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投资美国什么样的房产最合适？

发布时间：2013/09/01　文章来源：美房吧

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　　国内楼市限购、股市不景气、信托买不着，大量的闲余资金被动走出国门，在美国掀起了一股抄底房产的浪潮。虽然之前抄底希腊、西班牙房产的国人已经亏得一塌糊涂，但毕竟美国经济的基本面远比他们要好。不管是巴菲特还是美国的金融高管，都在高喊投资美国房产的时机到了。

　　现在去抄底美国房产是否合适，还很难下定论，但我们可以先对美国楼市买卖格局作一个系统了解。

　　谁在买美国的房子？

　　在美国买楼的外国人，除了占有绝对比例的大陆和香港华人以外，主要是来自新加坡和韩国的海外投资者。

　　他们中很多人是通过投资移民的方式来到美国，拥有雄厚的经济实力。这些移民经常被称作中国的新一代富豪，他们在国内往往有自己的公司，或是属于金领阶层，年纪从30到50岁不等，普遍受过高等教育。

　　子女教育、财产转移、资产保值、对抗通胀和分散风险是华人买房的主要动机，也有人买房是为了到环境好的地方去养老。有媒体报道，一位41岁的上海居民去年斥资20万美元，在之前鲜有中国买家问津的佛罗里达州迈尔斯堡的一个大型高尔夫社区，购买了一处住房。他说，佛罗里达州确实是阳光州，气候真的很舒适，空气质量非常好。还有，食品也很安全。美国人讲究花钱买舒适，与此不谋而合。

　　买房者中甚至包括留学生。有的留学生到美国时会在学校周围买一栋房子，自住一间，其他出租，租金可以支付学费和生活费。上完学后再把房子卖掉回国，如此这般，甚至能达到免费上学的目的。

　　来自中国大陆的非移民投资者也同样存在。外国人在美国买房，不受任何限制，税法和美国人完全一样。外国人凭借旅游签证即可到美国买房。有人甚至由于信任当地的朋友或经纪人，连房子都不看，就直接在中国下订单。

　　哪些地区交易火热？

　　华人更喜欢在奥兰多、亚特兰大、凤凰城及底特律等大城市买房，这些城市也十分适合房产投资。根本原因在于，这些大城市也是移民的优先选择。中部地区的房屋价格，依然要靠美国整体的经济状况来决定。

　　房屋的具体地理位置对房价起决定性的作用。在美国的移民者相信，宁愿在好社区买最便宜的房子，也不在不好的社区买最贵的房子，因为社区的好坏直接影响到房子未来的价位。和任何地方一样，决定社区和城市档次的关键在于学区、城市规划、市民的职业以及平均收入、犯罪率和社会福利等。

　　买什么类型的房子合适？

　　美国的房子大体可以分成独立别墅、康斗别墅和多户投资房。

　　独立别墅是最普通的家庭住宅，也就是所谓的大House，一般为独栋，有一层或两层，以及花园和车库。房主拥有房屋的建筑和完整的土地产权。业主可以自行维护修理、扩建和改装，没有物业管理费。

　　康斗别墅相当于楼房公寓，业主拥有自己的房屋产权。业主不用自己维护，而是缴纳物业管理费，包括火灾保险、园丁费、公用水电费、垃圾费等。具体与房屋的豪华程度和公共设施的多少有关，每月300到1000美元不等。

　　多户投资房更像是连栋别墅，由更多的房子单位组成，一栋多户房通常只有一个物主，因为所有单位的房子只能整体出售。不过由于可以单独出租，如果要在美国做房东，收租金，这是最佳选择。房客通常是学生或者年轻的上班族。一般来说，物主付公用设施的维护费用，比如管理费和水费，而房客付电费和煤气费等。

　　费用、收益与风险

　　在美国无论是独立别墅，还是康斗别墅，除了购房费用外，购房人每年必须交房地产税，具体因城市而稍有差异。如果房主连续五年不交地税，政府就有权利拍卖该房屋。除了地税之外，房主一般都会买火灾保险，价格是房屋价格的0.35%左右。

　　一般来说，独立别墅和康斗别墅是自用的，而多户投资房是用来投资的。也有人买第二套独立别墅或康斗别墅作为投资房。单从投资回报的角度来说，多户投资房是更好的选择，专业的投资家会买多户投资房，自己做房东，直接或间接地管理物业，收取租金来获取利润，随着物价的上涨，房价以及房租会相应地增加。

　　赚取差价是另一种获利方式。在美国买房一般要请专业的估价师来评估房价，房价取决于地价、建房成本和一些其他因素。由于近年来美国经济不景气，房价一直处于低迷状态，甚至有些地区的房价低于地价加上建房的成本。在美国有个不成文的说法，如果房价跌破地价与建房成本的总和，就是投资客入市的最佳时机。

　　在美国买卖房产时，无论是买方或卖方都会雇佣自己的房产经纪人来进行交易。这是因为在房屋交易过程中金额庞大，并且涉及许多法律规定，还要签署诸多文件，过程非常复杂。大部分房屋有几十年的历史，并牵扯到银行贷款。房地产经纪人也会帮助客户来作房屋检验，提出建议，协商价格，监督顺利过户。

　　有关房产的信息都是公开的，投资者通过房产经纪人能查到房子的具体资料，比如房屋大小、改装日期、房屋有无缺陷等。一个忠诚负责的房产经纪人可以帮你阅读这些材料，并充分了解该房屋的优点和问题。

　　值得注意的是，中国的投资者对新房十分偏爱，甚至形成偏见。事实上，除了老旧房屋的维修费用会略高外，在美国，房龄对房价影响十分有限，尤其是高档住宅。圣玛丽诺的独立豪宅几乎都是1920-1940年代建成的，其房价不但比阿罕布拉市的新独立别墅高出很多，而且非常保值。

　　卖房的时候，如果有资本收益，就要交相关的资本收益税。美国从2013年开始，资本收益税根据物主的家庭收入以及物业持有时间的长短，从8%-39.6%不等。

　　相对而言，若以房产作为投资，投资者更偏向于购买多户投资房出租的方式，扣除所有费用，其回报率能达到4~6%。通过以租养房得到正现金流，并积累资产净值，等候时机出售房产。考虑到风险，则要注意物价指数、房租涨跌等各种因素。

　　随着海外资金涌入到洛杉矶地区，华人聚集的几个城市，比如圣玛丽诺、雅凯迪亚、帕萨迪纳、圣盖博、阿罕布拉、蒙特利公园市的房价有回升的趋势。从目前的趋势来看，在这些地方买房被套住或者投资失败的几率并不高。

发布时间：2013/09/01

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