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美国房贷利率飙升至8%，房价不降反升！未来走势如何？

发布时间：2023/10/24　文章来源：

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导读：目前，美国的30年固定抵押贷款利率已经攀升到了8% 这个数字已经突破了23年来的最高点，相应地，全美房贷申请者人数也随之降到近30年来

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目前，美国的30年固定抵押贷款利率已经攀升到了8%......

这个数字已经突破了23年来的最高点，相应地，全美房贷申请者人数也随之降到近30年来的最低水平。
按理来说，房贷利率上升会抑制市场的购房需求，从而进一步引发房价的下跌。但奇怪的是，美国的房价依旧十分坚挺，甚至同比去年还有上涨的趋势。
美国的房地产市场到底发生了什么？
1.美国房市生意惨淡商业地产交易或“崩盘”
现在的美国房市，只能用冷冷清清、门可罗雀来形容。
房贷银行家协会的数据显示，房贷申请者总数下降了6.9%，申请者人数下降到1995年以来的最低水平。
另据第一美国金融公司(First American Financial Corporation)发布的最新实际房价指数(RHPI)，美国人的房屋负担能力也降至30多年来的最低点。买房人数大幅减少，房产交易越来越稀少。
洛杉矶地产经纪人安迪(Andy Huang)表示，一些地产经纪人已从全职转为半职，有的开始去做Uber甚至送货。即便是在前几年地产交易高峰期收入颇丰的那些经纪人，现在也做好了休⻓假的准备。
⻩先生说：“现在生意很冷清。生意好的，还可以熬过这个严冬。”而他的地产业务也以住宅为主，明显能感到生意少了很多，再贷款业务则几乎停止。
“现在只有那些非买不可的人才会去买房。”黄先生接触的大多数客户普遍采取按兵不动的战略，加上现在也到了买房淡季，大家都开始准备过节了，他只能等待下一波房产销售高潮。
旧金山湾区地产经纪人南希·董(Nancy Dong)也感受到高利率带来的压力。她说，利率上涨让地产行业雪上加霜，对商业地产交易的影响尤其明显。
“有大量的商业地，其房贷在今年下半年到明年上半年期间到期。因为是商业贷款，都是短期的，最⻓也就是10年期，他们一定会重新贷款。”但董女士也表示，因房贷利率太高，会造成他们无法贷款，可能被迫走向法拍。
她由此认为：“商业地产从明年开始,可能会进入‘崩盘’期。”
董女士继续解释说，住宅市场不会崩盘，冬季可能会有微小的价格浮动。因旧金山湾区一直有海外资金进入，也吸引很多年轻人，所以房价仍有支撑。
不过她也看到，很多经纪人因交易量太少，已经离职或被裁员。
2.房贷利率已飙升至8%市场信心不足www.meifang8.com

美国房地产的一片萧瑟，与房贷利率的不断上升密不可分。
去年1月以来，房贷利率不断攀升，至今已增⻓148%以上。而本月房贷利率继续飙升至8%，更加剧了行业内的紧张情绪。
利率节节高升，让从业者对房市前景越来越悲观。全美住房建筑商协会(National Association of Home Builders,NAHB)与富国银行联手调查地产开发商对未来市场的看法，并形成了一个独栋新屋市场指数(Housing Market Index,HMI)：这个指标高于50表示乐观，低于50则表示悲观。
2023年10月这一指数为40，低于之前三个月的56、50、45，为今年以来的最低点。
“房贷报告”(The Mortgage Reports)援引NAHB主席艾丽⻄亚·休伊(Alicia Huey)的话说，高利率把更多潜在买家排除在房市外，尤其是入职不久的年轻族群；另外，利率不断调升，也抬升了建商成本、抑制新房供给，让房市降温更加明显。
3.房贷飙升影响市场需求却无法遏制房价上涨趋势
然而，虽然利率的变化深刻地影响了房地产市场的需求端，却仍然无法遏制美国房价的增⻓趋势。
从洛杉矶县来看，尽管房市已经“凉凉”，但房子的价格依然雷打不动。加州房地产经纪人协会(CAR)发布的数据显示，洛县独栋住宅中位价首次突破90万美元，达到91.46万美元，而去年同期的中位数房价为88.2万美元。
从全加州来看，各种类型房屋的中位数价格略有下跌，从去年的85.9万美元下降到今年9月份的84.3万美元。
不过，业内人表示，美国楼市现处于购房需求和房源供应同时受到抑制的“有价无市”状态，买房的不多但卖房的更少，这种状态很可能会延续至明年。和去年同期相比，今年加州的单户房产销量就，比一年前下降了21.5%。
4.经济学家乐观估计利率及房市走向
全美地产经纪人协会(NAR)等团体已在敦促美联储结束加息政策。
据房利美(Fannie Mae)经济学家的最新预测，明年央行的货币政策可能会放松，但利率不会大幅下降。预计30年期房贷利率预计下降约0.6个百分点，第1季度下降到6.8%，到第4季度平均下降到6.7%。
房贷银行家协会(Mortgage Bankers Association,MBA)的预测更为积极，认为未来一两年内利率将稳步下降。预计30年房贷利率明年会降1个百分点至6.8%左右，年底降到6.1%；2025年第一季度则将下滑至5.9%，到第四季度继续回落至平均5.5%。
利率下降将推动房屋销售和房贷发放量。MBA经济学家还预测，明年全美房屋销售将增⻓6.3%，达到517万，并在2025和2026年继续反弹。房利美则认为，明年房屋销量将基本与今年持平。

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