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对于那些有意在曼哈顿或纽约市其他行政区购买公寓的人来说，其中最受欢迎的选择是在纽约市众多开发项目中购买一套公寓。纽约市的开发商每年仅在曼哈顿就会新增数千套公寓。买家被这些公寓吸引的原因有几个，包括:

折扣预售

开发商通常需要预售一定比例的公寓，以获得必要的建设融资。因此，那些提前购买的人可能会得到非常有吸引力的价格。

公共区域费用较低

在纽约的老建筑中，通常需要支付大量公共区域维护费用，如更换屋顶或重新粉刷。在新公寓里，买家可以避免这些费用。

设计选择

在建造完成之前购买公寓可以给购买者选择他们喜欢的装修的机会。选择浴室瓷砖，厨房，墙壁油漆的颜色等等，可以让公寓更像家的感觉。

然而，在纽约购买一套新的公寓也有一定的风险。以下是买家在购买纽约市新开发的公寓前应该考虑的风险。

在一个新的开发项目中买房的风险早在购买者签订销售合同之前就开始了。准买家在购买新建筑公寓前，应留意以下事项:

01/效果图是使用艺术许可的销售工具

艺术家们的未来公寓建筑效果图被用来吸引买家。考虑新建公寓的买家应该记住，在效果图和提供材料时，艺术许可是允许的。艺术家的代表作品是一种巧妙的销售工具，旨在营造一种优雅和奢华的感觉。

当潜在买家考虑他们未来的家时，很自然地会被吸引进来。为了避免彻底失望的可能性，他们应该关注现实而不是渲染。所显示的特性可以描述昂贵的升级，而这些升级可能在每个单元中都不可用。在查看渲染图时需要考虑的细节包括:

天花板通常看起来比实际更高，室内看起来更宽敞。报价应与提供单位实际尺寸的销售计划书中进行比较。这些设施也可能看起来比实际更宏伟。买家应该查看他们想要的功能是否在实际计划中，以及细节是什么。买家应该确切地明白他们签约的目的是什么，里里外外。甚至渲染中的景观也会导致对新家的误解。购买者必须弄清楚景观规划的具体内容，以确定其是否与效果图所展示的相匹配。

02/开发商的记录

新公寓开发项目的销售计划为许多潜在变化留下了空间，这些变化可能会让买家后悔。对于买方来说，避免不必要的施工变更和缺陷的最好方法是研究开发商和工程团队的以往记录。

项目建筑师、工程师和建筑承包商的声誉如何?除非这些专业人士能激发人们的高度信心，否则购买一套在建的公寓可能会带来不必要的风险。

03/测量差异

对于如何展示一套公寓的面积，并没有严格的规定;这取决于项目的开发商。一些测量来自外墙，这意味着不能使用的空间被考虑在内，而另一些测量仅仅是单位的内部。阳台、储藏区，甚至部分外部走廊的面积都可以包括在内。

一套公寓的面积有10%到40%可能会在创造性的测量中消失。为了避免居住空间比预期小得多的意外，买家必须在一开始就清楚开发商是如何衡量这套公寓的。

04/优先贷款机构存在利益冲突

新公寓大楼的开发商可能会向买家推荐一个“优先贷款人”。这是开发商申请抵押贷款的银行。如果出现问题，抵押贷款经纪人往往会倾向于支持开发商，而不是个人买家。为了避免利益冲突的风险，买家应该选择自己的经纪人或贷款人。

05/过户延迟很常见

在楼盘仍在建设的时候购买公寓，常常会导致过户延迟。恶劣的天气、有缺陷的材料、融资困难和法律纠纷都可能推迟过户时间，迫使早期购买者等待更长的时间过户。

为了保护自己不受过度延迟的影响，买方应坚持在销售合同中包括施工结束的外部日期，以及交割的“截止日期”。这些条款规定，如果未能在约定的期限内完成，买方可以取消合同，并收回首付款。

06/过户成本很高www.meifang8.com

购买一套新建公寓的成交成本要高于二手转售交易。以下是新楼盘的过户成本：

抵押贷款登记税:2.05%至2.175%

豪宅税:如果购买价格超过100万美元，税率为1%，售价越高，豪宅税越高

纽约和州的转让税:高达1.825%

预付管理费:各有不同

该建筑的常驻经理对公寓的贡献:各不相同

买卖双方的律师费，通常在3000美元到5000美元之间

买方可与发展商协商，以确保买方无需承担开发商的成交费用。

07/大量购买多套公寓可能导致不必要的税收

在一个新开发项目中购买并合并多套公寓，可以为购房者提供比单独购买一套公寓更奢华的住房。然而，如果没有适当的规划，这类批量购买公寓可能要缴纳高达2.625%的纽约市房地产转让税，而不是较低的住宅税率1.425%。

买家可以在房地产律师的帮助下，通过合理安排交易来避免这种风险。否则，买家有一年的时间，通过证明这些单元是在交易完成后合并的，来提出上诉。

08/Punch List可以忽略不计

新建造的公寓的销售计划总是详细说明如何构成一个公寓的“完工”。一般来说，计划中会说明公寓已经完工，但只有一些小问题还没有解决，比如墙上的油漆痕迹和凹痕。当买方进行验房时，这些都要记录在检查单上。

理论上，这些小问题会在合理的时间结束后得到解决。然而，在实践中，买家往往在没有进行尽职调查的情况下就忽视了这些“穿孔清单”义务。一个有经验的房地产经纪人可以帮助买家避免那些被忽视的问题。

09/施工缺陷比比皆是

新建的公寓并不一定意味着没有缺陷。许多不同的问题可能会出现在新的建筑，无法在过户前预见。例如，卧室可能没有通风口，木地板可能扭曲，外部可能有泄漏。

因为买方不能在签订销售合同之前进行检查，所以买方应该确保合同以满足买方要求的检查为成交条件。

10/让开发商负起责任是很困难的

房地产开发商通过商业实体(如公司、有限责任公司和有限合伙企业)进行经营，以保护他们免于承担个人责任。通常，这些实体存在的时间仅够开发一处房产。开发商将收益分配给业主后，几乎不可能追究其不良表现的责任。

11/税收减免到期

税收减免的目的是促进建设，它们也会传递给买家。然而，这种减免在一定的年限后就会到期。当10到25年的免税期结束时，家庭预算可能会陷入严重的困境。在纽约市的新公寓开发项目买房的人，应该了解哪些税没有任何适用的减免，以及减免的有效期。

简单地说，在任何适用的免税政策到期后，购房者应该只购买他们能负担得起的房产。

结论：在纽约市购买新楼盘公寓开发项目可能是令人兴奋的，但除非买家意识到这样做的潜在风险，否则他们可能会发现，购买他们梦想中的房子比他们预期的麻烦更多。

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