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1031置换的主要作用是延税，优势是当年利得不会计入收入，并且投资者无需出售一项房产，在支付收益税后再用余下的净收益去购买其他房产，而是使用总的销售收入去投资新的房产，新房高于旧房时可以递延税款。

有人问：今年开始我要拿退休金RMD， 退休后的收入忽然增加一倍（7万元左右），总收入将在15万到18万元之间，目前最急的问题是卖我在新泽西的出租屋是否要用1031置换。

若是不用1031置换，我报2022年税时，大概要多交给政府多少税？同时我要搬去加州，想在加州也买个同类型房屋，新屋房价（75万元）是新泽西（13万元）的两倍多，适合用1031置换吗？新泽西的房屋已购有30余年，最初买价是13万元，此前出租已用完27.5年折旧，折旧加回后，资本利得将有20万的capital gain。但做1031我还将考虑到我的年纪，保留几套房屋数据的人力物力，以及未来我不想给子女后代留下太多税负。我现在是否要做1031？

答：如果你更着眼于眼前，想少付税，将手头有更多税前资金进行投资，那么建议选择1031置换。如果你想干脆在当年结清，旧屋事旧屋毕，不在未来售卖加州新屋时结算，1031必须用初始的新泽西旧屋价格（13万+过户成本）作为成本，也可以选择直接出售，再用税后的资金进行投资。

新屋价格须高于旧房

先说第一种方法，1031置换的主要作用是延税，新房产必须和旧房产具有相等或更高的价值，原房产的净收益（net gain）必须全数用在新的投资中，置换过程需要交给专业第三方公司处理，全过程中投资者不能有持有资金。如果新的房产价值少于旧的房产价值，那么只能有等于或者少于新房产价值的部分可以被置换，多余的部分则算为Boot。Boot是指任何交易中不是同类资产的资产，比如现金、债务减免等，通常房产出售所产生的亏损既无法得到退税，也无法冲抵其它资本盈利。若新房价格超过旧房价格的200%，则需要在成交时支付95%以上的款项才可以使用1031置换（95% Rule）。

1031的优势是当年利得不会计入收入，并且投资者无需出售一项房产，在支付收益税后再用余下的净收益去购买其他房产，而是使用总的销售收入去投资新的房产，新房高于旧房时可以递延税款。递延税款缴纳，能够促进投资组合增长，从而提升整个投资收益。

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出租屋折旧回溯定死

再说第二种方法，今年你势必要跃升至高税级，出租屋无法享受自住屋的资本利得豁免（home sale exclusion），你在过去享受的折旧优惠都将加回，售房利得的计算公式是（卖价 - 卖房费用 -（买价+买价支出 -折旧回溯）)，利得的金额将分为折旧回溯（depreciation recapture）和超出部分，分别以常规税率（ordinary income tax）和资本利得税率（capital gain tax）上税。

因为出租屋的买卖成本、折旧回溯已经定死，你只能通过其他降低总收入的方法，比如延后确认收入、提前确认股票亏损。对于强制提领的RMD，选择让退休帐户所在的机构直接捐赠慈善或非盈利机构（比如公益组织、教堂等），这样可以免于计入你的收入。这种做法最直接的后果就是税款必须付清（延付会有利息甚至罚款），大额现金给出去，错失了手中资金的k复利滚动，加州新屋装修等未来要马上发生的费用从自己的其他税后资金呼出。另外，还需要考虑未来加州投资房出售或传给子女，也会产生税负。

鉴于税法会更替，我们通常建议纳税人把握当下最有利的省税模式，目前1031置换不限交换次数、不限州、金额不封顶、不限投资人采用多套1031置换。业界普遍共识是考虑到1031对经济的积极影响，拟议的上限不太可能成为法律，但政策环境瞬息万变，不排除未来的几率。

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