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到美国投资买房，公司&个人，父母&子女，写谁的名字最合算？

发布时间：2022/11/03　文章来源：

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导读：投资美国房产，除了投资收益，财富的传承也是投资者要考虑的重点。很多投资者在美国买房都是为子女打算。以夫妻名义还是子女名义购买，或是

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投资美国房产，除了投资收益，财富的传承也是投资者要考虑的重点。

很多投资者在美国买房都是为子女打算。以夫妻名义还是子女名义购买，或是联名购买，其涉及的税务和财富的传承方式会很不一样。在解决买房写谁的名字这个问题之前，我们需要先了解美国房屋产权持有的几种主要方式。

美国房屋产权的主要持有方式以加州为例，美国产权持有的方式有如下6种：

1.个人持有Sole Ownership指一个人或一个公司完全单独拥有对房地产的产权。通常是单身购房者会选择这种方式。如果房主已婚，夫妻另一方必须签署权益书或者其他书面文件，声明同意放弃与该房产产权相关的一切利益，房屋的持有权归配偶所有。

2.普通共有产权 Tenancy in Common两人或两人以上共同持有同一套房产，持有者根据需求等分或按约定比例持有产权。共有产权的特点是，尽管共有产权人对房地产的份额在实物上不可分，但利益上可以分开，而且共有产权人有权处置自己份内的房地产权益。持有人在亡故后其权益可遵从遗嘱进行指定继承，无需担心自己的产权权益拱手让出。

3.联合产权Joint Tenancy 两人或两人以上共同持有同一套房产，且每一位持有人的产权份额均等分配。这种持有方式强调了生还者的继承权。若其中一名联合持有人亡故，则其持有的房地产份额自动平均分配到其他共有者名下，而且联合共有产权登记的房地产无须受到持有人遗嘱的支配。这种持有方式多由父母子女或兄弟姐妹选择。也有合伙人共同投资选择这种方式，若持有人之一亡故，其房产自动被平分到其余合伙人身上，家人得不到任何权益，即使有遗嘱也不行。

4.夫妻共有产权Community Property 在加州，实行夫妻共有财产制，有夫妻共有产权。与联合产权很相似，夫妻共有产权只是持有人局限于已婚夫妻。夫妻婚后双方共同购买或一方购买的财产，除非有特别声明，否则均为夫妻共有财产，夫妻各自拥有支配一半财产的权利。这种方式里房子属于夫妻共同财产，一方想处置房产必须征得另一方的同意，否则无效。若一方去世，则由另一半自动取得产权。
夫妻共有财产制之未亡人权益这项规定是加州2000年通过，并于2001年开始执行的新规定。夫妻双方一方过世后，房产可立即置于其配偶名下，双方共同拥有产权登记的房地产无须受到遗嘱的支配影响，保护配偶的权益更彻底。

5.公司持有Company以公司的名义持有房产，与个人资产隔离。因此不涉及赠与和继承税。房产相关权益按照持股比例分配，继承方面比较简单，修改股东名单即可。

6.信托 Trust在加州地产的产权可以以信托的形式来实现。可分为可撤销信托(生前信托)和不可撤销信托，通常指的是不可撤销信托。信托可以避免缴纳遗产税，合理的设立信托还可以使所有在信托内的资产免于债权人的追责，就像在资产的拥有者和债权人之间设立起了一道防火墙。

富人一般会使用信托来购买房产，可最大程度上保护资产、传承财富。虽然信托可避免缴纳遗产税，但在资产转移或者产生收益的时候，还是需要缴纳赠与税和收益所得税。
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决定前需要考虑的三个方面了解过了产权的几种持有方式，在决定写谁的名字之前，要考虑这三个方面如何平衡：资产保护、税务和传承。

1.资产保护对于一些高风险的职业、及考虑子女婚姻风险的人士来说，资产保护尤为重要。因为诉讼和婚变，都可能带来资产额度的变化。最近世界首富贝佐斯的离婚财产分割就惊动了世界，离婚让他的资产1300多亿美元缩水至600多亿，首富位置再次让位给比尔盖茨。比如医生、律师等职业，有较多可能遇到被诉讼的情况，这种职业的买家要慎重考虑产权的所属问题。尽量把产权给最不可能被诉讼和婚变的人，避免资产流失。

2.税务减扣房产涉及的税务主要有个人所得税、资本增值税和房产税。房产税是固定的，但个人所得税和资本利得税会因为产权持有人的身份不同，有一定影响。房屋出租收入涉及个人所得税，房屋再出售带来资本增值税，对于外国投资者来说，若家庭中有人有美国籍或绿卡，或长期生活在美国（工作或读书），就是“美国纳税人”，和“外国人”的扣税额不同。简单说，虽然所得税/增值税的税率相同，但“外国人”实际缴纳的税金更高。若房主是“美国纳税人”，则缴纳的税金会相应减少。

3.财富传承能够在将来房产传承过程中尽量减少税务和成本支出，是一个需要考虑的问题。这里涉及的主要是赠与税和继承税的问题。以加州为例，作为外国籍房主，房屋在赠与和继承的时候，仅有6万美元的免税额度，房产除6万以外的价值都要缴纳赠与或继承税。但如果是美国公民或持有绿卡，免税额度高达543万美元。有些家庭的子女拥有美国籍而父母没有，这种情况房产写在子女名下，不仅避免了父母过世时的继承税，也一定程度上避免了下一代的要缴纳的继承税。

最终写谁的名字了解了那么多，最终到底应该写谁的名字更合算呢？基本上我们可以总结出：为保护配偶权益，可选择夫妻共有产权；为避免遗产税，可选择父母与子女持联合产权；为少支付税金，可选择家中有美国籍或绿卡的人做持有人；与合伙人共同投资买房，可选择普通共有产权；若拥有巨额财产，可选择信托方式保护和传承资产。

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