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简单的来讲，当投资人用旧物业(Relinquished Property)去换同类型(like-in-kind)新物业(Replacement Property)时，新物业市场价值与旧物业的账面价值之间差值所产生的资本利得税可以延后缴纳。

美国国家税务局(Internal Revenue Service, IRS)允许“以一换多”和“以多换一”形式上的房屋置换。然而在市场上碰到一个购房者刚好也有一套投资人中意的房子想出售的几率是很小的，因此IRS想出了一系列办法，让这个“置换”环节可以不用同时完成。

1031置换可以分为两种：先出后入(Forward 1031 Exchange)、先入后出(Reverse 1031 Exchange)。后文中虽用到的买、卖等字样作表述，但仅是出于表述方便。1031 置换本质上是一种交换机制，期间涉及的资金转移仅是作为辅助交换的一种媒介，而并非其主要目的。

两种1031置换的整体基本流程：

1.先出后入(Forward 1031 Exchange)

第一步：将旧物业卖出

要求：卖出旧物业所得资金，需要先交于合格中间机构保管，并确保该笔资金被用于购置新物业使用。

第二步：选定新物业

要求：投资人须按照规则在旧物业卖出后的45个自然日(非工作日)内，以书面形式对选定的新物业做详细描述，并在签字确认后提交给合格中间机构以作备案。

选定新物业的规则有三种，满足任一规则即可:

选定数量规则 (3)

投资人可选定至多三套欲购置的新物业。对于每套物业的市场价值没有特别限制。

选定价值规则 (200%)

投资人可选定任意数量的重置物业，但其选定的所有备选新物业的总市场价值不能超过旧物业价值的两倍（200%）。

最终成交比例规则 (95%)

投资人可选定任意数量的新物业且IRS对备选新物业的总市场价值不作限定，但要求投资人于旧物业售出后180个自然日内，完成交割的新物业的价值至少占到所选定物业总价值的95%以上。该项规则主要利于现金充足的投资者完成大额现金购置业务的税务递延。

第三步：过户新物业

要求：投资人需要在旧物业售出日起的180个自然日(非工作日)内且当年个税申报截止日期前完成新物业的交割过户。

流程:

投资人卖出旧物业；www.meifang8.com

旧物业销售所得暂交于合格中间机构保管；

投资人于45个自然日内选定新物业；

合格中间机构用所保管资金购买新物业；

合格中间机构将新物业与剩余资金转交给投资人

2.先入后出  (Reverse 1031 Exchange)

如果您觉得在规定时间内选定同类型的新物业并成功完成过户过于匆忙的话，不妨考虑接下来所讲的“先入后出”的方式(Reverse 1031 Exchange)。此种方式可以让投资人从容选定新物业，待新物业过户后，再在已有物业中选定一处或多处用于置换，拥有更多的主动性。

“先入后出” 的方式需要在一个新的参与方 “交易产权保管机构” 协助下完成。交易产权保管机构主要负责新旧物业产权的临时持有、获得以及转移。置换之中产生的资金依然交与合格中间机构保管并使用。原则上交易产权保管机构与合格中间机构可以由同一公司执行完成。

流程:

投资人以贷款的形式将用于购置新物业的资金交予“QI"；

合格中间机构购入新物业，且产权暂由EATS持有；

EATS将新物业的使用权以租赁的形式交予投资人；

投资人将旧物业产权交予EATS；

EATS卖出旧物业，所得资金暂由QI保管；

置换结束后，QI将剩余资金返还给投资人，结清"贷款"。

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