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1、你需要先看中一套房子

建议在可能的情况下，尽量选择交通便利，位于好的Neighorhood和学区的房子。因为这样的房子，转手相对容易，并且在市场好的时期，增值空间比较大，在市场不好的时候，也比较保值，不至于贬值的太惨。

寻找房子传统的办法是到当地的房屋中介机构一坐，找个地产中介(Realtor Agent)聊一聊，告诉TA你想要的地点、价格，面积，户型，学区等要求，然后中介就会把手上符合条件的房源列个清单给你，选出你感兴趣的他就会带你过去看房。这个中介就成为了你的房产中介，也就是传说中的买方中介(Buyer’s Agent/Sales Agent)。

2、报价Offer

看中了房子后，就该给房主下Offer了。

首先，房主会给出一个他的期望售价，你和你的中介商量后，会以正式的文件的形式，提出你们的报价(Offer)及其他一些要求，例如房内的冰箱洗衣机烘干机要留下，由卖方支付Escrow费用等等。

如果房主同意了你的Offer，那么你们双方就会签署购房合同，正式进入购房流程；如果房主不满意你的报价，他可以不做回复，或通过Listing Agent在你的Offer的基础上回复一份Counter Offer，提出他的要求，双方可以这样你来我往直到达成一致。如果没有达成一致，这个购房当然也就终止了。

一旦卖方接受了你的Offer，房子就进入一种叫做Pending的状态，这意味着在这为期一个月左右的交易过程中，买卖双方都将受到购房合同的约束，卖方不能再接受其他人的Offer。

所以如果最终没有交易成功，卖方相当于白白浪费了一个月的时间，尤其在卖方需要这笔钱急用的情况下，交易延误的代价可能是极大的。因此，在Offer中附上贷款公司/银行出具的Pre-approval letter已经基本是约定俗成的要求了。

当买卖双方就Offer的价格及条件达成一致，签署了确认文件后，购房合同就正式生效了，接下来你就要合同约定的时间内交付定金，提交贷款申请，和请专业人士来对房子状况进行检查。

3、签署RPA - Residential Purchase Agreement购房合同

对多数人来说，买房是件大事，因此在签署合同之前，请仔细考虑自己的情况，用好其中的保障条款，为风险预留足够空间。购房合同生效意味着双方就不能随意的退出此次交易了。

以加州为例，标准购房合同中，各Contingency的默认时间期限如下：

Contingency的约定时间到了，房主并不能强迫你签署Contingency移除文件，他只能终止购房交易，常见的是，房主以终止交易来压迫你签署移除文件。或者加罚款来惩罚你逾期。

从买家的角度出发，虽然Contingency保留的时间越长越好；但现在是卖家的市场，如果时间过长，卖家完全可以选择其他买家。

4、Escrow公司

整个购房交易将由一种叫做Escrow的第三方机构进行监管。买方所交的定金也好，后续贷款通过后银行的放款也好，都将被存放在Escrow公司为这宗交易开设的账户里，在房子过户登记之前，并不会进到卖家手里。

同时，卖方这边也需要把房子的产权等相关资料交到Escrow公司手上。Esrow公司会在收到银行的放款后的一个工作日内，到房子所在的县政府(County)进行房屋产权转让的登记，然后才分钱给各方。

当然，Escrow公司的服务也是要收费的，通常是由买卖双方各出一半。也并不是所有的州都要求在购房交易中使用Escrow，但例如加州，Escrow公司则是必须要使用的。

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5、提交贷款申请

在美国，贷款买房的审核流程比中国要严格的多。

首先，银行会直接指定一家房屋估价机构来对房子进行估价(Appraisal)，估价结果若高于购房合同上商定的价格自然没有问题，一旦估价结果低于合同价格，那么银行只会批给估价金额的贷款，价格溢出的部分买家要自己补齐。

如果买家不能够或者不愿意自己补足购房款，而卖家也不肯降低售价，那么买家可以使用Appraisal Contingency拿回定金退出交易。

其次，银行将通过调取你的信用报告(此时会再Hard Pull一次)，并且查询你过去三个月的银行账单(Bank Statement)，以及过去两年的报税记录和房租缴纳情况等信息，以评估你的贷款偿付风险。

这个过程中，你需要按照银行的要求提供各种资料，最近三个月的银行账单和工资单，最近两年的W-2表格，房租支票记录，非公民/绿卡居民还需要提供护照，Visa，I-94等身份证明材料。

贷款审核工作是由银行的Underwriter负责。若信用报告上显示你最近三个月有过Hard Pull，Underwriter就会要求你就Hard Pull的原因给出合理解释。

若银行账单上显示你有大额进账，Underwriter会要求你解释这些钱的来源。若你的租房记录显示你有过迟交历史(Late Payment)，没有合理的解释，Underwriter很有可能因此拒掉你的申请。

整个申请过程中，根据Underwriter的审批进度，会依次出现三种状态：

1) Conditional Approval/Loan Commitment：有条件的批准，你会拿到一封叫Commitment Letter的文件，上面会列出Underwriter还需要你补足的材料，在这些材料被审核通过后，你才可获得贷款批准；

2) Final Approval/Clear to Close ：贷款申请获得批准，你会拿到一份叫Loan Doc的文件，上面会列明贷款的总额，期限，利率以及Closing Cost的各项细节。请仔细核对这些数字都没有问题后再行签字；3) Funding：银行放款给到Escrow，此时贷款才是最终到手，而在此之前的任何阶段，都无法100%保证你能拿到贷款。

Loan Contingency/Mortgage Contingency的作用就是在贷款不幸被拒的情况下，赋予你退出购房交易，取回全部定金的权力。有些Buyer Agent或Loan Agent会在Conditional Approval阶段就建议你移除Loan Contingency，但于你自己最最安全的做法就是Funding后再进行签字移除。这也是为什么我会强烈建议在RPA购房合同中尽量争取把Loan Contingency的时间保留到Closing Date。

6、房屋检查

在等待贷款申请批准的同时，买方可以开始房屋检查。

房屋检查完成后，Inspector会出具一份详细的图文并用的检查报告，拿到这份报告后，你可以和房主协商维修的事宜，譬如要求他在交房前找人解决掉其中比较大的问题，或者让房主直接返给你一些费用(Credit)，之后你自己找人维修。

房屋检查的费用范围大概是$400~$800之间，和购买产权保险(Title Insurance)类似，同属于那种不做不能安心，但做了后又经常感觉没啥大用的购房支出。

7、房屋过户(Close Escrow)

银行在你的贷款申请Final Approval后，会将贷款文件邮寄给Escrow公司，叫做HUD-1的表格，之后Escrow就会分别通知买方去签署贷款文件，卖方去签署产权转让文件等。

银行收到Escrow公司寄回的签署过的贷款文件后，就会进行放款，Escrow收到银行放款后，一般当天就会去County登记房子的产权转让，一旦产权转让登记在案了，就表示房屋过户完成了，之后Escrow会通知你去取新家的钥匙，然后你就可以享受你的新房子了。

大概会在房屋过户后一个月左右，你会收到一份由County Clerk-Recorder寄给你的平信：Grant Deed，俗称转让契约，类似房产证。如果没收到也没有关系，随时都可以去County再要一份。

注意：在房屋买卖结束后的一段时间内，你陆续会收到各种和房子相关的文件、信件。这其中也包括各种骗局的信件，例如让你付好几十或者上百刀以获得房子产权转让纪录的拷贝，但其实这个拷贝完全可以自己去County的办公室免费打印，因此在浏览各种信件，尤其是需要回复个人信息或支票的信件的的时候不妨多留个心眼。

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