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2014年美国房价上涨行情还将继续维持

发布时间：2014/04/17　文章来源：美房吧

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导读：《巴伦周刊》认为今后三年房价仍将上涨，但是涨速要慢得多，不会再出现今年这样两位数的增长。

　　2013年美国的房地产迎来了复苏，房价快速上涨，而且伴随着众多利好因素，上涨行情还将继续维持。

　　最新一期《巴伦周刊》刊文称，过去五年美国房价暴跌了33%，进而引发了抵押贷款违约狂潮和财富的大幅缩水，然而现在所有人都清楚，2013年美国房地产市场恢复了健康并开始复苏。

　　最近，每个月的房屋价格指数都比去年同期有两位数的增长，9月公布的标普/凯斯-希勒20城市房价综合指数本年增长了13.3%（十月份为13.6%，编者注），而10月CoreLogic的房价指数全年上涨了12.2%。

　　然而，仍有一些观察家质疑房价回升到底能持续多久。房价疯狂上涨的同时，抵押贷款利率也再快速上升，这对成交量的影响非常大。现在市场过分依赖秃鹫基金这样付清全款的买家，它们占了年初全部成交量的三分之一。但是如果这些基金购买量饱和后怎么办？房价上涨则必须依靠传统的买家，但他们必须通过按揭贷款借钱，可现在新贷款的借款标准非常高。

　　经访谈行业专家以及分析大量数据后，《巴伦周刊》认为今后三年房价仍将上涨，但是涨速要慢得多，不会再出现今年这样两位数的增长。

　　2012年有两篇封面文章让我们非常得意，一个是3月19日刊发的《房价即将反弹》，还有一个是9月10刊发的《笑到最后》，我们不但预测了房价上涨，还判断对了时间。

　　必须承认，对市场进行预测是一项费力不讨好的工作，而专家们对今后三年房价走势的判断差异很大。地方市场监测公司(LocalMarket Monitor)追踪全美300多个城市市场，这家公司的Ingo Winzer预测今后三年房价将上涨7%，而房地产数据分析公司Core Logic的专家预测2014年上涨4.7%，2015年为4%，而2016年则为1.9%。

　　基于稳健原则我们取中间值，头两年房价上涨5%，而2016年只上涨3%，因为新开工建设的房屋可以有效扩大供给，而更多空巢的婴儿潮一代将出售房屋，这样他们可以释放被锁定的房产净值。这些预测多少和Moody'sAnalytics相呼应，这家公司的首席经济史马克-赞迪说：“美国房地产市场正处于上升通道，而且还有很大的空间。”

　　有很多因素支持我们对房价的乐观估计。因为房屋购买者预期的惯性会引发市场失灵，所以通常房价上涨趋势会维持五到十年，就像本轮行情一样。

　　另一个积极因素是大多数买家还买的起房子。今年房价上涨了，贷款利率比春天高了，现在30年期抵押贷款利率为4.5%而春天时为3.5%，购买房子的负担确实比五年前大了，但是全国地产经纪商协会(NAR)对比分析了不同地区收入中位数和房价中位数后发现，人们购买房屋的能力比危机爆发前40年的任何时候都强，当然这也是房价史无前例大崩盘的结果。

　　房地产市场走强的另一个原因是影子库存(处于丧失抵押品赎回权通道的房屋和严重拖欠贷款的房屋)大大减少了。NAR经济学家Lawrence Yun表示，此类存货从2009年占全美5000万例抵押贷款的10%下降到了今天的5.6%。

　　根据Yun的估计，由贷款人或者贷款人授权后由欠债房主低价销售的房屋只占总成交量的15%，而危机期间的2008、2009和2010年则占到了三分之一。这样的低价销售(通常比同样面积和质量的房子低17%)不但直接打压房价指数，还影响附近社区房屋的估值。

发布时间：2014/04/17

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