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美房吧：美国可出售的公寓类型介绍

发布时间：2014/07/23　文章来源：美房吧

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导读：Cooperative （co-op,合作公寓）其实跟Condo 很像，都是一种共同管理的公寓，最大的不同点就是所有权（title）的持有。如果是买condo 的话，民众拥有该住宅的所有权…

　　什么是合作公寓：Cooperative?

　　Cooperative （co-op,合作公寓）其实跟Condo 很像，都是一种共同管理的公寓，最大的不同点就是所有权（title）的持有。如果是买condo 的话，民众拥有该住宅的所有权，但如果是co-op,管理该公寓的公司拥有住宅的所有权，住户仅持有该住宅的股份（stock share），并没有该住宅的所有权。因为股权只是一种个人财产（personal property），所以co-op 不算是不动产（real property）。

　　Co-op 的住户跟Condo 一样，每个月要付一定的管理费跟贷款（mortgage payments）。 Co-op 有个有趣的地方，就是新住户必须要征得住户委员董事会的准许（通常以投票的方式），才可以住进来，即使你有钱买得起，住委会也不一定会同意让你住（通常多少都会有个人偏见在里面）。比如说纽约有许多高级的co-op 都不同意明星或名人进住，以便避免不必要的媒体或粉丝打扰。

　　Co-op 还有一个有趣的地方，就是当某栋住户的财务陷入危机缴不出管理费时，整栋楼其他的住户要一起分担这笔费用，若是大家都付不出来，那么这栋住宅就会被法院依违约进行法拍（foreclosure），这对整栋大楼的房价及居民的权益都有很大的影响。有舰于这点，住户管理会在评估新住户时，通常会仔细严格的审核其财务状况。

　　其实co-op 应该算是介在rental 跟condo 中间，因为跟租屋比较起来，co-op 的住户有比较多的控制权，但是跟condo 比起来又少了些。一般来说，co-op 的价位跟同等的condo 比起来便宜，此外，co-op 的房地产税（real estate taxes）是包含在每个月的管理费用中，而且目前有许多借款机构都接受co-op 的股份来当作抵押品，同时co-op 的相关费用也可以享有一些税用上的减免。

　　波士顿的co-op 其实数量不多，大部份的co-op 集中在纽约和芝加哥，也有部份在旧金山。

　　什么是 Condominium?

　　美国最常见的不动产就是 single family,也就是独门独院的房子。 Single family 的好处就是屋主可以享有比较大的居住空间和很高的独立自主性，但缺点就是一切都要自己打理，像是除草铲雪等，东西坏了也是自己找人修理，加上美国的人工成本可观，所以 single family 的管理及维修通常是屋主的一大梦靥。

　　为了节省不必要的时间及人力开销，现在许多人喜欢住在集合住宅的社区 condominium （condo），也就是俗称的公寓大厦。 Condo 是一个共同管理的概念，一群人住在一栋大楼里，使用大楼里的公共设施并享用大楼所提供的服务，有些大楼会有门房或 24 小时专人看守，有些没有。一般来说，condo 有新建的也有老旧的（有些townhouse 也是以condo 的方式管理），通常在城市或近郊比较多。

　　Condo 通常是由住户组成的大楼理事会（condo association）和第三者委托管理机构（property management company）共同管理。通常每半年或一年有一次所有住户（unit owner）、大楼理事会和管理机构的会议，大家会针对大楼营运上、财务上、及管理上等事项进行讨论，住户有任何问题和意见也可以立刻在当场反应。

　　在美国购买 condo 虽然便利性高，但有些事项必须注意：

　　1. 大楼管理费（Homeowner Association Fee, HOA; condo fee）：Condo 一般都会收取管理费，大部份是采取月付的方式，至于付多少就要看区域和服务，也要看你住的地方多大（通常一栋大楼里会有 one bed, two beds, penthouse, studio 等格局），通常住的坪数愈大，付担的费用也愈高（旧一点的大楼费用也会比新大楼高，因为东西旧可能需要维修的频率比较高）。一般的管理费会包括水费，清洁费，铲雪等，但这笔费用不包括在每月的贷款里，所以是另一笔额外开销。

　　2. 特殊费用分摊（special assessments）：当大楼的设备有问题需要修理，通常是由所有住户分摊该笔费用。跟管理费一样，住的坪数愈大，付担的费用也愈高，费用的支付跟管理费一样是采取分期月付的方式，也可以选择一次付清。通常这样的费用比较难去预测，所以在购买 condo 时，最好要了解该 condo 有多少可挪用的储备金（reserve），同时询问之前有无发生过类似的经验及其费用和原因，作为心理上的参考。

　　3. 大楼理事会规定：和single family 最大的不同，就是住户必须要遵守大楼理事会订定的所有规定，像是很多condo 都规定不能随意跟换住所的外观像是门和窗户等，很多想要进行室内装修之前也必须通报理事会得到获准才行施工？？,若是装修涉及到房子结构上的改变（像是线路，水管等），需要得到建筑师和city hall 的审核，手续比较麻烦。另外有些condo 规定不能出租，只能出售，以便提升相当的房屋自有率（owner occupancy），也有些是规定不能养宠物（pet-free）。

　　此外，几乎所有的 condo 都有所谓的 "First Right of Refusal",也就是屋主在卖房前必须将卖价（unit sales price）告知大楼理事会，让理事会有先买下该 unit 的权利。"

发布时间：2014/07/23

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