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2019年美国房产如何投资，中国投资者应把握怎样的机会？

发布时间：2019/05/09　文章来源：网络

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导读：随着美元升值，资产配置的全球化自然成为一种趋势。房产投资需要走出中国，到全球范围内捕捉相应机会。

随着美元升值，资产配置的全球化自然成为一种趋势。房产投资需要走出中国，到全球范围内捕捉相应机会。很多高净值人士选择房产的方式投资从中受益，通过全球范围内的资产配置，分散风险、优化组合获得更多的机会和可能。那么，海外房产哪个国家值得投资？

其实除了之前一直介绍的新兴东南亚市场之外，成熟的欧美市场也是投资者青睐的另一方向，这其中，以美国房地产为例。

美国房地产综述

1、美国房地产市场总值增加

最新发布的美国标普CoreLogic凯斯-席勒数据显示，美国20个大城市房价2018年10月份同比上涨5.03%，连续七个月持续下降。

彭博社报道认为，在抵押贷款利率走高和房价上涨双重压力下，需求端出现疲软迹象。高盛在其报告中认为，2012年至今的美国房地产大牛市已经结束，接下来进入低速增长的阶段。“2019年尽管面临逆风因素，我们依然预计房价总体软着陆。”

Zillow最新公布的数据显示，2018年美国住房市场总值增加了1.9万亿美元，达到33.3万亿美元，增速6.2%。截至2018年12月，美国房屋价格的中位数是22.28万美元，高于2007年高点的20万美元，与此轮房地产复苏2012年低点14.86万美元相比，上涨超过50%。

2、房价上升速度放缓

2018年上半年美国房产市场还表现得异常火热，房屋库存短缺，房价上涨快速。表现最为突出的城市是西雅图，2018年1月时整个西雅图都在猛涨：北部地区房屋价值增长28％，西雅图市区增长了19％，东部增长了18％，金县南端增长了11％到17％。而湾区由于一直供小于求，房价也一路高歌。

根据Redfin的数据显示，截至2017年12月底，全美房价中位数$28.7万，环比下降1.3%，同比增长6.8%。CoreLogic的数据预测，全美未来一年的房价还将持续上涨4.2%。

到了2018年年中，Redfin的数据显示，截至2018年6月底，全美房价中位数$31.3万，环比增长2.6%，同比增长5.7%。5月全美房价中位数$30.5万，环比增长1.0%，同比增长6.0%。

到了2018年底，房市不同于年初，据Redfin的数据，截止12月，美国房屋中位价为$29.0万，环比下降1.6%，同比增长1.2%，这是近几年最低涨幅。

不同的数据来源显示出的房价涨幅不同，但是不可否认的是美国房市在2018年底确实放缓了，销量下降，房价也有所回落。

是什么因素导致房市降温？2008年的金融危机导致了房屋价格大跌，现在是否会再来一轮暴跌？

可以肯定的是，上述情况并不会发生。目前美国经济仍表现良好，就业增长强劲，工资增速加快，美联储预计2019年加息4次，所以发生经济衰退可能性很小，不过经济增速会放缓。

那么是什么因素导致了美国房市降温呢？除了宏观经济国际贸易等问题，从另一个角度解释，价格的变化受供求关系影响。美国房价发生回落是发生在销量连续下降之后，在2018年上半年，房市异常火热，有能力买房的人都努力买了房，卖家出售房屋也极容易，溢价出售是常有的事，所以这也就顺利推高了卖家对房屋价值的预期。

到了2018年下半年，房价越来越高，随着利率上升，购房成本越来越高，不少原本在购房边缘的人被挤出市场，导致这部分人被迫选择放弃购房，继续租房生活，再加上中国外汇管制再次收紧，来自中国买家也有所减少，因此美国房屋销量也随之下降。

对于2019年美国房市会如何发展，各大权威机构也给出了答案：房价增长将放缓，增长在3%左右。这种放缓有积极的一面，那就是它会冷却之前过热的房产市场，降低房价大幅下滑的风险从而使美国房价上升周期更持久。

投资美国房地产的优势

1、美元计价

美国房产的第一个优势，是以美元计价。美国是全球各大经济体中唯一一个现在实施紧缩政策，也就是减少印钞和货币流通量的国家，包括现在的加息和缩表都是在减少美元流动性。

美元是全球流通。美元就算印多了，也可以把美元分散到全球各地交易石油、交易黄金、交易各种大宗商品。但人民币却不能直接结算，人民币只能在国内循环。国内一般会找一个蓄水池，把多印出来的人民币存在里面，这个蓄水池就是中国的房地产。

未来中国的印钞速度，一定会慢下来。但如果停止下来，代表中国的房地产泡沫就会被挤破。

潘石屹提及了中国房地产数据，认为中国房地产的市值总额大概450万亿人民币，相当于美国加欧洲加日本这3个地方所有的房子的总市值。

此表是全世界房价排名前11位的城市，其中有5个是中国城市，香港，北京，上海，深圳，还有广州。排第1位的委内瑞拉的加拉加斯是因为恶性通货膨胀，货币贬值96％。

正常发展的城市里前10位就有5个是中国城市。还能看到很多不合理的数据，比如房价收入比，像北京，需要不吃不喝，拿平均收入的人工作44.34年才能在北京买一套均价房，即便是广州也需要23年。

再看租金回报率，房子需要出租多少年才能回本。北京需要70年，上海需要62年，深圳需要73年。

再看房价排名，最后这些城市全都是美国城市，包括一些大城市像达拉斯，休斯顿，拉斯维加斯。基本上在这些城市，平均家庭收入两年多就可以买一个均价房。休斯顿平均需要2.3年，休斯顿平均家庭收入大概就是不到六万美元，平均房价也就十几万美元。租金回报用6.97年就可以回本。这是毛租金，这些城市都有房产税的。

即便美国的房子如此便宜，美国房屋持有率只有65％左右，依然是有35％的人选择去租房而不买房。这个就是完全供需平衡状态，靠市场需求来引导房子的价格和买卖。

中国面临最大问题是居民杠杆率问题。居民杠杆就是贷款总额，基本占居民收入总额的比例是100%，与美国的状态差不多。但美国很多贷款是短期贷款，信用卡或者车贷，学生贷款，但是中国90%的贷款都来自中长期购房贷款。

这样的状态对未来消费能力的透支是非常大的，而且未来10年是中国老龄化进程最快的10年，到时候全社会对福利的需求将更大。未来中国经济想要靠消费来拉动则非常困难，这也是未来中国房地产可能受制于经济发展的原因之一。

除了美国房产便宜，投资属性比较好之外，美元对人民币的升势依然处在长期上涨通道。

2、透明度高

美国房地产另一个优势是透明度高。在美国买房子，不太容易受骗。

美国房子周期性比较强，通过遵循一些久远的历史数据，可能100多年的历史走势来判断美国的房产周期。美国房产数据的统计包括标普凯西-席勒指数，美联储也会提供从1970年至2018年每个城市的房价走势图。

标普凯西-席勒指数，统计了1890年到2018年，指数是美国的平均房价按照1890年是100来计算。在抵消掉通货膨胀因素以后，房产价值从1890年到2018年，美国的房价在算上通货膨胀因素以后他增值了94.96％。

美国近100年均通货膨胀率大概3.5％，也就是说，美国在最近的100年物价翻了31倍，房价比物价多增值了94％，也就是房价翻了60倍。如果这样倒推回来，每年的房价净收益率大概是4.2％，可见美国房子的投资属性就是这样。

3、永久产权

美国房产另一个优势是美国房产是永久产权，再加上美国是非CRS国家。美国是在2010年建立了FATCA系统，但是它只是针对美国人在海外收入征税，而其他国家人在美国的投资收益不用报送。

大部分发达国家和新兴市场国家都已经加入CRS体系，没有加入到的包括美国、泰国、菲律宾、越南，实际上都是很好的投资机会。

中国投资者持续成为最大买家

2018年，中国对美国商业地产的净购买量降至2012年以来的最低水平。但因人民币对美元下跌，即使卖家以低于买入价的价格出售，在将收益转换成人民币后，仍有可能获利。

1、中国投资者兴趣转向回报

一些中国投资者仍对美国房地产市场感兴趣。但他们并没有追逐摩天大楼或豪华酒店，而是专注于更为普通的房地产，如仓库和便利店等回报更为稳定的小型零售建筑。

中国人寿保险最近通过与Site Centers Corp.的合资企业收购了位于乔治亚州玛丽埃塔和查尔斯顿等地10个购物中心的80％股权，该公司估值约为6.07亿美元。

房地产咨询公司Cushman＆Wakefield中国直接投资高级董事总经理McKinny表示，虽然超过10亿美元的交易现在看起来已是过去式，但仍有中国投资者对售价不到3,000万美元的房地产项目感兴趣。

“与以前相比，现在的投资者更看重回报（而非仅仅是声誉），以前他们会说，我想拥有纽约市中心或旧金山市中心最昂贵的建筑”。

2、中国投资者扩大触角

转移对摩天大楼的兴趣并不意味着放弃或退出。横向来看，全美房地产经纪商协会（NAR）的数据表明，中国投资者连续第6年成为美国房地产市场的最大买家，在数量和金额方面都是如此。如今，他们正将触角扩大到新的、更低的价格层次。

几年前，中国政府放松了对外国投资的限制，此后中国开始大举投资美国房地产市场。一些中国投资者被美国房地产市场的稳定回报所吸引，并将其视为分散投资的一种方式。

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