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避免房地产投资中的骗局
发布时间:2020/09/26 文章来源:美房吧
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导读:今天,霍尔顿·怀斯(Holton Wise)销售团队参加了成功之路(Success Path)的演讲活动。 在参加这次演讲之前,我对成功之路一无所知。
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避免房地产投资中的骗局

今天,霍尔顿·怀斯(Holton Wise)销售团队参加了成功之路(Success Path)的演讲活动。 在参加这次演讲之前,我对成功之路一无所知。 我在演示文稿上做了一些笔记,我将作报告并提供评论。

Success Path是一家硬性贷款机构,为有远见的客户(“合作伙伴”)提供为期三天的培训课程,费用为2,000美元。 客户不需要任何房地产经验,信用评分不会太低,也不需要任何工作。 主持人迈克说:“我们正在寻找认真的人,而不是那些态度不端正的人。” 因此,本次启动演示的目的是从“好客户”中剔除坏客户。

成功之路的领导者是塔雷克·穆萨(Tarek El Moussa)和克里斯蒂娜·穆萨(Christina El Moussa)。 他们在HGTV上有一个有趣的节目,叫做“ Flip or Flop”。避免房地产投资中的骗局

我和我的妻子经常看这个节目。 如果您从未看过该节目,我可以大概讲述一下,有一对已婚夫妇来自加利福尼亚的奥兰治县,他们会在节目中倒卖房屋。 在每场演出中,您都可以期待发生的三件事:

1. Tarek似乎会在“ Flip or Flop”中短暂地进行某种形式的体力劳动。

2. 克里斯蒂娜(Christina)将挑选出台面和地板颜色,并宣称“它们看起来很棒!”

3.他们将在每个房屋上获得$ 90,000的利润。

据我所知,塔雷克和克里斯蒂娜似乎有自己的成功之路,并在他们的教育过程中与有远见的客户提供管理秘诀,如果你在六个月内赚不到6000美元,他们保证退款。我怀疑,成功之路可能是高利贷放贷者用来瞄准天真客户的一个幌子,也可能是诚信经营。

以下是“成功路径”演示文稿中的一些要点:

  • 他们每笔贷款收取1-9%的费用
  • 他们提供所有的硬通货来为您购买每个物业,以1-2%的价格为批发商提供1-3天的贷款,每月以1-3%的价格提供30-90天的资金
  • 过渡性贷款,每月0.5-1%
  • 在你获得资金之前,他们三天课程的教育费是1997美元
  • success path声称要评估的属性不是客户机/合作伙伴

他们通过传达给客户的这一公式进一步使自己与众不同:

1. 在你购买之前让现金购买者排队

2. 找到合适的交易

3. 做正确的数学

4. 提出正确的建议

他们估计,如果你出价十次,您将使用他们的技术接受一个价格。在100人左右的房间里,有几个传闻是这样的:“我们用大量的‘标的物’来购买房产”,目标是那些停业和销售火爆的银行,并根据承包商的反馈和银行的过渡要求降价。他举了一个例子,在佛罗里达州,一个承包商发现一堵满是霉菌的墙,他估计修理费用为1800美元(不知道这笔费用会是多少),然后他去了银行,索要20,000美元。 价格降低,银行同意了,说“好,您赢了”。在满屋子的人面前把银行描绘成傻瓜,在人群中起了很好的作用,当然,观众中有许多人对这些想法很感兴趣。

报告中提出了几个令人不安的问题。首先,不允许提问,迈克不想对任何事情提出任何问题。其次,迈克一次又一次地使用统计数据撒谎考虑到你的目标是那些没有工作、没有信贷、没有房地产经验的人,当你谈到只要付给我们2000美元,你就可以在一个月内从购买不良资产中赚取40000美元,然后立即粉刷、清理和出售这些资产时,这简直是掠夺性的,这是最好的情况,而且极不可能发生。

具体来说,迈克说,成功之路为短期交易提供的现金平均毛利润为75990美元,这是如何计算的还没有披露。我想知道,这是最终销售价格还是原始销售价格,还是包括所有其他成本? 这遍及整个美国。在当地新闻中,他说在古霍加县,REO的平均售价为3.1万美元,翻到8.7万美元时就卖出了。他把这叫做五万六千美元的利润。人群咆哮起来。

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从房间里的回答来看,这个房间里很少有人有房地产方面的经验。在他们的心目中,他们真的相信成功之路(在为他们的教育课程支付2千美元后)会给他们3.1万美元现金,然后提供资金来修复房产,然后当你出售房产时,你会偿还贷款,再加上贷款金额的1-9%利息,毕竟他们仍然会赚大钱。倒卖风险很大。您正在利用很多因素来解决问题,这些因素包括:宏观因素完全不受您的控制,计划的流程(很少这样做),您的时间投入将比完成之前想象的要多 这种情况导致经常被忽略的成本,城市和检查人员的介入,公用事业的混乱以及一路走来的错误。

其他值得关注的领域,他们鼓励新手们开设25门课程。每个报价需要一个小时才能完成,他们从没提过和当地的专业房地产经纪人合作,他们从未描述过最坏的情况。在我看来,最坏的情况是客户最可能遇到的情况,你让那些没有工作,没有收入,没有经验的人接受教育,你让他们付2千美元,然后,他们利用塔雷克和克里斯蒂娜在三天的课程中为他们设计的14种技巧,投入时间来制作报价。从理论上讲,出价被接受,并且可能以购买价格提供了金钱,也许没有。如果有钱,我想这笔钱将不包括检查,评估,交易成本,税金,保险,产权工作,房地产经纪人费用等。尽管没有问题,但陈述形式很难讲。如果客户走到这一步,他们现在将负责房屋翻盖或装修,聪明的钱在后者身上。客户现在必须协调工作,打很多电话给承包商、市政当局、公用事业公司、买家、房地产经纪人、产权公司等。然后,他们必须确保他们雇用的承包商知道他们在做什么或自己做这项工作。一般情况下,没有一个商业模式能像成功之路的倡导者那样利用他们的特殊技术为大众带来利润。对专业人员来说,装修是可以赚钱的。但对公众来说,不是。

让我们试着用他们在古霍加县的号码。假设你在古雅霍加县买了一处价值31000美元的房产,你将在他们宣称的1-3个月内以87000美元的价格出售。所以在这个例子中,俄亥俄州的帕尔马就是一个很好的例子。可以想象,你可以在俄亥俄州帕尔马市购买价值31000美元的不良房地产,在帕尔马市以87000美元的价格出售好房子。

在三个月的时间里,我们来猜猜这些数字会是什么样子:

Success Path的拟议利润:56000美元

以下是一些可能的成本:

房地产经纪人佣金、所有权、成交成本:首次购买3500美元

三个月的税:750美元

保险:300美元

三个月水电费(开通服务费):1000美元

2000平方英尺的房子材料:10000美元

Plumber:10000美元

许可证/检查:1 000美元

电工:6000美元

天窗:6000美元

三个月人工/次:15000

最终销售的房地产经纪人佣金:6500美元

此处列出的总投入成本:60050美元

没错,这些都是对一个人造项目的猜测。 取决于每个方面的项目,情况会更好,也会更糟。 也许您不必做屋顶或其他大费用的区域。然而,这是我在分析中没有考虑到的一个成本:如果你在90天内卖出,成功的途径取决于贷款金额的信用风险,从3%到9%不等。让我们假设大多数贷款将是9%左右的成功之路。如果这是总投入成本的9%,客户将欠Success Path 8194.50美元,或者如果你自己拿出现金重新装修房产,你得到31K并支付所有的关闭成本,你将支付Success Path 2790美元。也就是说,您可以在90天内将房屋出售。记住,每个月的利息和其他账面成本都会增加3%。

成功之路的演示文稿是建立在许多错误的前提之上的,让我以我认为实际上是真实的前提开始我自己的论点。第一次尝试任何操作都不是最好的结果。新手房地产投资者不应该抛售股票,但是如果他们想抛售股票,他们就不必支付36%的年利率。当业务针对没有工作,没有信誉的人时,最可能的结果是偶尔会出现成功的故事,这将使它成为营销手册。但是,这些人中的绝大多数将失败。即使用所有现金来支付房屋费用,行政费用,承包商,材料,水电费等。客户需要尽一切努力来获得丰厚的回报,而现实却更加黯淡。利润率不如它们所说的那样好,因为它们从来没有为您定价,如何从A点(一栋可怕的房子)到B点(一间薄荷庄园)。如果在此过程中“成功之路”没有让他们晾干,客户很可能会在某个时候完成项目。但是,他们几乎总是会超出预算,并以每月3%或每年36%的利息支付巨额账单。塔雷克(Tarek)和克里斯蒂娜(Christina)几乎每次都超出预算。如果一切都按计划进行,那么您可以购买该物业,完成维修并出售该物业。如果在最初的几个月内不出售房地产,那会发生什么情况?每月3%的利息费用不断上涨。最可能的结果是卖空或取消抵押品赎回权,而成功之路接管了该房产的利息。

总之,Success Path通过最小化维修的重要性、最小化改造物业所需的预算、最小化流程的难度、最小化从头到尾所花费的所有时间和精力,以及以36%的比例运行或促进高利贷业务并从中获利,从而产生误导性索赔以绝望,贪婪,错误信息,穷人为目标的年度利息。但是,他们做的真的很漂亮!

塔里克和克里斯蒂娜建议他们的客户走的路对任何人来说都不是一条成功的路,除了贷款人和他们自己。

最后,如果您是房地产的新手,则可以免费获取大量信息。 该领域有许多专家可以免费教您指南,或者您可以付小笔佣金给别人,让您知道避免每笔交易的陷阱,那是房地产经纪人的工作。 但是,为2K,10K或40K的班级付费完全是一种骗局。 您可以投资SFH入门房,并边做边学,同时寻找许多地方的免费法律顾问,这会更好。 装修是一项批量业务,您需要竞争优势和经验才能成功。 投资愉快!

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发布时间:2020/09/26
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