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折旧对投资者的魔力

发布时间：2019/10/24　文章来源：美房吧

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导读：许多投资者都知道，投资房地产的最大好处之一是折旧。与其他扣除保险、财产税和维护费，折旧可以大大降低你的联邦应纳税所得税。美国住宅

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折旧对投资者的魔力

许多投资者都知道，投资房地产的最大好处之一是折旧。与其他扣除保险、财产税和维护费，折旧可以大大降低你的联邦应纳税所得税。

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但折旧到底是如何起作用的呢？

1、何时使用折旧

折旧可以让你在一段时间内分摊租金(不包括土地)的初始价格。作为投资者，你可以将折旧扣除用于租赁物业的购买价格和与建筑相关的其他资本投资(CAPEX)。美国国税局的指导方针规定，为了被认为是可贬值的，你必须拥有房产，即使银行持有抵押贷款或有其他债务。

该物业必须用于产生收入的活动。你必须预料到房产的使用寿命将超过一年，而且在“使用寿命”的过程中，它可能会磨损或过时。如果你出售了房产，或者不再把它用于产生收入的活动，如租金收入或业务，你就没有资格申请折旧扣除。

2、获得折旧资格

当你的房产可以出租时，折旧就开始了。这意味着，即使你没有立即找到租客，你也可以从你开始为租客做广告的那一天开始扣除折旧，因为那是房产“投入使用”的日期。折旧一直持续到你扣除了房产的全部成本。如果你将房产转为个人使用、出售、交换使用或放弃，折旧就结束了。如果房产被毁，比如在火灾或洪水中，你就不能再要求扣除折旧。www.meifang8.com

重要的是要记住，折旧索赔可以继续，即使你暂时把房产从市场上拿下来，然后再把它租出去。例如，当你的租客离开时，你可能会决定进行改善或维修，然后再把它租给其他租客。如果你拥有一个商业地产，你会停止使用某一特定的机器，因为该机器生产的产品在市场上暂时下跌，你仍然可以要求折旧。

3、如何计算折旧

既然你已经确定你的租赁物业有资格折旧，你需要计算出每年可以扣除的折旧金额。折旧的时间因投资项目的不同而不同。住宅物业的折旧年限为27.5年。对于商业地产来说，是39年。

由于你有权获得建筑物的折旧扣除，但不能获得土地的折旧扣除，你必须在购买时确定建筑物的价值。你可以使用公平市场价值体系或查看房地产税的价值。家用电器和其他设备通常有一个5-7年的折旧计划。

（1）直线法

根据美国国税局的规定，直线折旧法允许你在房产的“使用年限”内每年扣除特定的折旧金额。在做了一些强制性的扣减后，你将计算出你有权在整个物业的使用寿命内获得的折旧总额。当你用余额除以使用年限的年数时，你就会得到每年的折旧扣除额。如果你使用该房产不到一年(例如，你购买该房产的那一年)，你就可以根据你将该房产用于创收活动的月数来计算折旧扣除。

（2）维修和改进

美国国税局规定，当你申请折旧时，你必须单独处理房产的改善。改进被定义为对属性的部分替换或添加。改进可以恢复属性、使其更好或使其适应新的用途，修理被视为一次性扣除费用。例如，修理过的屋顶是租赁费用，而完全替换的屋顶是一种改进，可以折旧。如果您添加了一个新项目或升级了一个现有的项目，您通常可以将其列为一个改进。

对于那些希望提高利润的投资者来说，折旧是一个极好的工具。一定要列出所有与你的投资物业相关的费用，并确定哪些是简单的维修，哪些可以作为长期扣减的改进。花点时间来申报折旧是非常值得的，因为在某些情况下，你可以降低你的联邦税务责任，直到你发现自己处于一个较低的纳税等级为止。

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发布时间：2019/10/24

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