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摘要

随着新年的到来，我们迎来了新的投资机会，尤其是在商业地产方面的投资。在这篇文章中，我将讨论4大美国市场，我认为是成熟的商业房地产投资。在确定一个市场对投资的吸引力时，我参考了几个主要的基本面和指标。

• 就业和人口增长
• 获得有才华的劳动力
• 推动市场经济的产业多元化
• 租金增长
• 存货交付、吸收和空置率

我之所以关注这些指标，是因为它们有助于为房地产市场的健康状况、租金增长预期、经济衰退的弹性以及整体未来需求描绘出一幅清晰的图景。所有这些因素都是房地产价值和投资回报的主要宏观贡献者。

我的文章包括以下房产市场，这些房产市场是按字母顺序排列的。

• 亚特兰大
• 奥斯丁
• 丹佛
• 达勒姆

1、亚特兰大

从2012年到2017年的5年时间里，亚特兰大市区新增了大约18万个房产。这是5年来美国所有城市中，房产创造最多的城市之一。人们认为，许多人移居亚特兰大，是因为这个城市的生活成本相对较低、气候温暖、创业环境友好，而且在许多不同的行业都有越来越多的业务。在同一时期，亚特兰大的就业人数增长了约20%，超过了接近10%的全国平均增长率。亚特兰大每年有大约4万名大学毕业生从佐治亚理工学院、埃默里大学和佐治亚大学毕业。推动亚特兰大经济发展的行业包括科技、IT、电影、交通、消费品和金融服务。

总体来看，2017年亚特兰大公寓市场的平均空置率为9.0%，12个月的租金增长率为3.6%。相比之下，全国平均空置率为6.5%，租金涨幅约为2.7%。9%的空置率是因为2017年增加了1.17万套新公寓，其中只有约9500套被租户吸收。我预计，到2018年，这些新公寓交付量将被消化，导致空置率下降，因为市场上继续出现大量千禧一代移民涌入美国一些最好的科技公司工作，同时还能利用那里的低生活成本。

亚特兰大写字楼市场2017年的平均空置率为11.7%，12个月的租金增长率为4.1%。相比之下，全国平均写字楼空置率约为10.5%，租金增幅约为3.0%。办公室空置率继续高于亚特兰大13.6%的历史平均空置率。2017年的平均空置率低于历史平均水平，这是由于就业增长强劲，新交付的约280万平方英尺的写字楼吸纳率约为75%。新办公空间交付量低于全国平均交付量，我预计这一趋势将持续到2018年。这种低供给高需求的趋势为亚特兰大的办公室交易创造了一个有利的环境。West Midtown和Central市场是我个人的最爱，它们提供了将工业建筑改造成“创意办公空间”的机会，如今许多公司对这种办公空间的需求都很高。

2、奥斯丁

过去10年，得克萨斯州首府奥斯汀的就业基础和就业岗位数量以每年约3%的速度增长，是全国就业增长率的两倍多。奥斯汀的劳动力需求依然强劲，2017年的失业率约为2.6%。德克萨斯大学奥斯汀分校(University of Texas at Austin)基本上被认为是一所公立常青藤名校，该校学生人数超过5万人。这些学生中的许多人一毕业就被挑选出来，到奥斯汀蓬勃发展的科技行业工作。奥斯丁的高科技劳动力需求一直非常强劲，以至于出现了高科技劳动力短缺，这导致许多奥斯丁科技公司不得不开始从德州其他市场和硅谷以科技为重点的劳动力市场挖走人才。这种州外的人才挖角可以被视为奥斯汀市场的一个优势，因为它既满足了劳动力需求，也增加了奥斯汀市的人口。奥斯汀20至34岁的千禧一代总人口约为50万，约占总人口的四分之一。这些受过高等教育的千禧一代不太可能很快离开，预计到2020年，他们将占美国劳动力的75%以上。根据《美国新闻与世界报道》(U.S. News and World Report)的调查，大奥斯汀大都会区(greater Austin metropolitan area)也被评为最适合居住的地方，其依据是出色的就业增长、移民和吸引力。推动奥斯汀经济发展的行业包括科技、家庭用品、休闲和酒店、自然资源、政府和医疗服务。在奥斯汀的这些行业中，包括嘉信理财(Charles Schwab)、IBM、苹果(Apple)、谷歌、三星(Samsung)、全食超市(Whole Foods)、Facebook和得克萨斯大学奥斯汀分校(University of Texas at Austin)在内的知名公司占据了一部分。

在经历了巨大的就业和人口增长之后，奥斯汀的空置率在2012年达到了历史低点。目前奥斯汀的公寓空置率为8.9%，高于全国平均水平，因为自2012年以来，开发商交付了逾3.6万套公寓。开发商已经开始放弃在市中心和大学附属市场建造豪华公寓的计划，目前正把重点放在更多的共管公寓开发项目上。由于人们对未来几年奥斯汀的就业和人口增长抱有很高的期望，加之公寓交付速度放缓，我预计随着千禧一代继续吸收公寓，公寓空置率将呈下降趋势。目前，奥斯汀的公寓租金水平较衰退前水平高出约20%，而全国平均公寓租金较衰退前水平高出约15%。

奥斯汀写字楼市场2017年的平均空置率为8.3%，12个月的租金增长率为2.1%。相比之下，全国平均写字楼空置率约为10.5%，租金增幅约为3.0%。低于全国平均空置率的结果是强劲的就业增长和投资者/雇主对新办公室交付的兴趣。由于人们对奥斯汀地区的写字楼地产兴趣浓厚，随着未来几年这些地产的租约到期，租金和NOIs应会继续上涨。过去10年，奥斯汀是美国经济最强劲的地区之一，预计未来5年还将增长15%左右。奥斯汀的大部分增长和需求都集中在中央商务区，但正因为如此，该市开始向更多的郊区地区扩张，包括东南次市场，那里的最高房价目前比市中心和中央商务区更有吸引力。值得注意的是，虽然技术产业并不是奥斯汀的全部经济，但它目前确实占了经济的很大一部分。如果美国未来经历一场由技术驱动的衰退，奥斯汀可能会有这种感觉。

3、丹佛

在人口至少50万的美国约50个房产市场中，丹佛2017年的失业率最低，勉强达到2.7%。2016年，丹佛在《美国新闻与世界报道》(US News and World Report)的“最佳居住地”(Best to Live)榜单上排名第一，排名依据是其就业机会、整体吸引力和生活质量。推动丹佛经济发展的行业包括自然资源、航空航天、石油、技术、交通和电信。此外，丹佛的医疗保健和大麻行业在过去几年经历了显著的增长，预计未来几年将出现重大投资。

丹佛公寓市场在2017年的平均空置率为7.7%，12个月的租金增长率为2.6%。丹佛在2017年交付了约7500套新公寓，其中6300套很快被抢购一空。在过去几年里，丹佛郊区基本上被公寓房地产开发商忽视了，而他们更青睐城市的次市场。因此，在丹佛的郊区，如奥罗拉和东南次市场，空置率一直很低。我预计，由于相对于丹佛城市次市场的购买力，在2018年及以后的几年里，丹佛次市场的人口数量将会增长。

丹佛写字楼市场2017年的平均空置率为11.1%，12个月的租金增长率为2.1%。相比之下，全国平均写字楼空置率约为10.5%，租金增幅约为3.0%。丹佛的写字楼空置率是由于投机开发的涌入，这给了未来租户比几年前更多的选择。鉴于此，办公地产交付在某些次级市场显示出放缓的迹象，与历史平均水平相比，这可能有助于将办公空间库存保持在可控水平。我预计丹佛郊区市场在未来几年将继续具有吸引力，因为它们的供应相对于丹佛中央商务区较低。

4、达勒姆

北卡罗莱纳州的三城地区约占该州人口的20%，包括罗利、教堂山和达勒姆等城市。该地区是研究三角公园的所在地，该公园在医疗保健研究方面处于全国领先地位，目前每天吸引约80名新居民，因为其强劲的就业增长和高质量的生活。更具体地说，在过去的5年里，达勒姆的人口增长率超过了全国平均人口增长率，20-34岁的人口占总人口的30%以上。在过去几年里，达勒姆的就业增长也超过了全国，在当前经济周期的一些年份里，就业增长超过了3.5%。教育和医疗相关产业一直是达勒姆的主要经济驱动力，而达勒姆拥有著名的高等学府，如北卡罗来纳大学教堂山分校、杜克大学和杜克医学院。这些大学是达勒姆最大的雇主之一，由于它们相对“抗衰退”的特性，它们的就业水平在经济低迷时期相当有弹性。除了雇佣大量员工外，这些大学还为达勒姆研究三角公园的约200家公司提供直接接触高学历毕业生的机会。其他对达勒姆经济有贡献的大型行业有专业和商业服务、休闲和酒店、制造业和金融服务。预计到2022年，达勒姆的就业总人数增速也将超过美国。

达勒姆2017年的公寓空置率为7.7%，开发商在2016年和2017年将达勒姆的公寓库存增加了5%以上，在此期间交付了2200多套新公寓。2016年，达勒姆的租房率增长了4%以上，远高于美国的平均水平。租金涨幅自2017年以来已放缓至2.3%左右，我预计未来几年达勒姆的经济将进一步企稳，这将继续推动该市公寓市场的租金上涨。

达勒姆写字楼市场2017年的平均空置率为9.7%，12个月的租金增长率为1.6%。2017年，达勒姆交付了70多万平方英尺的办公空间，比往常多50%的办公建筑面积。尽管写字楼交付量大幅增长，预计2018年还会进一步增长，但杜伦的写字楼空置率仍低于全国平均水平，这反映了杜伦强劲的就业市场。达勒姆市中心次级市场的写字楼交付量近年来达到最高水平，其中约10%的库存是在过去五年内建成的。然而，即使办公交付量上升，这个次级市场的空置率仍然低于5%，将在2017年结束。达勒姆中央商务区目前的低空置率可能预示着未来几年对新办公空间的高需求。

结论

在过去的几年里，这篇文章中讨论的所有市场都表现出了一些特点，这些特点创造了对房地产投资有吸引力的环境。展望未来，我预计这些市场将继续保持强劲的经济和基本特征，继续成为房地产投资者的温床。我所考虑的因素并不能构成房地产投资时需要考虑的全部因素，但它们可以帮助我们了解每个市场的宏观投资环境。

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