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美国贷款买房 | 首付除外，还有哪些隐形费用？

发布时间：2023/03/24　文章来源：

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导读：在美国贷款买房时，除了房子售价外，购房者还需在产权转移（Property Transfer）时支付一笔过户费用（Closing Cost）。过户费并不是一项

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在美国贷款买房时，除了房子售价外，购房者还需在产权转移（Property Transfer）时支付一笔过户费用（Closing Cost）。过户费并不是一项单一费用，而是过户时涉及所有费用的总合。所以买房时，除了头款外，尽量多预留一些过户费，确保资金足够。那么过户费主要包括哪些大项呢？今天给大家整理了这6大项费用，每项费用都详细讲解！建议收藏！

1、贷款费用
贷款费用主要包括申请贷款过程中的相关费用。
1.手续费（Origination Charges）：
银行受理贷款处理费（Processing Fee）及审核（Underwriting）的费用，用于评估和处理贷款文件。这是银行在收到贷款申请以及有效合同(Binding Contract)后，正式审理贷款案子的手续费。查收入贷款的借款人一般不用支付贷款经纪人的佣金。有的时候，买家需要做不查收入（不看税表）的贷款项目。为了让项目和利率更有竞争力，这些贷款项目的银行不会付佣金给贷款经纪人，所以客户需要自己支付申请成功的费用。一般，对于不查收入的贷款，贷款经纪人会在贷款申请初期就告知客户这部分的佣金会是借款人支付。

买点费（Discount Points）：

贷款人可以通过购买点数来降低贷款利率，一个点即为贷款额的1% 的手续费。例如，30万美元的贷款额，一个点就是3000美元。但是需要注意，买一个点并不等于降1%的利息。点数代指的只是手续费而已。每1个点数对应一定的房贷利率优惠，选择付出多少点数的费用，就可以换取房贷利率降低多大幅度。

2、第三方服务费用
第三方服务费用是由第三方专业机构提供服务收取的费用。
1.房产估价费（Appraisal Fee）：
支付给房产估价管理公司，由估价师评估房产价格，银行以此为依据确定贷款额度。
2.房产检查费（Inspection Fee）：
支付给房产检查公司，由检查员对房产结构和功能进行系统性检查。
3.信用报告费（Credit Report Fee）：
支付给信用机构调取借款人信用记录的费用。
4.洪水证明费（Flood Certificate）：
用来确定房产是否在洪水区 (Flood Zone)。如果是，须购买洪水保险 (Flood Insurance)。
5.土地测量费（Survey Fee）：核实房产地界线的费用。

3、产权费用
支付给产权公司的费用，产权公司通常由卖家选择。
1.产权调查费（Title search）：
该费用用于查找产权历史，确保卖家确实拥有产权，并无涉及该产权的债务。
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2.产权保险费（Title Insurance）：
该保险是在发生产权问题或纠纷时，保护受益人或机构的利益。贷款银行的产权保险费视为必缴，银行要求购买
3.过户结算费（Settlement Fee）：
支付给负责结算各项费用的过户工作的产权公司或律师的费用。协调复核和支付第三方费用（如保险，土地勘测等），确保交易双方的公正公平。

4、政府费用
产权转让时政府收取的记录、文件准备费用及相关税费。
1.记录费用（Recording Fees）：
房契（Deed）等文件费用。
2.交易税费（Transfer Taxes）：
产权转让时支付的税费。每个州法律不同，收取的税费也不一样。

5、托管账户的预付费用
贷款人需要提前存入托管账户的预付费用。
1.贷款保险（Mortgage Insurance Premium）：
首付（Down Payment）低于20%时，贷款机构会要求借款人购买贷款保险。
2.房屋保险（Homeowner’s insurance）：
支付给保险公司用于承保因各种火灾，盗窃等原因对房屋和个人财产造成的损失。保险公司要在付了保费以后才能将保险激活和生效，所以在过户时通常要预付第一年的保费。通常除了第一年的保费以外，托管账户还会多收2-3个月的保费。多收的2-3个月是为了应对保险未来可能的上涨，如果保费没有上涨，在贷款付完以后就会把钱退给借款人或者年底托管账户结算的时候，明年预付的保险这部分就会少收一点。
3.预付利息（Prepaid Interest）：
从过户当天到月底期间按天计算的利息。例如5月15号放款，要预付5月15号到5月31号的利息。
4.地产税（Property Taxes）：
拥有地产而向政府支付的税费。根据过户日期，由买卖双方各自承担拥有期间的地产税。预付的地产税则是具体取决于购房与当地地产税计税周期（billing cycle ）重叠的时间。
预付的好处是把地税和保险平摊到每个月，由银行在账单截至日期的时候统一支付，免去因自己的遗忘而错过支付时间的麻烦。其中的房屋保险和地产税，购房者也可以选择不通过托管账户，自己支付。但是一般贷款机构都要求外国买家设置地税和保险的托管账户，减少不按时支付地税和保险的风险。没有托管预付账户的则不需要预付这笔费用。

6、物业管理费的预付
如果所购房产有业主协会（HOA）的话，可能需要预付1-3个月的物业管理费，有些业主协会还会收取一次性业主入会费用。

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