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优于BRRRR:引入BRRRLO模式
发布时间:2020/01/17 文章来源:美房吧
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导读:美国住宅 美国购房 美国房地产经纪人布兰登•特纳(Brandon Turner)构思得非常好的BRRRR投资方法,这包括购买、修复、租赁、再融资、
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美国住宅    美国购房    美国房地产经纪人

布兰登•特纳(Brandon Turner)构思得非常好的BRRRR投资方法,这包括购买、修复、租赁、再融资、重复的过程。我想预先声明,这篇文章绝不是对布兰登的不敬,我非常尊敬他。

当2020年到来的时候,你仍然在投资房地产,就像投资VCR一样(对于千禧一代来说,VCR是一种可以在大型磁带上播放电影的机器),可是,你是时候升级了,这是你的升级版。房地产投资的BRRRR方法在当时是非常棒的,这是一个投资的缩影,这会用你很少的钱甚至不需要用你自己的钱,但仍然可以快速和有效地增长房地产投资组合。那么,既然有这么好的投资方法,为什么要有所改变或增加呢?仅仅因为人类渴望创造更伟大的东西吗?其实,这才是更伟大的东西。

1、BRRRLO是什么?

BRRRLO模式使用了BRRRR方法所能提供的最好的部分,然后它去掉了最差的部分,并添加了更好的部分,让我来详细解释一下。“购买、修复、再融资、重复过程”这部分是很好的模式,让我们保持这样的投资模式,但是租赁那部分太差劲了,租房会带来租房者,租房子的人也许会很糟糕,我说的是也许而不是肯定是,因为读到这篇文章的人都是租客,也许他们很敏感,用另一种方式说出来会伤害他们的感情。租房者往往带着一种租房者心态,这听起来像是“哎呀,我做了什么?”、“不知道房东会不会注意,我希望不是这样的“、或者是“先生,房东,我需要你叫个水管工来,小蒂米又拿到了婴儿湿巾,这次把整包湿巾都冲进了厕所里了,现在房子里所有的排水沟都排满了便便。”

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这是你的房子,很多的问题都需要你来解决,从心理上讲,当房东可能会老得快,你可能会说:“但我不管理我自己的房产,”这很好,但是有人会接到电话,有人会收到账单,猜猜那个拿钱的人是谁?没错,你猜对了,在某种程度上来说,租客的行为可以从投资者的口袋里拿走现金。

2、BRRRLO和BRRRR有什么不同

有没有什么办法可以阻止租房者堵住我们的现金流呢?有,答案是停止向租房者出租,而开始向买房者出租。一般来说,买房者的心理倾向与租房者不同,买家往往想把他们的东西保存得很好,因为那是他们的,然而,租房者认为这些东西不是他们的,因此对你的东西不会那么依恋,当你的东西坏了的时候,他们也不那么伤心。那么,你如何能把房子租给买家,而不是租给租客呢?

(1)租赁选择权

这就是BRRRLO模式的作用所在,LO代表租赁选项,这是正确的有购买选择权的租赁。租赁选择涉及两个不同目的的单独合同,租赁合同显然解释了租赁事项,而单独的选择合同会给承租人买方一个最终购买物业的选择。有人说还有第三种合同,就是购买合同,这很好,如果有一个购买合同,最终会发挥作用的。

(2)租约是如何制定的?

那么,这种租赁与标准租赁有什么不同呢?它在几个方面都是不同的。首先,这种租赁的价格通常高于市场租金,事实上,它比市场租金要高很多,因为我们收取额外费用,而且我们还提供折扣,这是怎么做到的呢?嗯,我们的租金通常比市场租金高200美元左右,这是因为那些真正想拥有自己的房子,但又没有资格申请银行贷款的人,愿意支付一定的溢价,以进入他们有一天可以拥有的房子里,一个房东不会把他们下面的房子卖光的。

我们和潜在的租客讨论了租赁协议,如果他们看到了数额,并认为它似乎太高,我们会去指出租赁条款的第15节,它概述了志愿者妨害修复条款选项,这表明租户可以履行房东的职责,如指定的维修、维护任务、改建和重建问题,如果能负责这些小的维修项目,租户就可以得到每月100美元的租金抵免。然而,只有在他们遵守租赁协议并按时支付租金的情况下,他们才能获得租金抵免,迟交租金会减少租金抵免,并会增加额外的迟交费用,不用说,我们的大多数房客都会按时付款。但是,如果房子出了大问题怎么办呢?

Paper house on cracked earth, crisis concept

假设屋顶或管道有了大问题,如果房产已经修复,并且在期权期内发现了重大问题,那么我们通常就会介入并修复它,如果我们早知道的话,我们早就把它修好了,但是因为我们没有住在这里,也没有意识到这个主要的缺陷,所以我们一发现这个问题就会马上处理,但这通常只适用于主要问题,如地板、管道、屋顶和电气,大多数小事情都由房客来处理。租赁协议的另一个不同之处是期限,我们的租期通常比平均租期长得多,这些租约的期限为3年、4年或5年(无论期权的期限是什么)。

(3)期权是如何构成的?

那么期权协议呢?这是怎么写的?期权协议赋予承租人在一定期限内以一定价格购买物业的选择权,只要他们还在占用物业,在期权协议中,承租人买方同意支付交割费用,这些大多只是产权转让费用,因为没有房地产经纪人佣金。期权费不是首付,它只是预先收取的一次性费用,给予在特定时间内以特定价格购买房子的选择权或权利,它是不可退还的,也不以任何方式走向购买价格。那么,每月支付物业的贷款怎么样呢?其实,没有每月信贷支付的房产。

有了不作为首付的期权费,也没有用于购买的月供,为什么会有人想要做这样的租赁选择呢?我来告诉你为什么,想做这样一个选择的人,最有可能是那些厌倦了四处奔波,想扎根的人,唯一让他们望而却步的是,他们现在无法获得银行贷款来购买房产。当他们在修补他们的信用时,租客可以进入他们为自己定制的房子里,而不是看着市场价格上涨,他们现在就可以锁定这个价格(即使这个价格可能高于当前的市场价值),而不是等待时机,等到他们最终准备购买时,市场价格可能会高得多。

(4)BRRRLO和BRRRR

BRRRLO的数据是怎样的?它们真的比BRRRR物业更好吗?我很高兴你问了这个问题,以下是亚利桑那州BRRRLO房产与传统BRRRR模式的对比数据。

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  主要方案905 主要方案905
  BRRLO 数据 BRR
购买价格 40,000美元 40000美元
结账费用、搬运费用、硬通货贷款 6,000美元 6000美元
修复费用 45,000美元 45000美元
所有物业 91,000美元 91,000美元
从购买到租赁的月份    
     
ARV估计 125,000美元 125000美元
银行贷款七成 87,500美元 87500美元
评估、文件费和结案费 2,000美元 2000美元
选择性收费前我们的部分 5,500美元 5500美元
     
期权费 3,900美元  
第一个月的租金 1,025美元 925美元
     
房地产剩余总额(原始投资) 575美元 4,575美元
     
现金流    
月租 1,025美元 925
长期贷款支付(20年5%) -575美元 -575美元
税款 -50美元 -50美元
保险费用 -50美元 -50美元
物业管理 0美元 -92.5美元
维修、出口、营业额、空置 0美元 -92.5美元
现金流 350美元 65美元
ROI 730.43% 17.05%
     
按销售价格商定 135,000美元 0
市值(如果增长3%/年3年) 136,591美元 136,591美元
行使选择权的月份    
未偿贷款总额 79,250美元 79,250美元
结算成本 1,350美元 0美元
3年后出售净利润 54,400美元 0美元
3年总现金流 12,600美元 2,340美元
3年后利润总额减去原始投资 66,425美元 -2,235美元
每年平均投资回报率或3年以上投资回报率 2310.43% -9.77%
     
地产剩下的总股本 0美元 57,340.88美元

正如你所看到的,三年后,从BRRRLO模式收集到的现金流总额为12600美元,而BRRRR方法在同一时间内创造了2340美元的现金流,更高的现金流有助于提高债务收入比,这最终有助于为更多房产获得更多的贷款。虽然租户买家可以在任何时候行使它,但本例中的所有计算都是按照他们行使期权期间的最后一个月来完成的,那么,我们就假设它发生了。现在,你从出售的房子中获得了54,400美元,你可以用这54,400美元支付15%的长期资本利得税,也就是剩下的46,240美元,或者你可以把出售所得的全部54,400美元兑换成一处新房产或几处新房产,这是你的选择。

brrrr-investing-strategy

然后,假设你在接下来的三年里重复同样的过程,但这次你可以用第一所房子的收益换三所房子,这可以让你获得三倍的回报,因为你可以从这笔交易中获得大部分的资金,你现在有大约4倍的金额,大约是21.6万美元,这是在进行了6年的4笔交易之后得出的结论,而在第一笔交易中,由于本金支付和假设每年3%的升值,股本增加了79,590美元。但长期持有策略的主要问题是,情况开始变得糟糕和不稳定,现在,用于维修、资本支出、营业额和空置率的10%不足以支付大部分维修费用,事实上,一个营业额就可以占用你一年的全部现金流,让你的房子重新开工,而且,如果你打算将来卖掉它,那么你的房产可能需要重新修复才能出售。

3、如果租户退出购买选项怎么办?

但如果承租人决定不行使购买该物业的选择权呢?嗯,说实话,你可以做到两全其美,假设租户正打算购买房产,他们一直在修补自己的信用记录,或者接近他们梦寐以求的两年自主创业纳税申报单,这样他们才有资格申请贷款。突然,他们接到了一个电话,说在另一个州有一个新的工作机会,这正是他们所希望的,或者他们接到一个电话,通知他们的母亲生病了,需要帮助,无论在什么情况下,他们都需要放弃房产而不是行使选择权。

在这种情况下,租客不必担心房子是否已准备好出售,他们只需要提前30天通知,然后就可以毫无顾虑地向前迈进,不需要花金钱和时间去推销房子,房子的主人会为下一个租客准备好房子,这样做的好处是,通常不需要花太多时间来进行装修,因为第一个想买房子的租客很可能把房子打理得很好。新的3900美元的选择费用应该比为新的租客买家准备房产的相关费用更多。

现在,我明白了,遵循BRRRR方法的人可能会为另一套房产节省4600美元,甚至可以重复几次,在这个比较中有很多变量,与大多数传统的房地产投资策略相比,BRRRR策略确实是一种快速积累财富的好方法。但在做了这些数据后,我可以将BRRRLO策略与BRRRR策略进行比较:BRRRLO房产的现金流更多,费用更少,营业额更少,空置率更少,管理所需的时间和精力更少,在再融资和获得期权费后,它们的剩余资金更少。简单地说,BRRRLO策略如果操作正确,就更容易管理,并提供更大的回报。我希望这个新战略能帮助你在2020年建立你的房地产帝国。你觉得这个策略怎么样?你会考虑BRRRLO模式吗?让我们在评论区进行讨论吧。

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