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有风险抵押贷款正在卷土重来，想要买房的美国购房者们要引起重视了。

自从因房贷问题而造成一代人严重的金融危机的十多年后的今天，在其余波中出台的贷款限制条件开始逐渐放宽。信用评分低或债务水平高的购房者，以及缺乏传统就业机会的购房者发现，现在他们获得信贷变得更容易一些了。

一些贷款已经改名了，次级抵押贷款和 Alt-A抵押贷款（一种因许多借款人伪造收入和资产而获得“骗子贷款”）的绰号基本上消失了，现在他们被称为不合格，或没有保障的贷款，因为他们不符合后危机标准，由消费者金融保护局加强统一管理，主要为防止借款人获得贷款，因为这些人他们负担不起贷款金额。

业内研究机构Inside Mortgage Finance称，2018年，借款人在这些非常规贷款中拿出450亿美元，创下10年来之最，2019年发放额有望再次上升。这种抵押贷款没有政府机构的担保，通常比传统贷款要收取更高的利率。

抵押贷款发放情况

支持非传统贷款的人认为，在危机过后，抵押贷款变得太难以获得，而且非传统贷款的激增，将使美国房产市场对那些被拒之门外的一些有信用的借款人敞开大门。但一些人担心，对客户的竞争可能会促使放贷机构过分放宽标准。

米尔肯研究所（Milken Institute）住房融资项目主管埃里克•卡普兰（Eric Kaplan）表示：“有些标准在弱化，实践也在弱化。据我所知，危机前发生的一些事情还没有达到同样的水平，但我们必须保持警惕。”

目前，非常规贷款主要由非银行抵押贷款机构发放。但大银行在摩根大通、瑞士信贷集团、花旗集团找到了另一条出路。

最近几个月一直在安排一些由非常规贷款支持的抵押债券业务。

2019年第一季度，价值约25亿美元的次级贷款（FICO信用评分低于690）最终成为抵押债券。据内部抵押贷款融资部（inside mortgage finance）的数据显示，这个数据是去年同期的两倍多，也是2007年底以来的最高水平。第二季度次级抵押贷款债券价值19亿美元。

与其他抵押贷款市场以及和危机前市场相比，非常规住房贷款市场仍然很小，当时的非常规贷款的峰值已经超过1万亿美元。大银行的抵押贷款部门仍在回避风险更高的借款人，把他们都留给非银行贷款人。

不过，非常规贷款的增加表明，放贷机构正在寻找更远的客户。随着美国经济增长的老龄化和房价上涨的速度，已经超过了大多数美国人的收入增长速度，抵押贷款行业发现，只有有限的贷款额度能够满足借款人的需求。

格雷格·利希特在今年夏天申请抵押贷款再融资时，他还有着大量的商业债务和不到600分的fico信用评分。他在加州圣克莱门特也有几十万美元的股权，而且他在那里住了20多年。

贷款顾问汤姆•杰索普（tom jessop）称：“这使他成为一家非常规贷款人最能吸引借款人的地方。杰索普在110万美元的房产上安排了67.5万美元的贷款，如果利希特违约，贷款人将有很大的缓冲时间。”

利希特先生能够从家里取出现金，还清商业债务。他支付的利息高于市场利率，并计划在信用改善后以较低的利率再融资。

他说：“现在我的工作是研究fico分数。”

在加州房产和其他沿海州的房产中，房价在过去十年里迅速上涨，这引发了人们的担忧，因为如果市场形势好转，许多房屋所有者积累起来的股本可能会蒸发。最近，美国西海岸的房地产市场出现了降温的迹象。所以这是贷款人在评估借款人时必须权衡的另一个风险。

内部抵押贷款融资公司（Inside Mortgage Finance）首席执行官盖伊•塞卡拉（Guy Cecala）说：“你是在假设你有一个秘密进行贷款的方式，我认为历史已经表明，人们并没有得到正确的答案。”

他们说，抵押贷款机构开始重新评估在上次房地产泡沫中给他们带来麻烦的抵押贷款类型，避免这种情况再次发生的关键因素是要小心借款人，有些借款人容易过度夸大自己所持有的资产，这可能意味着一个借款人自身就存在着较大的风险。所以，一个较低的或是零的个人信用评分，将被一个信用高的人所替代。

汤姆•哈钦斯表示：“我们一直在做的就是适度冒险。”

没有工资存根的购房者，比如说，他们是自雇者，已经引起那些通过银行对账单进行收入核实的放款人的关注。起初，这些放款人要求申请人提交数年的报表，而现在，有些只需要申请人提供几个月的报表就可以了。

Citadel服务公司提供的抵押贷款只需要一个月的银行对账单。该公司称，这种做法的风险比要求24个月账目报表所存在的风险小，因为这里面还有其他一些保障措施，包括借款人必须至少有650分的信用评分，并且必须提前支付大量的贷款额度，其利率从5%到6%不等。

“这不适合两周前才决定成为优步司机的人，”提供Citadel贷款的圣地亚哥抵押贷款比尔•里昂说。

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