如果你把你的私人住宅或第二套房子出租，你就是房东。你必须在联邦所得税中申报出租财产。
所以你刚刚加入了一个“意外的房东”的世界，也许你不得不搬迁，也许你不得不缩小规模。现在你把你的私人住宅或第二套房子租出去，而不是卖掉。
在美国国税局看来，这使你成为房东，这意味着你必须在联邦所得税中申报租赁财产。
那么房东该怎么办呢？
幸运的是，大多数租赁财产所有权最初会给你带来应税损失可以省点税给你。这些储蓄来自于对你的部分正常应税收入的保护或扣除损失。但请记住，应税亏损不同于正或负现金流（这是另一天的故事）。
为了我们的目的，我们只想讨论一下作为一个新手房东，你需要做些什么，才能让你的税收朝着正确的方向发展。
收入和费用
明年4月，当您申报纳税时，您将添加IRS1040表附表E（房地产的补充收入和损失）。www.meifang8.com
在附表E中，您将记录上一年收到的所有租金收入。然后，您将记录所有与该物业相关的现金支出：抵押利息、物业税、HOA费用，这些费用现在可以扣除，因为它是一个出租物业，而不是个人住宅，维护和维修、园艺费用和任何其他费用，例如与贵公司业务运营相关的折旧（如下所述）。
净租金收入减去所有这些费用，将提供一个收入或损失数字，该数字将按照附表E计算，并流入您的IRS 1040表第17行。因此，如果租金收入是15000美元，而费用是17000美元，那么出于税收目的，您将损失2000美元。
折旧
您可以从租金收入中扣除的一项有利费用叫做折旧。这通常是一个很大的数额，可以帮助你大大减少你支付的税款。要计算出这个数额，首先你需要确定你的租赁财产的计税基础和折旧基础。税收基础通常是你最初为房产支付的费用，加上你多年来所做的任何资本改良。所以，如果你支付20万美元，加上2.5万美元，你的计税基础是22.5万美元。
然后，您将该基础分为土地价值和建筑价值，这是您的折旧基础。把建筑价值除以27.5年，就可以得到你的折旧扣除额，这和其他费用一样，在你的时间表上。一定要有一个报税人帮你计算。
加起来
现在让我们看看附表E收入或损失是如何流向您的主1040表的。您可以将您的净收入或亏损记入附表E表格，并将其转入1040。如果是亏损，您就省税。如果它的收入是正的，您就要交额外的税。
注：对于损失，使用损失来保护收入有一些“被动活动损失”的限制。您可以用来保护收入的最大净损失是25000美元，使用任何损失的能力从100000美元调整后的总收入开始逐步消失。然而，房地产专业人士可能会利用无限的损失。就所有这些问题和税务专业人员谈谈。
即使你的新房东生涯可能是个意外，但在相关的所得税减免方面保持精明也不应该。做一些网上调查，和你的税务专业人员谈谈，看看附表E表格，保存所有的收据，确保你最大限度地扣除，特别是折旧，这样你就可以得到最大可能的税收节省国税局代码所允许的。
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