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美国房产崩盘？首个城市房价暴跌，全美断供潮开始了...

发布时间：2023/07/03　文章来源：

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导读：房价暴跌，美国第一城市出现房地产崩盘迹象，这对房主和美国经济都不是好消息。美国第一个城市房地产出现崩盘最近，美国第二大州德州奥斯汀

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房价暴跌，美国第一城市出现房地产崩盘迹象，这对房主和美国经济都不是好消息。
美国第一个城市房地产出现崩盘
最近，美国第二大州德州奥斯汀的房价出现了断崖式下跌，而且下跌的速度比美国其他地区都要快。
根据 Zillow 房价指数，2022 年 7 月至 2023 年 4 月期间，全美房价平均下降1%，奥斯汀房价下降了 10% 以上。

虽然，专家曾经认为这波房价下跌一部分是贷款利率飙升的结果，另一部分是房市的自我调整，毕竟之前的房价确实太高了，是时候降温了。
此外，专家们一致认为，当前的调整与2008年房地产市场崩盘完全不同，因为现在借款人和贷款人的状况比15年前好得多。
但很快，他们发现奥斯汀的房价异常：房价下跌的速度和幅度比2008年金融海啸时还要快。
在2008年房地产崩盘期间，拉斯维加斯、凤凰城和迈阿密等城市的房价分别下跌了 63.9%、56.4 和 52.2%。当时奥斯汀房价从最高点跌倒最低点用了 43 个月，跌幅为8.5%。而这一次，奥斯汀在短短 9 个月内就下跌了 10.02%。
财富周刊指出，奥斯汀具备房地产泡沫的3个迹象
*首先，房价被严重高估，意味着当地房价远远超过当地收入所能承受的水平。这两年奥斯汀的情况正是如此。根据穆迪的分析，2022年，奥斯汀的房价被“高估”了63.7%，穆迪认为任何超过25%的都是“明显高估”。
*第二，房地产泡沫需要投机。虽然这可能很难量化，但它通常以投资者过度扩张的形式出现。据奥斯汀的长期房地产经纪人和房屋投资者肖恩·富恩特斯(Sean Fuentes)称，许多当地投资者正在购买租赁房产，尽管他们知道这些房产的租金不足以支付抵押贷款。但他们认为奥斯汀的房价会继续飙升，所以投资还是有效的。
"一旦资金成本（抵押贷款利率）上升，很多奥斯汀投机者就不再购买，一些人正在为他们的投资进行减值。"
*第三，被称为泡沫的房价肯定会下跌。当然这个只能事后确定。鉴于奥斯汀的房价在短短9个月内下跌了两位数，可以说也符合这个标准。
除了奥斯汀外，其它跌幅超过5%的城市包括：
旧金山- 9.27%
硅谷所在地San Jose-8.36%
亚利桑那州凤凰城-7.01%
内华达州拉斯维加斯-6.86%。
加利福尼亚州萨克拉门托市-6.8%。
华盛顿州西雅图同比下降了-6.75%
Airbnb血亏，或引发抛售潮
奥斯汀不寻常的房价引发了人们对房地产泡沫的担忧，而另一方面，Airbnb在一些城市的收入暴跌，一些房地产专家表示，这可能导致住房市场的崩溃“就像2008年的次贷危机一样”。
根据AllTheRooms最近的数据，Airbnb在凤凰城和奥斯汀的每套房子的收入下降了近50%。
房地产咨询公司Reventure的首席执行官Nick Gerli认为，每一笔Airbnb房产收入的崩溃，都可能迫使那些买家出售他们的房产，尤其是在收入影响最严重的地区。
根据AllTheRooms的数据，与2022年同期相比，今年Airbnb收入大幅下降的城市有:
田纳西州的塞维维尔，-47.6%；
德克萨斯州的圣安东尼奥，-43.8%；
田纳西州的纳什维尔，-39%；
科罗拉多州的丹佛，-8.6%；
路易斯安那州的新奥尔良，-37%；
华盛顿的西雅图，-35.2%
在Gerli看来，这个问题对于美国房市来说是“可怕的”，因为与市面上的房子相比，“Airbnbs太多了。”
“美国有100万间Airbnb/VRBO出租房屋，而待售房屋有57万间。如果陷入困境的Airbnb业主选择出售，房地产供应将在一段时间内激增，这将为价格下降创造巨大空间。”
第三个不可忽视的信号，是全美出现断供潮。
房地产数据集团ATOM显示，5月份供应不良率比4月份增加了7%，比去年同期增加了14%。供应故障率最高的州是佛州，其次是加州、德州、伊利诺伊州和纽约州。
为了及时止损，房主纷纷降价卖房。截至6月18日当周，42%的卖家愿意降价5%，15%的卖家甚至愿意降价10%以上，这是2018年以来卖家降价幅度最高的一次。
比如在北加州华人聚居的好区Fremont，一栋4房2卫的house，2月初挂牌售价$1,975,000，5月初降价11.4&，降价多达22.5万，至今仍然无人问津。www.meifang8.com

哈佛：房价停滞但不会暴跌
尽管三个警钟引起了人们对美国住房市场崩溃的担忧，但哈佛大学联合住房研究中心的一份报告表明，尽管高贷款利率继续抑制需求，但房价的增长可能会停滞不前。但房价不会大幅下跌。有四个原因:
*首先是保持劳动力市场健康。美国5月新增就业岗位33.9万个，失业率仍处于3.7%的历史低位。当劳动力市场强劲时，它将支持住房需求，因为人们有信心支付抵押贷款，并认为他们可以用储蓄支付首付。
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*其次，25-40岁的千禧一代的购房需求仍在持续增长。
*第三，但是住房供应仍然非常紧张。部分原因是，面对需求下降和利率上升，建筑商放缓了脚步。
同时高利率抑制了现有房主出售的积极性。目前现有房屋的月供应量不足三个月，远低于 2008 年的水平。
*第四，尽管供应故障率同比有所上升，但与2000年代中期相比，目前的供应故障率要低得多。
因此，尽管房价增长停滞，但不会出现暴跌。
然而，哈佛研究所也警告说，如果劳动力市场疲软，随着人们失去收入，贷款违约率和供应违约率将增加，这可能对房地产产生负面影响。

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