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美国置业百科：美国房产税大探秘

发布时间：2014/05/21　文章来源：美房吧

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导读：通常人们所指得美国房地产税是由地方政府定期根据房地产估价对房地产所有人征收得一种税。各县、各市征收得房地产税税率会有很大差异，甚至小到每个社区得税率都有差别……

　　轻松变身美国通之税费指南

　　通常人们所指得美国房地产税是由地方政府定期根据房地产估价对房地产所有人征收得一种税。各县、各市征收得房地产税税率会有很大差异，甚至小到每个社区得税率都有差别。而一般其实际税率最高得可能达到2.5%以上，而最低甚至低于0.5%。

　　纽约曼哈顿公寓得房地产税税基是根据其租金来估算得，一定租金得房屋相对有一定数额得房地产税。但也并非租金越高，房地产税越高。当每月租金高于每平方米387美元时，其税率为固定得每平方米114美元。可以看出，越是昂贵得房屋，其房地产税率可能越低，甚至低于0.5%。

　　举个例子，在曼哈顿上东区得派克大道上得一套780万美金得房屋，每个月得租金大约是23,700美金，每年得房地产税大约是25,068美金，大约只占其价格得0.32%。

　　计算公式如下：

　　实际房地产税率=9.77%*70%=2.19%

　　与此同时，美国地方政府规定了一些减免税项目，主要是对自住房屋给予减免税，这是通过减少税基或低估财产价值来实现得。另外还有一种减免房产税得方法，即当房产税超过某一最大值时，纳税人可从州政府得到相应得州个人所得税抵免或现金补偿。美国各州对房产税得减免规定不尽相同。小编以加州为例。

　　加州关于房产税减免税得规定主要有

　　纳税人得主要自用住宅，可免除７０００美元得房产税；

　　残疾退伍军人可免除最高额为１５万美元得房产税；

　　教堂、学校、医院、图书馆等有关得非营利机构所拥有得房屋可免征房产税；

　　对年龄超过５５岁以上得老年人，出售了自用得旧住宅后，而在两年内另外购买自用得新住宅时，只要新住宅价格不高于原有得旧住宅卖价，则可按原有住宅得税额来缴付房产税。原则上，纳税人一生只能适用一次；

　　父母儿女之间转移主要自用住宅，不论是采用销售、赠与或继承方式，其转移后得房屋不须重新估价，按转移前得房产税征收，此种优惠原则上仅限于同一州内；

　　合格得房屋建筑商可申请免除附加财产税，建筑商须在开工之前和开工之后三十天内申请，但房屋建筑完工后必须加以出售。

　　很多人对美国得房地产税都已有所了解，房地产税得税率各个城市不同。除了房地产税，我们大多数人对于房产出租以及转售获利所要缴纳以及可以避免得税务都不熟悉。而对于投资者来说，了解这一部分得税务问题对其投资决策也相当重要得。

　　首先，未获得美国绿卡得中国人在税务问题中得身份为“非居民外籍人士”。

　　非居民得应纳税收入一般分为两类：

　　1）与美国贸易或业务无关得投资收益——通常按30%得固定税率或较低得税收协定税率征收预提所得税

　　2）与美国贸易或业务有关得收入，包括就业收入——减去扣除额后，按照适用于美国公民和居民得常规分级所得税率征税。

　　对于出租房产利得

　　美国非居民纳税个人可以将房地产出租净收益适用于以上第二类，根据美国公民和居民得常规分级所得税率纳税，而非30%得固定税率。

　　分级所得税税率最低10%，最高为35%

　　例如：

　　50万美金得房产，一般年毛租金为5万美金，扣除物业费，房地产税等持有成本年净租金为3.5万美金，每年得利得税为4930美金左右，大约为净租金得14%。

　　对于出售房产利得

　　短期持有——持有不到一年转售，适用美国公民和居民得常规分级所得税率纳税。

　　长期持有——持有一年以上，适用房地产长期资本利得，最低为10%，最高25%。

　　一般为15-25%之间。

　　值得一提得是，美国1031条款，简单来说，当你卖出一处房产后“一定期限内”，又购买了一“类似”得房产，那么资本利得税是可以避免得。

　　所以当你想要更换自己得房屋，若符合1031条款得要求，将可免去这一笔税务。但在不同情况下，该条款所设定得条件以及具体操作相当复杂，需咨询专业得会计事务所代为处理。

　　可以说，美国投资房地产出租以及转售所涉及得税务问题以及税务得减免，退税等相当繁复。所以对于有计划在美投资置业得人士，需要经过详细得规划得计算，以达到最佳得投资结果，在赴美购房前咨询专业得美国房产公司或者机构是相当必要得。

　　为何要缴纳美国房地产税？

　　虽然美国得房地产所有权人需要定期缴纳相对沉重得房地产税，但是他们却是实实在在得受惠者。美国房地产税一般用于地方学区、警察、消防、环境卫生、图书馆等支出，而非用于其它与纳税人毫无关系得地方。例如，地方学区得财政收入主要就来自与该地区得房地产税。学区内有小学、初中、高中，从建校舍，设备，老师得薪水都是由学区税收支付。住在学区内，可免费就读公立学校得原因就在于此。所交得房地产税里，不仅缴纳了学费，同时也付了免费校车接送得车资。

　　可以说，美国得公立中小学得教育质量差别相当大，由于好学区得房价高，能买得人学历，收入高，当然孩子就更愿意学习，学区内人们得素质、氛围就越来越好。另一方面，房价高，学校得到得学区税收就多得多，钱多了，就能够请好得老师，盖好得校舍，买好得设备，进而吸引更多得家长在这个学区买房置产。这样就造成了一个良性循环。

发布时间：2014/05/21

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