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最近几周，美国房贷利率持续飚升，30年期平均利率已直逼4%。

据房地美Freddie Mac上周四的报告，2月17日30年期房贷平均利率已由早前一周的3.69%攀升至3.92%, 这个数字在一年前的2021年的2月还仅为2.81%。

房地美还指出，上一次30年期房贷利率在3.9%的高位还是2019年的5月，之后的两年多一路下探直至最近的飚升。

再来看一下15年期房贷利率，在2020年美国疫情刚爆发时的3月彻底跌破3%后，也一路走低，然后在后来的很长一段时间停留在2.10-2.30%的历史低位上，所以趁着低利率重贷（refiance）成为了很多人的选择。

然而同样在上周，15年期平均房贷利率已由先前一周的2.93%跃升至3.15%，要知道在2021年2月同期，15年房贷利率仅为2.21%。

利率飙升，到底啥情况？

1.美联储加息在即，房贷利率提前飚升

美联储早已多次释放出信号，计划今年三次加息，行业专家预测房贷利率在22年底可能接近4%，没想到，这才刚刚是2月份，利率就直逼4%。

美联储是美国的“央行”，而加息调整的是“联邦基金利率 Federal Funds rate”，加息可理解为各级银行向美联储借贷的利息上升，资金成本增加。

银行资金成本的上升，就会间接影响到银行客户例如房贷者的贷款利率。

这也就是为什么房贷利率的变化历来紧跟美联储加息或降息步伐，美联储不直接制定房贷利率，但其制定的联邦基准利率却是房贷利率的重要参照指标。

2.物价飞涨，通胀加剧

美联储加息，是为了对抗疫情期间一系列经济刺激措施所带来的强通胀，这一轮的通胀是上世纪80年代初以来最严峻的一次。目前物价飞涨就是通胀的最重要的表现。

美国劳工部上周称，由于汽车、食品、汽油和饭店餐饮等成本增加，2022年1月的居民消费价格指数（即CPI指数），与一年前同比上升了7.5% 。

CPI 指数是通货膨胀水平的重要衡量指标，目前，这一通胀指标创下40年来最高水平。

由此见得，通胀水平、美联储加息、以及房贷利率变化一环扣一环，相互影响。

现在还是买房好时机吗？

1. 3.92%的利率高吗？

如下图，如果和历史数据比较，现在平均3.92%利率确实不算高。2018年的利率在5%左右，2007年是6%，1992年时8%，而在1982年更是在16-17%之间。

只是疫情这几年，我们习惯了3%以下的利率，心理预期不一样了。

2.利率上涨后，买房成本到底增加了多少？

根据 Realtor.com的数据，随着利率攀升，自2021年12月以来，以$112.5万美元的房产为例，每月还贷成本增加了约$345。

对收入条件有限的购房者来说，每月增加的还款金额直接导致他们延后买房计划、或者贷款申请被拒。

3.房市竞争减少，或带来机会

房贷利率上升，让条件上不足以贷款的买家退出，竞争减少，理论上可能扭转目前买房激烈竞争的局面，卖家的开价可能也会更趋近合理。这有可能是目前过热的房市逐渐过渡到平缓的转机。

像大西雅图地区这种明显的卖方市场，利率上涨对房市到底会有多大影响，依然并不明朗。

利率升高，就意味每月月供更多，在收入不变的情况下，对房价的承受能力降低了、买家不得不调低预算。

因此自住房买家需要算一笔账：在对未来房价的预估，和对未来利率的预估之间，怎么选择才最符合自己的利益？

如果是刚需房的客户，建议不要因为利率的回调而打乱自己看房、选房的节奏，而是应该更加理性、有策略地进行对房子的选择。

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