每个月，圣地亚哥州立大学的讲师和撰稿人Leonard Baron都会回答读者关于买卖和投资的两个问题。
1、HOA董事会限制出售给投资者的房产
嗨，莱纳德，我的客户要卖掉他的房子了，他的房子有一个租了三年的房客。HOA的董事会现在告诉我们，房产不能卖给投资者。业主拥有一份CC&Rs和细则的副本，其中没有提到对出售给投资者的限制。董事会可以做出这样的限制吗？——比阿特丽斯，加利福尼亚州旧金山
嗨，比阿特丽斯，董事会可能会也可能不会做出这样的限制，这要基于管理业主协会的规则和条例。如果HOA已经有几十年的历史，那么这个问题可能在最初的契约、条件和限制(CC&Rs)中没有得到解决。许多新起草的HOA文件涉及这类问题。无论如何，董事会可能会通过决议或对CC&Rs进行修改来做出(或有效地做出)这一限制。
然而，你和其他房屋所有者可以选举董事会。因此，如果有足够多的股东同意改变这一限制，他们就可以联合起来，投票将董事会赶下台。
作为开始，你的客户应该在下次会议上与董事会讨论这个问题，看看这是否有帮助。如果董事会之前没有针对这个问题发布过解决方案，而更重要的是将这个问题传达给业主，你的客户将处于反对这个规则的有利位置。
你的客户还应该委婉地提醒董事会成员，他们中的某个人将来可能想要或需要出售自己的房产，他们想要受到这种限制吗？
像这样一个重大的所有权和估值问题，确实应该由HOA的成员来讨论、沟通和投票，而不仅仅是董事会。
如果你的客户不能与董事会进行有效沟通，也许是时候与一位熟悉HOA规章制度的律师进一步讨论这个问题了。
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2、投资安全房地产
教授您好，我想投资房产出租，我更喜欢独户住宅。我有大约30万美元的现金可以投资。，可以购买多少安全的租赁房产？——乔，加利福尼亚州圣地亚哥
嗨，乔，将辛苦赚来的钱投资到租赁物业上是一个长期积累财富的好方法。然而，没有绝对安全的房地产购买，总的来说，投资房地产风险极高，而且有90%的买家没有意识到这个事实。
“安全房产”的意思：
- 不会贬值的房子
- 你每个月都要收房租的地方
- 你不需要驱逐房客的房子
- 家里不会有水，电，害虫，屋顶或其他问题
- 收取的租金超过费用的房产
也许你的意思是避免所有这些问题，那么祝你好运！
在最好的情况下，你可以购买能够降低你风险的房产，包括可识别的项目出错和会造成巨大的未保险损失。
所以我对你最好的回答是，你不能购买任何“安全”的出租房产。相反，你可以自我学习，购买一些质量不错、风险较低的房产，希望随着时间的推移，你遇到的问题不会带来太大的经济痛苦。你越善于自我学习，越能通过努力和耗时的工作来降低风险，也就是所谓的“尽职调查”，你就越有可能从长期投资中获得财富，祝你好运！
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