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［在美置业］美国二手房旧屋翻新的优势和风险

发布时间：2019/04/12　文章来源：网络

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导读：在美国的华人对当地的房产市场的热情一直高涨不下，尤其是那些能够获得稳定租金收入的投资性房产，最容易受到投资者的青睐。

美国买房

在美国的华人对当地的房产市场的热情一直高涨不下，尤其是那些能够获得稳定租金收入的投资性房产，最容易受到投资者的青睐。当下，二手房翻新转手以其周期短、收益高、风险相对较低的特点受到了追捧。本文将为你详细介绍关于美国二手房翻新转手的前期工作、获利技巧、交易方式等问题。

什么是“旧屋翻新”房产投资？

美国的旧屋翻新投资又叫“flipping house”，是指投资者买下一套房子之后经过翻修后转手以获利的做法。这种投资方式在我们国内不算常见，但由于美国的房产市场成熟而且产权具有永久性，这种投资形式十分广泛了。

考虑到获利，旧房翻修往往是低价买入老房子，在短期内装修翻新，然后在市场上高价卖出获取利润。尤其是在商业繁荣、学区好、房价相对较高的地区这类投资出现得更多。

美国的旧房改造投资有两种细分方式：
buy-and-flip（投资转卖）
buy-and-hold（投资出租）

美国的旧屋翻新有哪些优势？

美国老房子的购入成本相对较低，只要你有充足的时间成本并且对翻新房屋有一定的了解，那么获利就不会那么困难了。尤其是美国作为一个人力成本较高的国家，旧房改造相较于建造新房具有不可忽视的优势，性价比更高。低价买入旧房屋，短期内装修翻新，再以高价售出，即可获得不菲的经济收益。

如果是翻新规模较小的一些房子，资金通常只要6-8个月就可以实现回收了；如果是规模比较大的房子，基本上一年半左右也就能回本了，而且回报也会更加丰厚。

考虑投资出租，如若当前房价不够理想，你可以考虑出租，获取租金利益，等房价增值到理想价位再出手以获得更高的利益。

这项投资的现金流动性相对较高，一个项目完成后就可以进入下一个，资金的利用率较高。

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旧房翻新有哪些风险？

有人会想，在美国投资二手房有如此高的收益周期又不那么长，那么是否就是万无一失了呢，但其实，其中还是有不少的隐患。

旧屋翻新需要大量的短期资金
美国传统银行提供的贷款一般针对长期住房，对于短期翻修获利投资者的贷款提供比较少。

旧屋翻新需要一定的专业知识
为了获得更高的利润，你需要购到更低的老房子，这要求你需要具备专业的房地产知识；为了确保翻新过程的顺利，你需要有一定的建筑专业知识，对房屋进行充分的考察，这样才能避免一些超出预期的成本，如腐蚀的地基、陈旧的排水渠等等问题都将让你支付一大笔额外的费用。

旧屋翻新需要对房产市场充分的了解
在美国买房，在寻找目标房源时，你要全面考量地段、价格，这需要对市场变化的很强观测力。

旧屋翻新需要你投入大量的时间
在美国旧屋翻新是一个费时费力的工作，需要你的全职投入，你需要和供应商和装修队等诸多方面处理好关系，才能保质保量地完成你的项目。除此之外，你还不能预测在翻新过程中会出现的意外情况，因此你要做好充分的心理准备。

如何判断自己是否适合这类投资？

是否现金充裕
美国的房屋卖家都偏爱能用现金交易的买家，因此拥有充足的现金能大大提升你购买成功率，甚至会有可能拿到一定的折扣。

是否消息灵通
你最好在你熟悉的城市进行投资，你会有更多的人脉与资源，也能够获得更新鲜的资讯。除此之外，人在当地也能够方便地对房产情况进行调查，这样房屋的质量更有保障。

是否具备丰富的行业知识以及敏锐的判断力
在美国想购买廉价的老房子对买家的经验要求极高，否则将承担极大的风险，给自己惹上不少的麻烦。另外，发现合适的房屋时，一定要当机立断，否则可能被别人抢占先机。

改造房屋过程中的常见问题有哪些？
房子存在违规记录该怎么办？
由于房子建造年代久远，基本会存在老损的情况，而且如果是银行的拍卖房，他们也很难得到很好的维护。存在违规记录的房子往往是房子的外观没有达到城市建筑要求，或者是安全性存在一定的安全隐患，又或者是建筑安全不达标，也有可能是房屋内部有未经城市土地管理部门许可的违规改造或搭建。如果出现这种情况，你需要在对房子进行改造前去消除这些记录，之后你才能进一步申请信的改造许可。

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房屋的改造是否需要申请施工许可？
每个城市对于建筑安全都有明确的规定和要求，一般情况下，如果是在原有房子所在区域允许的情况下进行改造的普通施工那很容易被批准。倘若只是做一些维护性的修复，比如说是更换窗户、维修外墙、更换屋顶和常用设备，一般都不需要申请施工许可。
一般都建议跟有执照的建筑师和施工队合作，对原有房子的实际情况进行深入调查，制定好改造重点和施工优先顺序，避免违章施工，这样能减少很多不必要的麻烦和罚款。

如何翻修能取得更高回报？

更换外墙
在所有旧屋翻新项目中，更换外墙是投资回报率最高的项目，据统计平均投资回报率高达78%。
更换大门
在美国旧屋翻新，更换大门能够有效地维护房屋的外观，更好地转手房屋或者是出租房屋，据统计平均投资回报率高达73%。
增建阁楼卧室
这种翻修形式可以增加房屋的居住空间，除此之外，增建地下室也是不错的选择，不过相对来说工程要更为复杂，费用也会更高，据统计平均投资回报率为72.5%。
厨房翻修：回报率为72.1%。
增建木质露台：回报率为70.1%。

“旧屋”的来源有哪些？
美国的房产每年都有一定的持有成本，包括有房地产税以及物业费，银行在收回了大批的法拍屋之后便会急着脱手，因此很多法拍屋的价格会很低廉。

亏本出售
当房子很破旧时，房主没有能力对房屋进行翻修，且其拿不到贷款，就会对房屋进行打折出售。
法拍屋
当房主不能支付贷款时，银行就不得不对房屋进行法拍。银行贷款的净值会比房屋价值低很多，因此也可以购买到相对便宜的房子。

“旧屋翻新”投资的回报率和风险如何？
美国旧屋翻新的回报率的计算其实是看实际支出和最终交易回本之间的增值比例。但是“旧屋翻新”除了要来考虑房子购买的成本，还要考虑装修费、设计费、改造审批费用等等。

相比较于购买空地建设新房的投资来说，旧房改造的风险比较小，投入也不会太大。其风险主要存在在购买的房屋上，如果买到的是拍卖房则会有可能没有时间检查房子。

因此，你需要对美国当地市场有充分的了解，选择有经验的团队合作。但是也不是说可以全权交托经纪人公司来做这些事，因为很难有公司能够包揽所有服务，即使有，那费用也可想而知了。

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如何对翻新后的房屋进行定价出售？
在美国出售房屋，民用住宅可以用comparesing service来确定，就是根据你周围的房子最近一段时间卖出的价格来确定你的房子的大致价格，当然要确保房子面积户型都相似才可以进行对比。你还可以借助MLS这个网站来评估之间的房屋。

转卖的渠道有很多，中介和网络都是不错的选择。但是归根结底通过经纪人来卖是最快的，市场最大最专业，如果不是很有经验，最好还是选择一个有经验的经纪人。

归根结底，在美国“旧房翻新”的投资方式不是一件很简单的事情，你需要有较强的建筑知识和房地产市场信息，除此之外，你不能是一个“大忙人”，投资需谨慎，因此，一定要选择适合自己的投资方式，千万不要随波逐流。

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发布时间：2019/04/12

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