8.com

如果您正在使用您创建的房产列表，那么在您可以开始打电话之前还有一些工作要做，您看，到目前为止，您只有这些房屋所有者的地址，但是您现在需要电话号码。同样，有许多的在线服务可以帮助你，只要你每月支付费用，就可以从你已经拥有的信息中生成某人的电话号码，这需要一些时间，但是您只需输入您手头的姓名和地址，等待几秒钟，就能获得电话号码。

（2）说服策略

当你开始打电话的时候，在你拨第一个号码之前，你应该准备一套说服策略，这应该在10到20秒的时间内完成，你需要介绍你自己，解释你对买房感兴趣，询问他们是否有可能感兴趣出售房子。你不想让自己的声音听起来过于死板，但你应该在每个电话里说同样的话。

（3）金钱激励

几乎所有与你交谈的人都不会感兴趣，但如果他们听了你的话，这可能意味着他们愿意成为你宝贵的潜在客户。一旦有人说他们没有想要出售房子，我就会问他们是否认识可以出售房产的人，我会让他们知道，如果他们把有效的客户介绍给我，我可以完成交易，我会给他们回扣。就我个人而言，我喜欢出价500美元，这足以激励电话另一端的人，有没有他们认识的人需要卖掉他们的房子？如果是这样，建议他们联系那个人，给他们你的电话号码。

（4）群发短信

发短信和打电话应该遵循同样的原则，只不过你想要的是一项服务，它能让你向列表上的每个号码发送大量短信。

（5）结论

打电话和发短信可以是一个很好的廉价方式来找到一个积极的卖家，特别是如果你真的只是打电话的话。根据我的经验，你会发现每1000个电话就有一笔交易，这听起来很疯狂，但如果你打了1000个电话，得到了一笔价值1万美元的批发交易，你会觉得很值得。

6、克雷格列表

使用Craigslist列表有两种潜在的方式，一种是寻找挂牌出售或出租的房产，然后，打电话给卖家或房东，开始谈论他们的房产。另一种方法是去做广告，说你是这个地区的买房者，让人们打电话给你，告诉你要卖掉他们的房子。

（1）跟踪引线

当你在一群已经把房子登记在册的人当中搜索的时候，建议你留意一下你已经给哪些人打过电话了，这是因为相同的列表有时会全天发布，而且肯定会日复一日地发布，当你给同一个人打很多次电话时，很快就会厌倦。

（2）开始谈话

你会想要和那些挂牌出售房产的人和挂牌出租房产的人进行对话，如果对方已经挂牌出租，你可以礼貌地询问他们是否愿意接受你的报价。大多数情况下，这些人的数量会下降，对于那些说“当然”的人，你仍然会得到几乎全部的否定回应，记住，这些人一开始就对销售房产不感兴趣。这是一个简单的价格游戏，如果你想要得到一笔交易，你必须仔细思考，为了完成房子的交易，你必须出价。

（3）营销业务

使用Craigslist列表的第二种方式是在当地推销你是一个现金买房者，我建议把至少两个广告放在一起，但我更喜欢四个，你要把这些广告每天至少两次的发送，这就是为什么它需要有多个版本。这些广告可以只是由不同的图片构成，在你展示广告时，你应该改变措辞。最好至少在早上7点到晚上7点之间发一个，这个时间点是人们在电脑和手机上最常见的时间，上班前及下班后。我也喜欢在中午发一个广告，试着让人们在吃午饭的时候点击鼠标。你需要让这些广告内容尽可能简单，例如，强调你是一个现金买家的几个关键点，可以快速交易，而不关心房子需要多少工作，提供您的电话号码和电子邮件地址，以便人们与您联系，如果他们感兴趣的话。

（4）结论

不要期望从一开始就能产生一堆高质量的线索，但如果你坚持下去，每天把这些广告贴出来，你会在这里得到好的交易的。

7、FSBO

FSBO，也称为由业主出售的房产列表，是找到想要出售房产的业主的好方法，事实上，FSBO卖家可能比那些有房地产经纪人的卖家更愿意在价格上让步。我想说的是，你遇到的很多人都知道他们房子的价值是多少，他们会坚持自己的要价，但也有其他人，他们的房子已经挂牌很久了，却没有得到任何报价，这种情况可能发生在一处房产过于廉价和破旧的时候，这些是你想找到的人。

（1）具体操作

你可以通过谷歌输入“FSBO”和你想购买房产的城市(或者你也可以继续使用Craigslist)，在网上找到FSBO列表。

（2）结论

这是一个很好的方式来找到房子的交易，这些卖家不需要支付房地产佣金,，因此，他们可能更愿意谈判，另外，你是直接和卖家谈，而不是通过你的代理人和他们的代理人间接交流。

8、批发商

如果你不知道批发商是什么，我会解释的，批发商是使用我在这里列出的一种、几种或所有方法(甚至一些我没有列出的方法)来找到一个真正需要出售房子，并愿意以高价出售房产的房主的人。这个批发商将以远低于市场价的价格买到这所房子，然后，他们会去看一份买家名单，告诉他们这栋房子需要多少维修费用，以及装修后出租或出售的价格。他们以高于他们支付的价格向这些买家提供房子，从中赚取利润。很多时候这些批发商甚至没有占有房子，他们只会在与原卖家成交的那一天签一份合同，说他们以X的价格买了这所房子，然后再以Y的价格卖给新买家。这就是“转卖”这个术语的由来，他们把合同从自己手里转到最终买家手里。批发房产是很多投资者涉足房地产的领域，这是因为，作为批发商，你必须学习很多关于寻找、谈判和达成交易，以及估计修理成本和房屋修理后价值(ARV)的知识。

（1）网络寻找

对于你，一个想买房子的人来说，认识那些正在找房子的人是很重要的，是的，你想要认识那些每个月都能获得多项优惠的人，但你也想要找到那些每年只能获得一项优惠的人，选择越多越好。与这些人见面的最好方法是参加你所在地区的REIA会议，如果你住的地方附近没有本地的REIA会议，那么在大口袋网站上快速搜索一下，可以扩大你的社交网络，另一个好主意是咬紧牙关，把车开到最近的地方继续寻找。无论你怎么做，你必须与批发商取得联系，他们正在你的地区完成交易。

（2）结论

如果我要冒险，这是迄今为止最简单、最便宜、最省时的找到好交易的方法。虽然通过批发商获得交易可能是找到好的投资物业最简单方法，但你不会从这些人那里得到绝对最好的交易，他们会自己做生意，所以他们也需要赚钱，这对你来说意味着利润将会减少，但你将能够持续盈利。对于那些想要或者需要放手的人来说，与好的批发商合作可能是最好的方法，这是因为有人会在外面的人行道上接电话，帮为你完成交易。

9、网络

这听起来很普通，当然，我们将在那里建立网络，但这怎么能带来交易呢？我所说的网络将会发生在你一开始可能想不到的地方，我指的是与该地区的离婚和遗嘱认证律师、抵押贷款公司、承包商和其他与房地产相关的人交谈，但这不一定是买卖过程的一部分。

（1）网络是如何工作的

很多时候，承包商走进一所房子，对它进行投标，结果却发现房主负担不起所有的维修费用，他们可以向房主建议，你可以用现金从他们那里买房子,，他们可以继续自己的生活。然后，在你买了房子之后，那个承包商会把房子修好，就可以随时准备出租或出售了，这是一种双赢策略。

（2）结论

这种类型的网络策略可以说是一箭双雕，你正在与房地产行业的人建立关系，当你有一所房子需要融资或有一些石膏板需要挂起来时，你可以向这些人求助，这些人也可以作为工作人员，他们可能会帮你找到一笔尚未上市的交易。

10、PPC

你是否曾经在谷歌中输入过一些信息，然后注意到在第一个到三个出现的站点旁边有“ad”这个词？这些公司都在为跻身前几名付出代价，这叫做广告印象。不过，关键是，他们不需要支付一分钱，除非你真的点击了他们的广告，因此得名“点击付费”。你可以有和人们输入你的短语一样多的广告印象，但是直到有人点击你的网站，你才需要支付任何费用。现在，你不希望人们只看到你的广告，你希望人们点击你的广告，然后打电话给你，或者填写一个表格，填上他们的信息，这样你就可以打电话给他们，这是一个非常简短的解释，按点击付费广告工作。

（1）显示意图

到目前为止，我们唯一的线索，实际上是那些试图出售他们的房子的人，可能是列在MLS,、Craigslist或FSBO列表上的人。按点击付费广告会产生显示销售意向的线索，他们必须上网，输入你要做广告的短语，然后点击你的广告，阅读你的内容，填写你的表格。他们不只是在邮箱里偶然收到一封你的信，或者在他们的门把手上发现一张传单，他们会积极寻找买家，然后就找到了你。根据你在哪个市场做广告，每次有人点击你的广告，你可能要花费10到50美元。每个行业都不同，但是对于房地产，你可以期待每10次点击，就会有一个人给你打电话或者在网上填写你的表格。这意味着，根据你所在的市场情况，你将为每条线索花费100到500美元。

（2）结论

按点击付费广告通常是让有动力的卖家不断给你打电话的最佳方式，除非你的网站排名非常高(我们以后会提到)。最常见的按点击付费广告平台是谷歌，但你也可以在必应、Facebook甚至Instagram上按点击付费。注意，如果你是新手，我强烈建议你找一个按点击付费广告的专家来为你做广告，这将确保你从一开始就能得到最好的结果，不要把你辛苦赚来的钱浪费在广告上，或者浪费在对你没有好处的人身上。

11、搜索引擎优化

搜索引擎优化，简称SEO，是使用特定的策略来建立一个网站，从而积极地影响其在搜索结果中排名的过程。我们的目标是在互联网用户搜索某些特定术语时，特别是那些PPC广告所针对的术语时，将其排在这些搜索的前列。SEO是一个非常漫长的过程，涉及许多不同的因素，我还不是专家。一旦你的网站被优化，它基本上是拥有免费的在线广告功能，您的页面将出现在列表的顶部，这不是一个简单的功能，但它是值得的，一个排名靠前的网站可以在你睡觉的时候为你提供线索，而且是完全免费的。

（1）结果不确定性

让你的网站排名靠前可能需要数年时间和数千美元(如果你要雇人帮你做的话)，即使你花了时间或金钱来改善你的网站的排名，也不能保证你将永远到达令人垂涎的谷歌搜索的首页。

（2）结论

如果你能让你的网站排名在谷歌的前五名，你正在寻找高质量的线索，类似于按手机账单的价格按点击付费，这样，你就能接到来自有动机的卖家的电话了。

12、最终的想法

你现在有很多工具可以去寻找投资房产，可能还有一些我没有提到，也没有尝试过。那么，找到房地产交易的最佳方式是什么呢？如果你手头紧但有很多时间，也许你最好的选择是找一个房地产经纪人，在市场上有什么房产出现时设置一个电子邮件提醒，然后出去赚钱。如果你有很多钱，但你抽不出时间，那么你应该与批发商联系，开始对他们创造的交易提出报价。说实话，你读到的任何策略现在都是可行的，因为无论你决定向哪个方向营销，这都是一个价格游戏。你能做的最重要的事情就是走出去，开始出价，韦恩·格雷茨基(Wayne Gretzky)说得最好:“如果你不出手，你就会百发百中。”如果你没有主动出击，你绝对不可能被录用，这是一个简单明了的事实。

我没有声称自己是营销专家或大师，我只是陈述我的观点，这些观点是基于我多年来使用这些方法所获得的经验。你能做的最好的事情就是亲自测试它们，详细记录下你的成功和失败，这份清单上有些事情我可能永远不会再做了，而这份清单上有些事情会在未来几年产生更多的交易。你认为找到房地产交易的最好方法是什么？请在下面的评论中分享吧。

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