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买方市场正逐步消失？美国春季房市爆发，全美房价触底后出现反弹！

发布时间：2023/04/24　文章来源：

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导读：美国的房价好不容易才出现了一些下降的趋势，但好景不长。进入春季购房潮之后，众多数据显示房价环比又开始上涨了。销售速度也像是被突然踩

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美国的房价好不容易才出现了一些下降的趋势，但好景不长。进入春季购房潮之后，众多数据显示房价环比又开始上涨了。
销售速度也像是被突然踩了一脚油门，3月底到4月初，房屋平均上市天数缩短至37天，而1月份的这个数字还是51天。美国的房地产市场，已经“拨云见日”了吗？
Part.1 房价正在反弹
地产分析公司CoreLogic认为，美国房地产市场看起来正在复苏，并且呈上涨趋势。
CoreLogic首席经济学家塞尔玛·赫普（Selma Hepp）表示：“全美2月份房价上涨0.8%，是历史上月环比涨幅的两倍，表明大多数市场的价格已经触底。”

“尽管房地产市场挑战依然存在，尤其是在抵押贷款利率波动和银行业持续动荡的情况下。但被压抑的购房者需求，对许多市场的低利率做出了积极反应。”
根据Zillow报告，从今年2月到3月，典型的美国房屋价值上涨了0.9%，这是自去年6月以来的最强劲增长。
Zillow房屋价值指数比一年前高3.0%，比去年7月的峰值低3.2%，随后连续6个月下降。
本月的转变证实，市场状况已从2022年末缓慢的卖方市场，转变为典型的春季卖方市场，速度非常快。
新奥尔良的房价是前50大市场中唯一下跌的,比上个月下跌了0.1%。堪萨斯城的月度涨幅最大，为1.6%。一些最弱的月度增⻓，出现在新冠疫情早期的热点地区，如拉斯维加斯(0.2%)、奥斯汀(0.2%)、凤凰城(0.3%)和纳什维尔(0.3%)。
Part.2 买家正在加快脚步
18个主要市场的房价较去年同期有所下降，其中旧金山的跌幅最大，为9.4%。但即使是旧金山也有强劲的月度增⻓，达到了1.3%。
这表明许多市场可能已经看到价格触底反弹，而这些价格下跌可能有助于在今年春季吸引更多买家。

根据Redfin在4月13日的报告显示，截至4月9日的四周期间，上市天数已经加快到37天，比前一周的报告再度缩短2天，更比1月份报告减少两周时间。
买家大幅增快购房速度，其中一个原因是，市场上可售房源正在减少当中。

可售房供应量与上周相同，维持在2.8个月，这是自去年9月以来最短的时间。这与1月下旬的4.5个月相比大幅下降，按百分比计算，这是至少自2015年以来，冬季供应月数下降最快的一次。
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Part.3 新房源充满挑战
此外，新房源数量比去年3月减少22.3%，比2020年3月疫情开始扰乱房地产市场时减少20.2%。这是Zillow自2018年以来的数据记录中，3月份新房源数量最少的一次。
这意味着，买家在今年春季的任何特定周末，几乎没有什么新的选择可以考虑。
Redfin截至4月9日的数据也表明，新上市房与可售房数量持续下走，新房源比一年前下降25%，连续第8个月出现两位数下降。这让买家很难找到房子，但给一些卖家带来了竞争优势。
在整个第一季度，有略多于81.6万套新房上市，而去年为100万3,000套，2018年和2019年第一季度的平均水平约为115万7,000套。
房源稀少的最可能原因是，房主不想放弃他们非常低的抵押贷款利率——通常在3%左右。
一位佛罗里达州冲浪学校的老板，詹妮弗・洛夫拉斯(Jennifer Lovelace)表示，她于2020年1月以215,000美元的价格购买1000平方英尺的房子，利率为3.25%。但她所在地区的房价随着利率上涨，使他们不可能考虑升级更大的房子。
被利率“锁住”的案例很多,因此《财富》称，现在许多房主是3%的抵押贷款利率的“囚犯”。Redfin则表示,如果卖家不卖房，买家别想买房。
Part.4 利率出现持续下降
可喜的消息是，贷款利率从3月初达到波段高点后，房地美数据显示，截至4月12日的一周，30年固定利率已经降到6.27%，比一个月前下降0.46%，但仍比一年前高出1.55%。

连续一个月的下降，对准备好的买家来说，是一个不容错过的时机，但这也造成买房速度加快，房价再度被竞价抬升。
展望未来，CoreLogic的预测模型预计，美国房价将在2023年2月至2024年2月期间上涨3.7%。
从长远来看，这仅比1987年以来平均每年4.6%的房价上升率低一点点。
CoreLogic首席经济学家塞尔玛·赫普表示：“美国各地房价变化的差异反映了两个房地产市场的故事。⻄部的下滑是由于科技行业放缓，以及在经历了数十年的供应不足后，严重缺乏负担能力。东南部和南部的持续增⻓，反映了强劲的就业市场、移⺠模式，以及新房建设带来的相对负担能力。”

反观房利美和穆迪分析等公司认为今年房价会下跌。两家公司各自的预测模型都显示，美国房价在2022年第四季度至2023年第四季度之间，下跌4.2%。
原因是什么？飙升的抵押贷款利率，加上疫情助⻓住房繁荣推高房价，已经将负担能力推得远远超出了基本面。

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