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美国卖房指南 9大步骤汇总！如何省税？

发布时间：2023/06/06　文章来源：

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导读：有打算卖房的小伙伴们可以参考这篇文章，清晰了解在美国卖房的步骤，以及卖房过程中应如何省税？干货满满，建议收藏！美国卖房指南聘用经纪

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有打算卖房的小伙伴们可以参考这篇文章，清晰了解在美国卖房的步骤，以及卖房过程中应如何省税？干货满满，建议收藏！

美国卖房指南
聘用经纪人
美国买卖房屋手续不但非常繁琐，还很容易引起法律纠纷。建议伙伴们在买卖房屋时一定要找专业用心的地产经纪人来为您服务，可避免您许多没必要的麻烦。经纪人除了能代替卖家处理在交易过程中的各种交涉、协商、谈判等包含法律事务在内的大多数业务环节，维护卖家最大权益，也能避免因处理不当所产生的法律纠纷。此外专业的经纪人了解市场行情且消息灵通，可建议具有竞争力的合理房价，促进成交。‍
定出精准房屋售价
此点是决定房屋脱手快或慢的关键，你不想卖太低价，但定价过高也很可能会导致房子乏人问津。做好市场调查，评估房子所在地区的房产市场，了解所在社区内其他房产交易情况，识别房产弱点与卖点，并订出一个合理售价。可参考该社区过去6个月的相似销售对象成交价去制定售价。一个了解当地市场的经纪人能进行调查并评估，协助并建议卖家一个具竞争力的房屋售价。也可请专业估价师进行定价。通常正式上市的前15天是曝光率最大的时段，也是能吸引最多买家来看房子并出价的时点。‍
包装房子打造好卖相
除了flip房屋之外，卖家可以做好内外清洁，修整庭院、清洗地板、车库或粉刷一下墙面、把家具摆放恰当等（一定要上好的Staging)，让房子看起来干净明亮具有好感，买家一眼就想象出自己立马能领包入住的感受。‍
房屋正式上市
当价格确立、广告照片拍摄等一切就绪后，就可以将房屋信息输入到各大卖房网站，也可组织一个盛大的brokerage tour 由此迎来各大房地产业的经纪人来观赏即将上市的靓屋来给您的房子增添更多的人气和买家。‍
与潜在买家交涉议价
房子正式上市后，就会陆续收到买家的出价函，卖家可视对方出价与其他条件去做决定接受(accept)、再协商(counter offer)或直接拒绝(reject)对方的出价。若对买家出价及条件满意的话，即可签署合同，达成交易。其中需要有很多的技巧和随机应变使您的房子卖到最大值!‍
签署合同并交由第三方公证托管公司(Escrow)接手进行过户手续
在协商交涉后，若卖家对买家所提出的出价与附加条款等皆满意的话，即可正式签署合同。接着买家会将订金存入第三方公证托管公司(Escrow)，并开始后续的所有权认证、买家贷款、过户、检查报告等步骤，直至一切手续皆合法完成后，Escrow才会将房子产权交给买家，并将钱款交给卖家。
注意事项：

大约需要多久时间？一般而言，贷款买家的整体购屋交易时间从进入过户交易算起，至少需要30至45天。现金买家则较快，约7至20天可完成(资金皆已在美国时)。
卖家应为买家购买产权保险(Title Insurance)www.meifang8.com
产权保险是指保险人承诺若产权存在产权报告(Title Report)中应记载但却遗漏的瑕疵和纠纷，且给被保险人带来损失时，保险人将负责消除产权瑕疵与纠纷，或由其在保险金额范围内给予赔偿。通常卖家会为买家购买产权保险，保障买家，确保产权干净，也保障产权方面若出现问题的赔偿，包含所有重新恢复拥有产权的法律费用。投保金额是房子成交价，产权保险通常是一次性费用且一直有效。‍
配合房屋检查、房屋估价、产权过户调查 (附加条款期间)

买家在这段期间会进行附加条款中的相关事项，如安排做房屋检查、房屋估价、产权过户调查等。此时卖家须配合进行各步骤，并提供房屋周边环境报告(Seller's Disclosure)、白蚁检查(Termite Report)等合约里要求的文件文件供买家审阅。但在硅谷购房时，由于房市太火，大多买家是购买As-is, 就是说买家进合同后不会再由于房屋检查报告有任何问题而退出合同。‍
取消附加条款 (Contingency Removal)
走到这里，买家应该都已顺利完成贷款、房屋鉴价与房屋检查，且无任何异议了。此时买家须签署取消附加条款，让此笔交易更加确认。‍
美国卖房时如何省税？
卖房时要考虑的税务比买房还复杂，卖房赚的钱要报税、就算把房产传给子女时也要交税，但透过以下几种方式可多少省下不少税。
1. 保留房屋整修的收据来增加卖房成本
房屋翻新改建的费用虽然不能抵税，但可以增加房屋成本，这也意味着减少卖房利润，进而达到省税目的。所以只要是购房后的每次翻修与整修都应保留好相关收据，为日后的卖房换房做准备。
2. 善用自住房免税条款(Primary Residence)
若过去5年在该房住满2年，卖房利润有25万美元(夫妻两人则为50万美元)的免税额，只有超过部分才须交税。若属于自住+投资的两用房(Duplex)，则卖方自己主要居所的部分可享此税额优惠，出租的单元则需申报资本增值税。
3. 善用自住房部分免税额
若因某些因素未住满两年而不得不卖房(例如换工作、调职、健康因素、失业、生多胞胎等)，仍可享有部分免税条款福利，详情请洽地产经纪人或专业税务人员。
4. 善用同类资产置换条款(Like-Kind Exchange，1031条款)
交换延税，例如出售一套投资房(出租)，且在出后45天内将将该笔钱拿去购买另一套投资房(需有书面证明)，并于180天内完成所有交屋进程，则出售前一套房的利润将无须立即交税。
5. 采用遗产继承方式，而非赠与
除了遗产税与每年赠与税的免税额度，税法亦给予每一个美国居民与公民终身560万的免税赠与额(Lifetime Estate and Gift Tax Exemption)，只要低于560万美金就无需缴税。一个是遗产方式、一个是赠与方式，两者乍看似乎无异，但在子女卖房时就有很大差异了。‍

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