湾区房地产市场持续降温，越来越多卖家中介根据目前的市场情况调整了挂牌价策略。
认清挂牌价的真面目
首先要认识到，房屋的挂牌价不一定代表这个房子的市场价值。挂牌价的策略会随时跟着市场情况调整。只有了解了这些挂牌策略，才能更有依据的决定Offer出价。
市场价值（Fair Market Value）是通过市场上的供需关系决定的；而挂牌价是卖家的一种营销策略，且非常主观。
举个例子：假设卖家希望把房子卖出$100万的价格，他的中介可能给他提供这些定价的建议：
●定高价：房子挂牌价110万，最终通过来回讲价讲到100万，买家还会觉得自己捡了一个大便宜。
●定低价：房子挂牌价80万吸引大批买家竞争，等房子火了再让大家往上加价。在房源稀少的市场，买家对于赢得房子的渴望强烈，很有可能出到100万，甚至105万。
●定心理价位：挂牌价直接定100万，希望有买家愿意出全价的Offer。
在这里教给大家一个找房的小技巧：搜房子的时候，把价格范围下限设置20%~25%低于你的预算，上限5%~10%高于你的预算。
这样既能帮助你找到预算内的房子，又不会错过有议价空间的好房子。
目前的房市趋于冷静，卖家更倾向于把价格定在心理价位，希望直接收到合适的offer，尽早敲定卖房。
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充分做好房屋价格分析
这样来看，挂牌价不能全信，那怎么决定最后出多少钱的Offer？
答案是对房屋进行综合价格分析。
房屋价格分析包括很多方面，其中房屋定价、周边房屋近期成交价、房屋状态等是最重要的分析因素。在此基础上，买家综合自己的心理价位和经济能力递交合适的Offer。
中介的专业程度也在出价这一环节起到重要作用：
1.专业的中介应该能帮助你获取额外信息，通过和卖家有技巧的沟通，确定最合适的条款和出价。
比如卖家为什么要卖这个房子？是否接受early offer？其他买家的情况？为什么挂牌价会比我们自己做的价格分析低或者高？这些资讯都能帮助买家递交合理的价格，或做出对应的调整。
2.经验丰富的中介会应该能在出价阶段替你层层把关，预判可能出现的情况，并提供相应的预备解决方案。
在制定出价的时候，买家需要理性分析，综合多方面考量，并给出一个最合理的价格区间，尽量避免Low Appraisal的情况发生，预警出价过高的风险。
当然，出价仅仅是制定Offer的一部分。除了价格，Offer的性质和条款也是卖家重点考察的方面。
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