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中国与美国私有房屋产权登记核发差异

发布时间：2023/06/20　文章来源：

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导读：中国房屋产权证的登记与变迁1949年9月29日中国人民政治协商会议第一届全体会议上通过的《中国人民政治协商会议共同纲领》，在1954年《中华

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中国房屋产权证的登记与变迁
1949年9月29日中国人民政治协商会议第一届全体会议上通过的《中国人民政治协商会议共同纲领》，在1954年《中华人民共和国宪法》颁布以前，起着临时宪法的作用。以它为依据，颁发的新中国成立后第一代土地房产所有证，是人民翻身当家做主的实物见证。房屋产权证的样式和存在形式都不一样。但是，房产证办理的依据都是相同的。另外在房产证上关键是有一句具备核心意义的文字，“私有产业有耕种居住与卖转让赠予出租等完全自由任何人不得侵犯”。解放初期私有房产证及登记发证方式如下：
武汉市建设局局长鲍鼎签发的房屋改建证（土地房产所有证附件）

潜江县县长陈志勇签发的土地房产所有证

枝江县县长叶云签发的土地房产所有证

从上世纪五十年代开始，中国社会开始进入特殊时期，直到“文化大革命”结束，无论是经济的发展还是关乎人民民生的房产都是变化多端、风雨摇摆。从1978年9月，中央召开的城市住宅建设会议传达了邓小平的一次重要谈话，国家和企业一方面增加住房投资，加快住房建设步伐，另一方面开始探索改革住房制度。自从1987年7月，广州天河区第一个商品房居民小区出现，《房屋所有权证》和《国有土地使用证》也就应运而生。同年10月，中国全国统一式样的《房屋所有权证》和《国有土地使用证》正式发布。
后来，有些地方把《房屋所有权证》和《国有土地使用证》两证合一，称之为《房地产权证》。

由建设部印制，全国比较通用的《房屋所有权证》和《国有土地使用证》

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《不动产登记暂行条例》从2015年3月1日起施行，随着不动产登记的逐渐开展，最终将由《不动产权证书》取而代之。目前，《房屋所有权证》、《房地产权证》和《不动产权证书》同时并存，都是中国政府颁发的唯一合法有效的房屋产权证书。
图片从而得知，中国人开始有自己的私有房产，能够受到政府的认可、法律的保护并可以投放到市场上进行交易应该是从上世纪末开始。武汉市房产登记发证中心于1996年成立、北京和上海房地产交易中心成立于1997年，因此中国城镇市民对房屋私有产权的认知应该是从2000年左右才开始，相对于美国人来说，至少落后了120年。
美国房屋产权证的存在方式
在美国完成房屋买卖后，没有相关部门为你颁发产权证，也就是说政府不会发给你一份证明，用以证明你拥有该房屋产权，这个与美国房地产市场长期的私有制度相关。美国土地（包括房产）私有属性历史很悠久，而且具备一定延续性，有相应法律保护的产权买卖距今大约有170年，远远早于现代规范的交易制度的建立。需要证明一块土地和房屋的所有权归属问题，需要的是证据而不是证明。理论上就必须追溯该土地交易的所有历史记录，包括继承、赠与、买卖、缴税、抵押、纠纷等等，代代相传的交易文件一项不能少，否则在法律上就存在漏洞。
发展到今天，产权服务公司能比较完整留存的文件资料只是最近50年左右的，更早的交易多半没有官方保存，民间私自保存的资料的完整性、真实性、法律性又需要证实，即便是官方的交易也难保证百分之百准确。在一个法制非常健全的国度，如果出卖人不能保证该房产无任何瑕疵，买受人如何敢出资购买？
为了规范交易，符合法律要求，美国律师发明了一种叫契据（Deed）的文件，它是一种单边保证契约。当房产进行交易时，卖家会签署一份文件，除转让权益外还做出相应的保证。通常有一般契据（general deed）和具体契据（specific deed）两种类别，大多数二手房交易中签订的是具体契据（specific deed）。
显然契据约定也是不完美的，它实际上也只是产权买卖合同的一部分内容，为了完全保证买卖双方各自的利益和风险，彼此不要被不可预见的问题束缚，方便房产交易成功，房产经纪人又发明了产权保险（title insurance），一旦购买了产权保险，买卖双方的风险有了保障。
房产交易基本手续完成后，由产权公司持相关法律文书和保险证明，就可以在政府部门完成登记。“登记”是产权转移的必要步骤，只有在政府部门平台公共记录上完成登记，每年依法缴交房产税，房子就是你的。所以综合以上，你在美国买到房子以后，不会得到一个“房产证”，但是你通常会得到一个recording number（登记号），拿到这个登记号，这个房子的产权就在你名下。
美国是如何保证房产投资安全的
在美国购买房屋时会收到一项账单和相应的工作内容，主要是 title search（产权调查），还有 title insurance（产权保险）。在此，深入了解一下在美国购买房屋过程中产权调查和产权保险是什么？交易过程是如何重视和保护买方私有财产的，环环相扣、公平公证的交易手续是多么的完善。
产权调查与产权保险的出现在上篇文章中已经作了详细介绍，这两项工作事项随同房地产交易同时存在已经150多年历史了，在美国纽约、旧金山、华盛顿等城市，很多房子已经存在一百多年，部分私有房产可能更加久远。五十年前，美国网络也不发达，关于房产的很多文件并非特别清晰与全面，房产交易完成后也会引起很多纠纷。并且这些纠纷的出现，是在完成产权交易的过程中无法去避免，于是就促使产生了产权调查和产权保险这行业。
财产在交易期间，负责地产契约转让的人通过搜索公共记录或查阅其它房地产摘要判断房地产所有权的真实与完整。在把房地产转移给新买家或对房产进行抵押借贷之前，任何留置权、各种它项权必须从产权中清除。万一出错或失误引起了纠纷，利益受损者向负责地契转让工作人员要求赔偿并非易事。比如说是遗产房，买卖当时遗产的文件并不完整，若干年出现了一个新的遗产继承人（比如说婚外私生子女出现），导致这个买卖不合法。
如果一套房子买家需要贷款，贷款银行也需要看到一个完整且真实的产权报告，因为银行机构比买家更加注重这个房子有没有瑕疵存在风险。比如房子原主人（并不限定于上一任主人）偷偷去借了钱，把房子进行抵押，没有记录在任何的公共记录上，形成隐形的欠款。这些问题都得需要一家公司去调查并兜底，所以产权公司它的意义就在这里。
有这么一个真实的案例：有一卖家本人不在美国，买卖双方在线上完成了合约的签订；签完了合约之后，卖家律师就去拟定产权报告，也不存在问题；再下一步就是需要完成产权登记（过户），即将临近约定过户日，卖家律师告知卖家本人还是不能到场，出具了授权书，由卖家律师来替他签所有文件。产权公司这个时候就开始有了疑惑，在过户当天，要求现场给卖家本人打了个电话，卖家律师提供了电话号码，接电话的人告知是卖家的儿子；产权调查人员要求与产权人（其母亲）通电话时，儿子说：我妈精神状态不太好，不方便接听电话；产权调查人员很坚定告知：因为房屋的主人是母亲的名字，并没有儿子的名字，如果不能与母亲通电话就不能完成交易；儿子实在没有办法，就提供了妈妈的电话，经过核实母亲根本不知道买房的事情，认真辨别这次网上电脑签字与原地契资料签字有差异，过户当场取消。
如果产权代表没有去注意这个细节，完成了过户，买家也不需要担心，因为购买了产权保险，完全由产权公司承担这个责任。产权公司第一责任是去核实资料信息，保证转让是合法并且是有效；第二责任是提供产权保险服务，万一出现问题，保障买家的权益不受损失。
整个交易过程中，买卖双方都有律师参与，特别是卖房律师，一定要知道自己的客人是不是拥有这个房子的人，有没有权利去签下这个法律文件，万一签错，也是要承担相应责任的。
由产权公司完成的产权查询主要包括以下内容：
一、调查房产所有人的信息，了解有多少人共有该不动产，若该不动产的产权人为多人共有，共有人都必须在合同上签字，缺一不可；
二、调查抵押设定情况，若屋主有房屋贷款，在产权查询时会出现贷款银行及贷款号码，进行交易时优先还清银行贷款，然后将剩下部分付给卖家；
三、地役权（easement），地役权，是指一人或数人为一特定目的，在不影响土地所有人的一般财产权利的前提下，使用该土地的财产权；
四、契约合同covenant 范围更广，包含各种契约文件，大多是已过时效的文件，但一直未申请注销。这些文件仍会一直伴随着所有权，需查清之前屋主曾与相关单位签订的所有合同；
五、假扣押与诉讼，例如建筑商未能取回其建筑贷款，此时建筑商会通过法院申请假扣押；又如离婚诉讼中有一方可能会申请假扣押，当产权登记时遇到假扣押的情况，卖家必须新型解除方可过户。
当买主与卖主签订了买卖合同后，产权公司的工作人员（律师）就要开始调查卖主房子的产权记录及物业的产权转移历史情况，同时也要调查该房子的产权上有没有债务，如欠地产税、物业费及市政府的罚单等。如果有问题就一定要解决了才能转移产权。如果卖主不愿意解决所查出的问题，那么产权公司有权利中断合同，将定金无条件退还给买主。

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