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美联储猛增利率，美国房市或再遭重创！

发布时间：2022/06/21　文章来源：网络

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导读：美联储周三（6月15日）批准大幅加息0 75%，这是1994年以来最大幅度的加息，或对美国房市带来更严重的冲击。(Shutterstock)美联储周三（6月1

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美联储周三（6月15日）批准大幅加息0.75%，这是1994年以来最大幅度的加息，或对美国房市带来更严重的冲击。(Shutterstock)

美联储周三（6月15日）批准大幅加息0.75%，这是1994年以来最大幅度的加息。业界担忧，接连的加息有可能对此前已经遭受利率重创的美国房市，带来更严重的冲击。

美联储主席鲍威尔（Jerome Hayden Powell）在新闻发布会上说，央行并不想引发经济衰退。他们想引导经济实现“软着陆”，但感觉越来越难。软着陆是指经济将放缓到足以降低通膨，同时又避免引发经济萧条的程度。

《华尔街日报》报导，鲍威尔的这番话可能隐含着一种让步，即随着经济消化收紧的货币政策，允许可能上升的经济下滑风险。

美联储今年以来的连续加息，被指已经影响到美国的地产市场。据CNBC报导，今年以来，房地产市场抵押贷款利率从1月份的3.15%左右提高到6月上旬的6.25%，利率上升导致住房市场急转直下。抵押贷款需求急剧下降。

住房购买情绪指数调查
美国住房抵押贷款融资机构房利美（Fannie Mae）5月份的全国住房购买情绪指数调查显示，认为现在是买房糟糕时刻的人数比例，从4月份的76%跳升到5月份的79%；认为是购买好时机的比例，从19%下降到17%。而且，还有70%的回应者认为，未来12个月内，抵押贷款利率将继续上涨。

另一个民意调查机构——盖洛普年度经济个人理财民意调查显示，4月份，69%的受访者认为现在是买房的糟糕时刻。这是美国44年来第一次大多数美国人有这种感觉。此前，另一个创纪录的糟糕时刻是在2010年。

悲观的心理，在市场上也表现明显。在纽约，高端住宅销售开始出现自疫情以来的大幅下跌。

高端住宅销售在4月底之前的三个月，出现年度同比暴跌。远高于非高端住宅类房屋的5.4%。这种大幅下跌在过去的十年出现过2次，另一次是在2020年疫情开始之时，当时销售下跌比例为23.6%。

比如，纽约州拿骚县高端住宅销售下降45%，其它都市区，如加州的奥克兰、佛州的西棕榈滩、德州的达拉斯及奥斯汀，高端住宅销售下降了30%。

据贷款银行协会（Morgage Bankers Association）本月上旬发布的报告，市场上申请房屋贷款的客户数量当周下降了7%，比一年同期下降了21%，是2020年4月份疫情封锁以后的最低点。

两大地产经纪公司宣布裁员
14日，美国房地产经纪公司Compass和Redfin在提交给美国证券委员会的文件中，各自宣布裁员10%和8%。

Redfin的CEO格兰‧凯尔曼（Glenn Kelman）在文件中表示：“由于经济增长明显放缓的信号，我们采取了一系列措施，保护我们的业务，降低成本，包括停止扩张的努力，以及作出人事减员10%的艰难决定。

他们5月份的业务需求比预期降低了17%，无法为经纪人和支持人员提供足够的工作。销售额减少，使他们能够用于总部的资金也相应减少。

凯尔曼还认为，他们可能面临数年，而不是数月的房屋销售减少。

年初时，这些大型房地产公司及抵押贷款公司都曾做过过于乐观的估计。房利美年初曾预测，30年固定利率到2022年年底由3.1%上升到3.3%。抵押贷款银行家协会也曾预测，抵押贷款利率年底可能上升到4%。

周三的加息之前，房屋抵押贷款利率已经是2008年以来最高的利率，一年内抵押贷款利率上升了3.2%，也是1981年以来最大的上升幅度。
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地产经纪人：买家越来越少
现在回头来看，穆迪的首席经济学家马克‧赞迪（Mark Zandi）比较清醒。4月份，他在接受《财富》杂志采访时表示，现在面临的不仅是房地产市场的放缓，而是进入全面调整期。

他分析，未来一年，房价同比增长率将从20%下降为0%。一些房价被严重高估的地区，比如亚特兰大和博伊西，房价可能下降5%至10%。

洛杉矶地区房屋抵押贷款咨询师、地产经纪人Karen Chien也明显感到买家正变得越来越少。她手边的客户，人数比过去少了一半。她认为，是利率的提高，让原先符合资格的买家被挤出了市场。市场现在已不是以前的卖方市场。但这种变化，对买家来说有利有弊。

她目前代理的一些客户收入较高、支付能力强，还有一些是现金买家。

她认为，利率连续上调不会一直持续下去，总有结束的时候。如果持续维持高息状态，一定会影响经济运行，经济可能会冷下来，现在已看到苗头。

她举例，2018年，利率也是上调多次，接近6%。但到了2019年，利率就降了下来。

另外，她认为现在买自住房仍然可行，但和以前不同，“以前你抢不到房子，买家太多。现在不用抢了，你能够买到自己想要的房子。而且，几年后可以再做贷款，把利率降下来。”

她曾经历过利率奇高的年代，上世纪80年代，利息高达16%。对于目前的利率，她觉得心理上仍能承受。

不过，据一家房地产经纪公司内部消息，目前在洛杉矶一些地区，比如华人喜爱的亚凯迪亚（Arcadia），市面上代售房屋的周转仍然很快。有的房子上市后，10天之内就可脱手。

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