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美国养老地产投资来北卡罗来纳州

发布时间：2018/07/23　文章来源：网络

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导读：

美国买房

目前全球老龄化趋势明显，养老地产的投资也越来越重要。近期调研投资养老地产的利弊，并选择一些有代表性、有投资潜力的地区进行实地调研。本文介绍北卡罗来纳州的房地产市场，特别是养老地产的投资机会。

一、为什么选择北卡罗来纳州？

北卡罗来纳州是美国东南部大西洋沿岸的一个州，属于美国独立最初的13个州之一。北接弗吉尼亚州，东滨大西洋，南接南卡罗来纳州和佐治亚州，西邻田纳西州。面积136560平方公里，在50个州内列第28位。人口目前已经超过一千万人，是美国人口自然增长和净流入较高的一个州。首府罗利（Raleigh），最大的城市为夏洛特（Charlotte）。全州的气候温和，属于亚热带，每年四季分明，适合居住。州西部是大量森林和国家公园，东部是大西洋海岸，包括一系列半岛和群岛。

莱特兄弟发明飞机，并实现人类的首次飞行就是在北卡罗来纳州。州内的经济主要是飞机和汽车配件制造业、纺织业、金融业以及医疗包括生物科技行业。美国最大的银行之一美国银行总部位于夏洛特，富国银行的东部运营中心也位于夏洛特。实际上，由于大量商业银行的运营业务在夏洛特，城市的金融业总就业人口在美国仅次于纽约，位居第二。

北卡罗来纳州也是美国科技创新的重镇，包括杜克大学、北卡罗来纳大学、北卡罗来纳州立大学等几十家院校组成的科技三角区“Triangle”从五十年代开始发展，目前已经成为美国东部的一大科技中心。既有包括IBM等在内的大量传统大型科技企业，也有大量新兴的生物制药公司位于三角区内。

对于美国居民，北卡罗来纳州，特别是夏洛特的一个最吸引人的地方是体育设施。夏洛特拥有美国职业体育各大联赛的一流球队主场，包括美式橄榄球NFL联赛的卡罗莱纳黑豹队、美国职业篮球联赛NBA的夏洛特黄蜂队，美国国家冰球联盟NHL的卡罗莱纳飓风队。夏洛特还是美国国家水上运动中心所在地，美国全国赛车联赛NASCAR的总部以及赛场。对于为了体育而疯狂的美国男女老少，夏洛特是个极为吸引他们为了看球、体育而居住的城市。

北卡罗来纳州内华人已经在此生活居住上百年。我们在此次参访的时候，收到卡罗莱纳华人商会、北卡罗莱纳商会、北卡罗来纳州州商务厅的热情接待。也感受到华人企业家已经在北卡州扎根落户，创建了非常活跃的华人社区，为华人投资置业创造了一个很好的环境。

二、北卡罗来纳州养老地产概况

作为美国中部州，北卡罗来纳州一直属于生活成本较低的区域，因此房地产市场价格总体而言大幅低于纽约、加利福尼亚等美国的“一线房地产”地区。夏洛特的房地产价格在北卡罗来纳州属于相对较高的，但是均价只有纽约的1/3左右。

我们在夏洛特，罗利两地都遇到大量从美国北部各州搬迁来的居民。根据和北卡商务厅的交流，每年都有从纽约，芝加哥，加利福尼亚州等净流入北卡的居民。对于年轻人而言，搬过来的主要原因是工作机会，以及低廉的房价和其他成本。对于老年人，一部分是退休后主动搬过来，源于生活成本降低、气候温暖；另一部分是跟随子女，由于第二代、第三代在这里，决定搬过来可以和他们的儿孙辈住的近一些，享受家庭亲情。

在北卡调研中，我们的团队最大的体会是美国房地产市场中养老地产的需求极为旺盛。不论是高端的养老地产（每月每人房租大约12,000美元）到中端的养老地产（每月每人房租大约3,000-7,000美元），还是最低端政府补助的养老地产（每月每人房租大约是700美元），都有大量需求，出租率接近100%。基本上每一个养老地产都有入住的等候名单，一有空缺马上就有不少人愿意入住。最主要的原因还是美国人口老龄化，传统的养老公寓供应不足以满足每年新增加的老年人口。

其次，美国养老地产的分层次经营也给我们留下了深刻的印象。由于不同人口的购买力和经济水平不同，他们在退休地产的需求上可以承担的水平相差巨大。最高端的每月每人租金上万美元，建于高尔夫球场附近，内部装修精美，包括图书馆、游泳池、高端餐饮和其他服务。中等价位的养老地产每月房租大约在3,000-7,000美元，包括一个社区内数百套房子的服务，餐饮等等。低端的需要政府补贴，可以在700美元左右，装修比较简单朴实。

高端养老社区实景拍摄

高端养老公寓内部的会客室

高端公寓大厅

中低端养老公寓外景

第三，对于医疗的重视。养老地产很重要的一点是需要一些医护设施。北卡罗来纳州是美国医学研究中心之一，杜克大学、北卡大学等的附属医学院都有大量的高质量医疗资源。这也是北卡州养老地产受欢迎的一大原因。

我们也实地走访了不同医疗照顾情况的养老社区。美国的养老社区有标准化的划分，按照照顾程度分为五个层次：

老年公寓:
55岁以上可以入主，没有任何额外医疗照顾；

独立生活（Independent Living）：
提供餐饮和洗衣等服务；

协助生活（Assisted Living）:
比上一类增加提供药品提醒等服务；

失忆老人看护（Memory Care）:
增加全天有护士看护等服务；

护士照顾（Nursing Care）：
有医护人员在社区内提供照顾；

按照住户的需求，一般在早期入住1类，入住5-12年后由一类搬入2类养老公寓。然后根据情况一般平均2-3年向下一类别搬迁。居住的费用也会有所变化，同时每个养老地产中一般从1类到5类的比例大约各占20-25%，符合细分后的住户需求。

从租金回报来看，一般养老地产的回报大约在8-9%之间。当然具体项目各有区别，有一些项目运用杠杆大幅增加收益，有一些项目的税费和运营费用更高。一般情况各类养老公寓每年的租金都会比上一年上调大约5%。对于美国的很多机构投资人，这些地产提供了非常不错的现金流，而且可以抵抗通货膨胀。还有一大趋势，就是大量的优质养老地产被专业化房地产信托基金购买，然后打包上市交易。

具体我们的研究发现，美国目前养老地产最大的十个公司中，有四家是上市公开交易的房地产信托基金，有六家是由机构投资人控股的非上市企业。这十大养老地产公司最大的拥有512处养老地产，一共5万多个公寓，最小的也拥有90个养老社区，1万多个养老公寓。这个行业还处于高速发展阶段，行业垄断不明显。全美最大的50家养老地产经营机构一共的市场份额是29%。同时，每年还有大量的新的养老社区投资开办。

总体而言，我们认为美国养老公寓产业发展迅速、需求旺盛、投资回报率较高，值得机构投资人继续关注。无论是作为股本投资人参与到开发，或者投资于养老地产信托基金，或者借贷给养老地产开发企业，都有相当不错的投资机会。

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发布时间：2018/07/23

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