商业上公认的房地产估价模型有三种：comps法（市场分析法）、income法或cap rate法（收益资本化法）和replacement value法（重置价值法）。
商业上公认的房地产估价模型有三种：市场分析法、收益资本化法和重置价值法。
如果你想买一处投资性房地产，你可能会想用收益资本化的方法来决定你是否能得到一笔公平交易。下面是它的工作原理：
比较市场分析法与收益资本化法
比较市场分析方法的理论是，在规模、风格、年龄、饰面、位置、景观和所有其他特征上相似的房地产，其价值应与在同一销售日期附近的其他可比房地产的价值大致相同。一处房产可与另一处相媲美。
收益资本化方法也做同样的事情，除了不使用关于资产物理方面的可比信息外，您主要使用资产可以产生的净营业收入（NOI）作为可比特征和价值决定因素。
确定NOI和资本化率
在支付抵押贷款之前，NOI计算为租金收入减去所有运营费用。www.meifang8.com
例如：假设加利福尼亚州拉梅萨市的A栋公寓的净营业收入为100000美元，售价为2000000美元。这是5%的资本化率，noi除以购买价格。
如果拉梅萨附近的20栋独立公寓楼在过去90天内以5%的最高限价出售，而另一栋公寓楼上市，它也可能以5%的最高限价出售。
假设一栋noi只有35000美元的建筑上市。因为一般的平均资本化率是5%，你可以用3.5万美元（NOI）除以0.05（资本化率）得到70万美元的价值。因此，类似地区的任何公寓楼收入流都可以通过平均资本化率进行资本化，从而得到一个近似的估值。
当比较类似类型的建筑时，这种方法最有效，例如公寓建筑到公寓建筑，而不是公寓到零售或公寓到办公室。
买方注意
收入资本化方法提供了价值的近似值，并且永远无法补充确定任何特定财产的现金回报率。
所以，你可以用收益法进行估值，但总要回到这个问题上：我预测的现实现金回报率是否足够公平，使这笔投资成为一个有吸引力的选择？
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