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我丈夫和我最近买了我们的第一套出租房。在过去的几个月里，我们修缮了上世纪30年代的房子，并开始寻找房客。      

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事实证明，我们的时机再好不过了：2017年的《减税和就业法案》对租赁房地产所有者进行了几处修改，这些租赁房地产所有者预示着一个比过去更赚钱。

“对于出租物业所有人而言，该行为通常会使您受益”，房地产注册会计师事务所（Real Estate CPA）的纽约市注册会计师兼税务策略师Thomas Castelli说。

联邦税收变动究竟如何适用于个人业主可能会有所不同，因此卡斯泰利建议找一位精通房地产的税务专业人士帮助解决问题。以下是一些最有可能影响包括我在内的出租房地产业主的新税收规定的概述：

我们在改建之前购买的租赁房屋

新装修的出租屋，有一个新屋顶，新油漆，和一个开放的前阳台。

房东第一年可以扣一大笔“奖金”

归咎于磨损，或者只是时间的流逝，但在国税局看来，租赁房产随着时间的推移而贬值。对于房东来说，这是一种减税政策，通常是在几年内实行的。

好消息？在拥有租赁物业的第一年，房东可以享受“奖金”折旧扣除。在过去，这一扣除额最高为房产价值的50%。但根据新税法，这项扣除额翻了一番，最高可达100%，相当于你为这个地方支付的全部金额。换句话说，这是一个巨大的变化！

卡斯泰利说，这笔奖金扣除额将从收入中扣除，在许多情况下，这将使租金收入出现亏损。

他说：“这样你就不用为租房收入纳税了。”我想说，这可能是对租赁房地产投资者来说最大、最重要的变化或最有益的变化。

不过，请记住，你的房产必须符合条件。一、必须在2017年9月27日后2023年1月1日前投入使用（指可供出租）。二、全部或部分房产的“使用寿命”必须少于20年。由于大多数房产的使用年限通常为27.5年，因此需要将其重新分类为5年、7年和15年的房产，以便利用奖金折旧（注册会计师可以帮助您做到这一点）。www.meifang8.com

卡斯泰利说：“假设你有一处价值10万美元的房产，你可以将其中的20%重新归类为5年、7年和15年的房产。”扣除2万美元。

租金收入的20%可以免税

虽然租金收入是要纳税的，但《税法》可以为房东提供一个不错的避税天堂，在那里，高达20%的租金收入是免税的。

“这意味着每100美元的应税租金收入，你可能只需为其中的80美元纳税，”注册会计师，凯斯顿会计师事务所总经理助理韩莹馨说。

工作原理：美国国税局法典199A条规定，部分纳税人可扣除符合条件的营业收入。过去，人们对这一规定是否适用于房东感到困惑，但美国国税局作出澄清，为“出租房地产企业”提供了一个安全港。被当作生意来对待。

“这对很多房东都有帮助，而且只要是租金收入就可以得到，”韩说。

房东可以立即扣除更多的房屋装修费用

在过去，房东可以立即扣除租赁房产的维修费，但房屋装修费会随着时间的推移而贬值。这常常给房东带来困惑。

“什么是修复，什么是改进？韩寒说。“这方面总是有问题，因为修理费我们会立即扣除；改进费我们必须折旧。”

然而，税法简化了这些规则。根据第179条，国税局将住宅装修的即时扣除门槛提高至每项2500美元。换言之，用于2500美元以下改进的资金可以立即扣除，而不是经过复杂的折旧过程。

部分房东损失现已封顶

有一个新的方面可能使出租人感到不安，那就是房产的损失。当财产的费用总额超过租金收入时，就会发生损失。此前，租赁房地产的业主可以从其租赁的房地产中承受无限的损失。卡斯泰利说，现在税法规定，单身人士的损失为25万美元，已婚夫妇的损失为50万美元。

好的一面？由于这些限制相当高，卡斯泰利说，这一变化不会影响大多数个人租赁业主。

如何使税法对你有效

韩说，对出租房屋的业主来说，税收法案比预期的要好。“这对房地产投资者来说是一个很好的机会。”

良好的记录对于租房业主来说是必不可少的，韩寒建议业主至少在三年内保留与房屋有关的销售结算信息、购买结算信息、再融资文件和收据。

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