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到美国投资买房,公司&个人,父母&子女,写谁的名字最合算?
发布时间:2022/11/03 文章来源:
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导读:投资美国房产,除了投资收益,财富的传承也是投资者要考虑的重点。很多投资者在美国买房都是为子女打算。以夫妻名义还是子女名义购买,或是
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投资美国房产,除了投资收益,财富的传承也是投资者要考虑的重点。

很多投资者在美国买房都是为子女打算。以夫妻名义还是子女名义购买,或是联名购买,其涉及的税务和财富的传承方式会很不一样。在解决买房写谁的名字这个问题之前,我们需要先了解美国房屋产权持有的几种主要方式。

美国房屋产权的主要持有方式以加州为例,美国产权持有的方式有如下6种:

1.个人持有Sole Ownership指一个人或一个公司完全单独拥有对房地产的产权。通常是单身购房者会选择这种方式。如果房主已婚,夫妻另一方必须签署权益书或者其他书面文件,声明同意放弃与该房产产权相关的一切利益,房屋的持有权归配偶所有。

2.普通共有产权 Tenancy in Common两人或两人以上共同持有同一套房产,持有者根据需求等分或按约定比例持有产权。共有产权的特点是,尽管共有产权人对房地产的份额在实物上不可分,但利益上可以分开,而且共有产权人有权处置自己份内的房地产权益。持有人在亡故后其权益可遵从遗嘱进行指定继承,无需担心自己的产权权益拱手让出。

3.联合产权Joint Tenancy 两人或两人以上共同持有同一套房产,且每一位持有人的产权份额均等分配。这种持有方式强调了生还者的继承权。若其中一名联合持有人亡故,则其持有的房地产份额自动平均分配到其他共有者名下,而且联合共有产权登记的房地产无须受到持有人遗嘱的支配。这种持有方式多由父母子女或兄弟姐妹选择。也有合伙人共同投资选择这种方式,若持有人之一亡故,其房产自动被平分到其余合伙人身上,家人得不到任何权益,即使有遗嘱也不行。

4.夫妻共有产权Community Property 在加州,实行夫妻共有财产制,有夫妻共有产权。与联合产权很相似,夫妻共有产权只是持有人局限于已婚夫妻。夫妻婚后双方共同购买或一方购买的财产,除非有特别声明,否则均为夫妻共有财产,夫妻各自拥有支配一半财产的权利。这种方式里房子属于夫妻共同财产,一方想处置房产必须征得另一方的同意,否则无效。若一方去世,则由另一半自动取得产权。
夫妻共有财产制之未亡人权益这项规定是加州2000年通过,并于2001年开始执行的新规定。夫妻双方一方过世后,房产可立即置于其配偶名下,双方共同拥有产权登记的房地产无须受到遗嘱的支配影响,保护配偶的权益更彻底。

5.公司持有Company以公司的名义持有房产,与个人资产隔离。因此不涉及赠与和继承税。房产相关权益按照持股比例分配,继承方面比较简单,修改股东名单即可。

6.信托 Trust在加州地产的产权可以以信托的形式来实现。可分为可撤销信托(生前信托)和不可撤销信托,通常指的是不可撤销信托。信托可以避免缴纳遗产税,合理的设立信托还可以使所有在信托内的资产免于债权人的追责,就像在资产的拥有者和债权人之间设立起了一道防火墙。

富人一般会使用信托来购买房产,可最大程度上保护资产、传承财富。虽然信托可避免缴纳遗产税,但在资产转移或者产生收益的时候,还是需要缴纳赠与税和收益所得税。
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决定前需要考虑的三个方面了解过了产权的几种持有方式,在决定写谁的名字之前,要考虑这三个方面如何平衡:资产保护、税务和传承。

1.资产保护对于一些高风险的职业、及考虑子女婚姻风险的人士来说,资产保护尤为重要。因为诉讼和婚变,都可能带来资产额度的变化。最近世界首富贝佐斯的离婚财产分割就惊动了世界,离婚让他的资产1300多亿美元缩水至600多亿,首富位置再次让位给比尔盖茨。比如医生、律师等职业,有较多可能遇到被诉讼的情况,这种职业的买家要慎重考虑产权的所属问题。尽量把产权给最不可能被诉讼和婚变的人,避免资产流失。

2.税务减扣房产涉及的税务主要有个人所得税、资本增值税和房产税。房产税是固定的,但个人所得税和资本利得税会因为产权持有人的身份不同,有一定影响。房屋出租收入涉及个人所得税,房屋再出售带来资本增值税,对于外国投资者来说,若家庭中有人有美国籍或绿卡,或长期生活在美国(工作或读书),就是“美国纳税人”,和“外国人”的扣税额不同。简单说,虽然所得税/增值税的税率相同,但“外国人”实际缴纳的税金更高。若房主是“美国纳税人”,则缴纳的税金会相应减少。

3.财富传承能够在将来房产传承过程中尽量减少税务和成本支出,是一个需要考虑的问题。这里涉及的主要是赠与税和继承税的问题。以加州为例,作为外国籍房主,房屋在赠与和继承的时候,仅有6万美元的免税额度,房产除6万以外的价值都要缴纳赠与或继承税。但如果是美国公民或持有绿卡,免税额度高达543万美元。有些家庭的子女拥有美国籍而父母没有,这种情况房产写在子女名下,不仅避免了父母过世时的继承税,也一定程度上避免了下一代的要缴纳的继承税。

最终写谁的名字了解了那么多,最终到底应该写谁的名字更合算呢?基本上我们可以总结出:为保护配偶权益,可选择夫妻共有产权;为避免遗产税,可选择父母与子女持联合产权;为少支付税金,可选择家中有美国籍或绿卡的人做持有人;与合伙人共同投资买房,可选择普通共有产权;若拥有巨额财产,可选择信托方式保护和传承资产。












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