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美国买房知识：你能负担起多贵的房子？

发布时间：2013/08/16　文章来源：美房吧

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　　房地产投资的魅力在于可以利用资金杠杆的优势，即利用银行贷款来以小搏大。目前由于次级贷款的金融危机，各大银行纷纷收紧贷款、严格贷款条件，贷款越来越不容易了。根据自己的情况到底可以买多贵的房子呢？要自己做到" 心中有数" 。

　　债务──收入比率

　　贷款方通常使用称作" 债务与收入的比率" 准则来确定你的最高贷款金额。这只不过是你每月收入（税前）用于支付每月债务的百分比的比例，他们一般都以下面的格式表示：33/38。

　　前端比率是你每月总收入（税前）用于支付你的住房费用，包括本金、利息、税收、保险、按揭保险（如果适用）和业主协会费（如果适用）的百分比。后面的比例是一样的，只是它还包括你每月的消费账单。消费账单可包括每月付的车款、信用卡债务、分期贷款，以及类似的相关费用。汽车或人寿保险不视为债务。

　　债务对收入的比率常用的准则为33/38。借款人的住房费用应不超过月收入的33%。每月的消费账单加上住房费用不应该超过月收入的38%。

　　本准则只是一般准则，是灵活的。如果你首期付款付得少，该准则更严格。如果你首期付款付得多，则反之。准则还会因不同的贷款计划而不同。联邦住房管理局的准则是29/41的比率即是可以接受的。

　　例如：如果你每月的收入是5000美元，用33/38的准则来指导，你每月最高住房费用应约为1650美元。你每月最高的住房和信贷支出应约为1900美元。

　　第一步：计算你的月收入

　　第一步是确定你的月收入。这并不像听起来那么容易。贷款人只计算可以通过文书文件的收入。如果你是工薪阶层，没有奖金，这就容易了。拿出你的工资单。如果你每月领两次工资，乘以2。如果你每两个星期领一次工资，那么你将它乘以26，然后除以12。这不适合于教师。教师并不是全年工作，他们有特殊的规则。

　　如果你每周工作40个小时，按小时计报酬，没有加班费，那很容易算。拿出你的工资单，把你的小时工资乘以40，再乘以52，然后除以12。

　　如果你有加班费，奖金，或回扣，那就不那么容易了。贷款人不是按你当前的收入给你贷款，而是取你过去两年收入的平均值，然后将其加到你的固定工资或每月按小时的收入中去。如果你想要一个快捷的计算方式，通常这样计算很接近。拿出你过去两年的W2表格，加在一起，除以24。这是你每月的收入。如果你是教师、护士、建筑业季节性雇员、或只做兼职-你也可以使用该快捷方式。

　　如果你是自雇人士或接受1099收入，那么你需要两年的跟踪记录。贷款人依据你在国税局申报的收入，因为这有文件可循。由于一些自雇人士夸大他们的开支，这可能使收入降低。看看过去两年你的退税表附表C，在底部标有" 利润" 的这个数字是你的年收入。你可以添加任何东西来降低这一数字。加在一起，除以24。

　　有变化和例外（如那些拥有自己公司的人），但上述情况应该能涵盖大多数人。

　　第二步：算出后面的比例

　　一旦计算出月收入，用它乘以后面的比例。算出月收入的38％或用月收入乘以0.38。这告诉你贷款人希望你花在住房费用和每月消费债务总和的最高数额。

　　现在拿出帐单，汇总在一起以确定你的每月开支，不包括汽车保险费或水电费。

　　对于信用卡，使用所需的最低每月付款，除非只有不到10美元。其余的应该是相当简单的。

　　从总和中扣除贷款人希望你花在住房费用和每月消费债务总和的数额。除非该数字大于你每月收入的33％（当然也有例外），否则，现在你知道贷款人希望你能花费在住房上的最高费用。

　　第三步：猜测一下

　　下一步需要猜测一下。如果对于你有资格负担多贵的房子还只是一个模糊的概念，你可以估算一下你的年度财产税和房屋保险的费用。因此，你可以很容易地计算出每月支出费用。从你每月最高房屋总成本中减去这些数字。

　　如果你购买的是公寓（或需缴纳业主协会费的地区），减去一个大约的数字，以支付业主协会费用，剩下的是你的最高支付本金和利息。

　　最后一步：计算

　　现在你得找一个计算器。在" 付款" 处，把你刚才的数字输进去，输入目前固定利率。如果你首次付款付不到20%，增加半个百分点的利率，以便支付向你收取的抵押贷款保险。