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定义并降低长期房地产投资者的最终风险
发布时间:2020/07/27 文章来源:美房吧
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导读:众所周知,作为一个事业,长期房地产投资者不太喜欢风险,他们会选择长期投资
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定义并降低长期房地产投资者的最终风险

美国住宅   美国购房   美国房地产经纪人

众所周知,作为一个事业,长期房地产投资者不太喜欢风险,他们会选择长期投资,而不是更具“创造性”(即风险更大)的投资,这证明了他们对风险的厌恶程度。根据我的经验,我注意到在长期投资者的头脑中,风险往往是一组模糊的、未定义的“如果……会怎样”的情景,只要这些疑虑不明确,就有可能削弱投资者前进的意愿,并可能导致停滞不前和无所作为,这是最大的财富杀手。有趣的是,尽管疑虑和问题很多,但拥有长期房地产投资的风险都可以归结为一个主要问题,请继续阅读。

1、如果没有租户怎么办?

你最近有没有看过投资物业的损益表?之所以从潜在的租金收入开始,是因为它是支撑整个结构的基础。如果没有潜在的租金收入,一个好的投资项目就会变成一个吸钱的黑洞,因此,让所有长期房地产投资者感到恐惧的最终风险,就是长期空置的情况,这也就不足为奇了。这样的场景不可避免地会让人联想到巨大的金融崩溃,以及不惜一切代价避免风险的倾向。

2、界定最终风险

我要告诉你一个小秘密,那就是没有所谓的“没有租户”情况,你没听错,这就是我的意思。假设你正在考虑购买一套投资性房产,预计租金为每月1500美元,你的运营费用加上抵押贷款每月共计1150美元,预计每月现金流为350美元,你担心没有人愿意租你的房子。让我问你一个问题,如果你把租金降到每月750美元,你会有租户吗?你会在门口排起长队,每月1000美元怎么样?同样的故事。

因此,没有所谓的“没有租户”情况,而是在特定的价格点上没有租户。现在我们已经清楚了这个重要的区别,让我们回到上面的场景,用新的眼光来评估风险,在最坏的情况下,你可以把租金降低350美元,降到1150美元,这样就可以收支相抵了,这比你的要价低了23%,而这只有在经济衰退最严重的时候才会发生。让我们进一步讨论一下这个问题,如果把要价降低四分之一还不够的话,你会负责支付所有的物业款吗?因为在盈亏平衡点和零之间有很多价格点。

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3、降低最终风险

然而,价格并不是你可能会发现自己处于无人愿意租你的投资性房产境地的唯一原因。几年前,我在芝加哥参加一个商业房地产策划/研讨会,一位男士在当地一家处理多户住房贷款的银行损失缓解/再投资部门工作,他正在讨论这种贷款对银行来说有多危险,这时一个参与者站起来说:“在这个行业,我听到很多人以过度和强迫性的方式谈论风险,我真的不明白,如果你以每一美元70美分的价格贷款给一处已经达到一定入住率的房产,而且收入会定期增加,即使你不得不取消抵押品赎回权,这又有什么风险呢?”

就在那时,这位先生回应并分享了这个故事,他们向一位有经验的投资者提供了一笔贷款,贷款金额相当于一座占地90%的大型公寓楼市值的60%,过了一段时间,由于经济衰退,投资者陷入了困境,银行以80%的入住率收回了房产,三周后,在这里发生了一次口角,两人被枪杀,由于大多数租户集体离开,入住率下降到10%,贷方最后放弃了这处房产,造成了巨大的损失,这就是其中的风险!现在,这是一个非常极端的例子,但我认为它可以说明,风险可能来自与你寻找和留住租户能力无关的环境,但你可以采取一些关键步骤来降低最终风险。

  1. 确保你的价格是正确的。你对某一特定物业租赁市场的分析,必须比平均价格/平方尺乘以物业的大小更深入。你必须注意市场上的天数、设施和装修,以及偏离平均值的异常值。如果市场分析显示一个地区的平均租金是每月1500美元,但你需要100天才能找到租户,你真的每月能得到1500美元的租金吗?其次,如果该社区的平均租赁房屋提供花岗岩台面、不锈钢器具和硬木地板,你是否应该使用你房产的平均租金?最后,你需要更深入地研究比较,是否存在这样一种地产,不管出于何种原因,它的租价都远高于其它所有地产,并且正使平均租价更高?有疑问时,宁可保守行事。
  2. 确保你对租户进行了正确的筛选。在租户筛选阶段,90%的驱逐、损坏的租约、意料之外的空缺和损坏的财产都是可以避免的,您必须制定规则和指导方针来确定什么是可接受的租户,并且永远不要违反它们。你会考虑一个租约已经到期的房客吗?有犯罪记录的房客怎么办?如果没有,那就坚持下去,像处理业务一样处理应用程序。你认为大通银行会批准一个信用评分不符合标准但有充分理由的申请人的信用卡吗?最后,打电话和交叉检查所有的参考文献,关于租户表现的一些最佳信息来源是以前的房东,如果他们以前不是好房客,你凭什么认为他们会对你有好处?但你得确定你要找的人确实是以前的房东,而不是文尼表妹。你需要快速对房地产记录进行交叉核对,应该可以清楚地看到这一点,但你会惊讶地发现,有那么多投资者懒得做这种简单的核对。
  3. 在高质量的地点购买高质量的房产。当你在安全的社区购买高质量的房产时,你不可能完全消除那些干扰你房产投资表现的外部因素,但是你可以将它们大大减少。此外,你买的房子会“选择”你可能会租到的类型,所以如果你想找一个和你一样负责任的租客,为什么要在一个你永远不会住的地方买房子呢?

4、结论

我明白,谈论亏损、空置、价格下跌等并不是什么令人兴奋的事情,我们更愿意谈论正的现金流、充分的入住率和财富积累,但任何投资的首要原则仍然是不要亏钱,因此,你必须首先仔细考虑所涉及的所有风险。但是你必须确定你定义了风险,所以你评估的是真正的潜在损失,而不是对模糊的灾难性后果的恐惧。然后,你可以采取措施来降低风险,仔细检查数字,仔细筛选租户,只在优质地段购买优质房产。你对“终极风险”还有什么看法?请和我一起讨论。

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