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不容乐观！美国房价11年来最大跌幅！San Jose最惨，3个月跌了10%...

发布时间：2022/10/10　文章来源：

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导读：美国各地的房价创下 11 年来的最大跌幅，跌幅高达 4%，使数十万贷款买房人面临"underwater"的风险，尤其是那些在西海岸购房的人。在美国

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美国各地的房价创下 11 年来的最大跌幅，跌幅高达 4%，使数十万贷款买房人面临"underwater"的风险，尤其是那些在西海岸购房的人。

在美国，这种用贷款购买的房产，而其房产市值低于未偿还贷款总额的情况叫underwater

抵押贷款分析公司Black Knight在其最新的贷款报告中称，6月至7月间全国范围内的房屋价值中位数下降了0.77%，这是2011年1月以来最大的月度降幅。

超过85%的房屋价格出现了下降，超过十分之一的房屋（主要是西海岸）的价格下跌了 4% 或更多。

加州科技中心圣何塞的房价跌幅最大，三个月内跌了10%。

同期，西雅图（7.7%）、旧金山（7.4%）、圣地亚哥（5.6%）、洛杉矶（4.3%）和丹佛（4.2%）也出现了明显的下跌。

一方面是因为市场上的房产过剩，人们因为高犯罪率、税收和环境问题如干旱和野火而离开；另一方面很多科技公司允许员工远程工作，于是很多人都搬走了。

与此同时，疫情期间的一些购房热门城市也正遭重创。

爱达荷州的Boise曾是疫情期间最难负担的城市之一，房价飙升了72%，超出了中等收入家庭的负担能力。而今年7月，这座城市近70%的卖家不得不降价。

亚利桑那州Phoenix的房价过去一年上涨了25%，德州Austin和田纳西州Nashville的房价自2020年2月以来分别上涨了75%和56%。

然而，今年的趋势不容乐观。

第一季度，Nashville的购房数量下降了17%，Sacramento的购房数量下降了21%。www.meifang8.com

虽然Austin吸引了很多来自硅谷、西雅图和洛杉矶的科技工作者，但与去年相比，6月份它的待售房屋数量上升了27%。

该报告为数十万在2022年上半年市场高峰期贷款买房的人带来了严峻的考验，随着房价降低，抵押贷款利率却不断上升。

美联储本月更是准备再加息0.75个百分点，以抑制通胀。

研究人员说，如果房价进一步下跌5%，将使27.5万借款人和0.9%的房屋处于underwater的困境。

30年期房贷均利6.02%，南加7月房屋销量同比减35%…

联邦房屋抵押贷款公司“房地美”（Freddie Mac）15日公布的调查结果发现，全美30年期房贷利率平均已达6.02%之际，今年7月，南加房屋销售量就比去年同期减少了35%。

30年期房贷利率已高于上周的5.89%，也是2008年11月的6.04%后再度攀上6.00%的高位。同时，值得购屋者留心的是，房地美的利率估算是假设贷款人信用优良且头期能付20%，因此经济条件差的人利率可能更高。
受到新冠疫情影响，一年前的30年期房贷利率平均只有2.86%，但是随着通货膨胀加剧、联准会（FED）持续升息，利率因此再度攀上高峰。同时之间，再融资的15年期贷款利率也由5.16%升至5.21%，一年之前仅2.12%。未来如果情势不变，利率还有可能再度攀高，房仲业者预估，高利率将会冲击房市需求，导致房价在2023年下跌。

迹象之一是，今年7月，南加房屋销售量就比去年同期减少了35%，中位价只上升了8.8%，但回顾今年4月时，中位价可是年增17%。利率大增，购屋者要负担的钱就更多，与去年同期相比，74万元的房子、头期款20%，利率增至6.02%，代表月付额增加1105元。74万元正是南加7月时的中位价，如果房价100万，月付额增加1494元。

房价最大的变量还是来自联邦利率是升还降，但是其他因素也不可忽略，除了通膨之外，还有就业市场的缺人是否趋缓。但是专家认为，劳动市场的需求仍然强劲，加上经济衰退的风险不高，通膨还可能维持高位，因此房贷利率短期内恐怕难以降低。

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发布时间：2022/10/10

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