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你了解美国购房贷款吗?
发布时间:2019/06/12 文章来源:网络
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导读:随着中国房地产监管日趋严格,限购限贷政策的陆续出台,近年来许多中国买家将投资目光锁定到了大洋彼岸的美国。
美国买房

随着中国房地产监管日趋严格,限购限贷政策的陆续出台,近年来许多中国买家将投资目光锁定到了大洋彼岸的美国。但大部分人都面临着海外账户资金不足的情况,不得不借助贷款的方式来完成自己的房产投资。今天带领大家深入了解美国购房贷款的知识,帮助大家实现美国投资梦。

Mortgage是什么?

许多中国投资者在美国买房会选择Mortgage。那么Mortgage究竟是什么呢?Mortgage其实是美国一种贷款买房的支付方式,类似于我国常见的“按揭贷款”,是房屋抵押贷款的一种形式。贷款银行通过提供给买家这笔贷款,用来支付房子首付与实际房价的金额差距。

美国房屋贷款要求贷款人每月偿还贷款。贷款包括Interest和Principal。Interest中文意思指利息,Principal中文也就是本金。利息是贷款人使用贷款银行所借的货币资金而必须支付的代价,对贷款银行来说,利息是利润的一种特殊转化形式。本金则是贷款银行在计算利息之前的借给买家的原始金额。
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如果贷款人的现金首付(Down Payment)不超过房款的20%,贷款银行可以强制要求买家建立一个第三方账户(Escrow Account,也称作Impound Account)。贷款人则需要每个月通过这个第三方托管账户支付当月的付费用,比如房产税、地税和各种房屋保险费用等。房屋贷款也会被放入账户用来支付费用。随着税率和保险费的波动,这个账户里的钱也会减少。贷款人将每年进行一次审核,以确保有足够的资金用于支付各项费用。

选择合适的房屋贷款,将可以帮助你在未来几年成为一个财务轻松的房主。与此同时房屋购买人还需要了解在做房屋贷款时为如何为自己争取最有利的条件,如何避免支付更多的利息。

如果对房屋贷款没有一个正确的认知,当房屋贷款还清时,会发现你支付的利息总额早已大大超出了购房本金,这样的案例不在少数。

举个例子,假设投资人购买了一套总价18万美元的房产,买房时支付了3.6万美元作为首付,另外向贷款银行借了14.4万美元的房屋贷款。如果投资人这笔14.4万美元的房屋贷款选择的是利率为7%的30年期固定利率房屋贷款,,那么贷款人需要在贷款期限内支付高达20.09万美元的利息。这笔巨大的利息支出,远远超过了贷款人的贷款本金金额!

所以投资者不要过度申请贷款,而是只寻找最符合自己需求的房屋贷款。

美国买房

房屋贷款有哪些类型?

选择房屋贷款与其他金融产品一样,投资者可以可以选择不同类型的房屋贷款。不同类型的房屋贷款之间也有差异,利率也有高有低。

1、基本房屋贷款

基本房屋贷款类型主要固定利率房屋贷款(Fixed-rate Mortgages,简称FRMs)和可调利率房屋贷款(Adjustable-rate Mortgages,简称ARMs)。这两种房屋贷款的主要区别在于贷款利率的形式。在可调利率贷款出现之前,只有固定利率贷款存在。

固定利率贷款是指在贷款期限内贷款的利率一直固定不变。一般性固定利率贷款(Conventional fixed-rate loans)的利率和规定的房屋保险一般较低,一般贷款周期为30年,贷款整个周期内的可预测性强。这种贷款一般需要申请者需要有稳定良好的历史信用记录,且首付不低于总房款的5%。固定利率贷款适用于准备长期居住或持有该房产的人。

浮动利率贷款在整个还款周期中的各个预定时间段利率会改变,通常每6-12个月调整一次,甚至会频繁到每个月的利率都发生变化,贷款整个周期内的可预测性差。一般的浮动利率贷款在开始几年的利率是固定的并且利率一般比固定利率低,而后利率浮动,但两个相邻时间段的利率浮动有一定上限。这类贷款同样要求申请者有稳定良好的历史信用记录,并且首付不低于房价的5%。如果只打算短期居住或持有房产,可以考虑短期利率很低的浮动利率贷款,并可以在利率开始浮动后出售房产,但如遇上房产贬值、利率大幅上浮且无法出售房产的情况,则需要承担高额利息的风险。

2、混合贷款

在美国并不是只有纯粹的固定利率贷款和纯粹的可调利率贷款是可用的。除了以上两种贷款,您还可以选择混合贷款(Hybrid Mortgages,贷方有时称为“Intermediate‘ARMs)。这种贷款一开始就像固定利率贷款——最初利率可以固定三、五、七、甚至十年(通常被称为3 / 1、5 / 1、7 / 1或10 / 1)。超过这个期限之后,这笔贷款将成为可调利率贷款,通常每12个月调整一次利率。一些混合贷款的利率调整更为频繁,但也有一些混合贷款只会有一次利率调整。

3、气球贷

气球贷(Ballon Loans)也是一种抵押贷款的类型。乍一看似乎有点像混合贷款:气球贷的利率在一定期限(例如,5年,7年,或10年)内是固定的。然而,在这个期限结束时,全部的贷款余额就都到期了,这时借款人必须还清全部贷款(利息加本金)。为什么借款人喜欢气球贷呢?这是因为气球贷跟混合贷款或可调利率贷款一样,气球贷的利率低于固定利率贷款。在利率高的时期,或当贷款人没有支付传统抵押贷款的支付能力时,就可能会被气球贷所吸引。
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虽然一定程度上气球贷又低利率的优势,但如果贷款人在贷款期结束时无法再获得一笔新的抵押贷款来代替旧贷款,则可能会无法支付大额贷款余额。如果贷款人在这时急于寻找一笔新贷款,但受到自身信用条件所限制,新贷款可能会有非常高的利率。

在房地产行业,气球贷也被称为“子弹贷款(Bullet Loans)。因为如果这笔贷款是在抵押贷款利率非常高的时候到期,对买家来说,就像被子弹击中一样,可能造成巨大的财产冲击。因为抵押贷款再融资从来都不是一件可以百分百确定的事情,所以气球贷只能作为一种财务危机的短期解决方案。

我们建议投资人唯一一种可以考虑气球贷的情况是,如果投资人需要购买一处特定的房产,而气球贷是投资人唯一的抵押贷款选择,同时投资人确定,当气球贷到期时,可以支付贷款余额或可以再融资。或者投资人的家庭成员可以帮助进行重新贷款,这样投资人可以考虑气球贷。如果必须拿到一笔气球贷,那么一定尽可能地延长贷款时间,最好不少于7年(当然,10年是最好的),并且在气球贷到期前至少6到8个月开始再融资(重新贷款)。

4、只付利息抵押贷款

随着房价在高成本城市及周围地区的迅速增长,21世纪初,贷款机构又推出了一项新类型的贷款——Interest-only Mortgages,中文为“只付利息贷款”。与传统的抵押贷款不同,这种贷款在初期只要求借款人支付非常低的金额。因为最初的支付只需要承担利息支出,不需要偿还本金。

在预先设定的期限(比如3、5、7、或10年)过后,本金的偿还才会开始,本金偿还开始后,每月的贷款支付金额会显著增加40%或以上。这使得这种贷款面临一个重要的问题——一些借款人可能在经济上还没有准备好每月支付更高的金额。在最糟糕的情况下,只付利息贷款有着气球贷款的所有的缺点。因此,建议投资人在选择只付利息贷款之前,先要完全理解这种贷款所有的条款和条件。

美国买房

贷款额度

普通贷款:普通贷款(Conforming loan)是符合房利美(Fannie Mae)或房地美(Freddie Mac)这两家政府管控的企业要求的贷款。两家公司进行住房抵押贷款证券化,一般要求贷款额41.7万美元以下。

大额贷款:大额贷款(Jumbo loan)是贷款额较大的贷款,一般在41.7或62.55万美元以上,各个州的不同银行要求也不相同。相比于普通贷款,大额贷款的放款机构将承担更大风险,所以对申请者的信用历史、负债收入比等有更高的要求。一般来说,贷款人每个月的房产相关支出(包括本金、利息、保险和税款)不应超过收入的28%。贷款人的信用记录、首付额度、工作情况和购房住房历史等都会影响贷款额度,不同情况下贷款额度可能超过收入的28%,但一般贷款机构会控制贷款额在收入的三分之一左右。

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发布时间:2019/06/12
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